第193号 同一生計を逆利用した節税の訂正 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第193号 同一生計を逆利用した節税の訂正

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第193号 同一生計を逆利用した節税の訂正


201年1月23日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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本文

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前回は、ポイントサイトである「ハピタス」を経由して


「ヤフーオークション」と「楽天」を利用する方法を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140113120000000.html



どちらも「ハピタス」を経由して利用すると


1%分のハピタスポイントが付くので


いつもよりお得になるのでした。



以上で、「楽天・nanacoカード編」の補足を終了し


「収支管理・確定申告編」の連載を再開しますが


今回は、「収支管理・確定申告編3」の


「同一生計を逆利用した節税」の補足・訂正を


させていただきます。



私は2013年11月18日に


「同一家計を逆利用して節税1」という記事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20131118120000000.html



この中で、息子と母親が同一生計ならば


息子の土地に母親が住み


母親が息子へ「相当の地代」を支払って


節税をする話を書きました。



ここまではよかったのですが


その後、素人である私が余計な事を書いてしまいました。


それは


「配偶者の(相続)税額の軽減」


「相続時清算課税制度」


「小規模宅地等の特例」


についてです。



あの記事は


相続税の基本を理解せずに書いてしまった内容でした。



「収支管理・確定申告編3」の


無料レポートを作成する時に


調べ直して気が付けばよかったのですが


大失敗しました。



大変申し訳ありませんが


あの記事はなかった事にしていただきたく思います。



では、どのようにすればよいのかですが


以下の税理士さんの記事にならって


下記のようにするのがよいと思います。


http://imanishi.chu.jp/wp/?p=101



・夫が莫大な資産を残して亡くなった。


 夫の資産の中には、アパートやマンションも含まれていた。


 相続人は妻と息子で同一生計。



・妻や息子が住む家や土地については


 「小規模宅地等の特例」を使って相続する。



・アパートやマンションの相続の際には


 1 妻(高齢で収入少ない)が建物を相続する。


 2 息子(収入多い)が土地を相続する。


 という方針で配分を行う。



・これで家賃収入を妻(税率低い)のものにして節税。


 妻は息子に「相当の地代」を払う。


 妻と息子は同一生計なので、息子は「相当の地代」を


 不動産収入として確定申告しなくてよい。


 だから妻から息子へ無税でお金を移動できる。



・妻が相続した建物部分は、減価償却ができるので


 毎年、相続税評価額(固定資産税評価額)が減り


 将来の相続税の軽減につながる。



・アパートやマンションの土地は


 妻がいったん相続して相続税を払った後


 相続時清算課税制度を使って息子に譲ってもよい。


 この土地についても妻は息子へ「相当の地代」を払う。



これによって、相当な節税が可能になると思います。



相続時清算課税制度を最大限に使って


息子に相続税評価額2500万円の土地を譲っただけでも


これは時価2500万÷8×10=3125万円相当ですので


妻は「相当の地代」として毎年


3125万の6%である187万5000円を


息子に払う事ができます。



以上のようにすれば


不動産所得は妻のものになるものの


・妻が相続した建物の減価償却の分


・妻が息子に払う相当の地代の分


妻の資産が毎年どんどん減るので


将来の相続税の軽減になると思いますし


同一生計のため、息子も受取った地代について

 

高い税金を払う必要がありません。



まだ細かい事を書けばきりがないのですが


以上をもって訂正とさせていただきます。


本当に申し訳ありませんでした。



それでは次号より


収支管理・確定申告編の第4部として


「不動産の経費」について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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石井孝一さんのHPを紹介させていただきます。



『石井税務会計事務所』


http://ishiikaikei.jp/mame/mame002.html



石井さんは税理士さんだと思います。



このHPでは


税金に関する事がわかりやすくまとめられています。



特に以下の


「税務まめ知識」と「税務なんでもQ&A」は


勉強になると思いました。


http://ishiikaikei.jp/mame/index.html


http://ishiikaikei.jp/qa/index.html



今まで知らなかったのですが


確定申告をする人の大半は、税理士に依頼しておらず


私のように、自分で申告書を書いているそうです。


http://ishiikaikei.jp/mame/mame003.html



また遺産の相続手続きをしなかった場合についての


以下の記事は面白いと思いました。


http://ishiikaikei.jp/qa/qa005.html



字が小さくくて、読むのが大変ですが


とても勉強になるHPだと思いましたので


ご紹介をさせていただきました。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



さらに「となりの大家さん」では


1棟1戸だけですが、物件のHPが無料で作成でき


作成すると「大家発賃貸情報サイト」で


掲載してもらえるそうです。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



上級者の大家さんになると


空室が出たら「となりの大家さん」で物件HPを作成し


入居者募集を依頼している不動産屋さんに


「私もこんな感じで広告を作りました。」


と連絡するそうです。



不動産屋さんとしては


大家さん経由で入居者が決まってしまうと


「広告料」がもらえなくなりので


必死になって入居者さんを探してくれるのだそうです。


なるほどなあ~、と思いました。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-gas_station



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ショパン 24の前奏曲の「雨だれ」


http://www.youtube.com/watch?v=JZi8nFQ3JB4



築34年の木造アパートを買う


日本政策金融公庫からの融資を受けました。



その後、日本政策金融公庫に電話をして


融資の際の考え方として


「保証人」を重視するという事がわかったのでした。



内容としては、前回の続きになりましたので


前回のショパンの「革命」に引き続き


ショパンの24の前奏曲の「雨だれ」を選んだのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20120911120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



この曲は


「感情的」に演奏するべきなのか


「静か」に演奏するべきなのか。


私にはそれすらもわかりません。



しかしとても意味深な、永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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下の子は、味が濃いものが大好きです。


お蕎麦の「おつゆ」を全部飲み干すのは当たり前です。



ごはんの時には


「福神漬け」や「こんぶの佃煮」を好んで食べます。


大丈夫なのかと思うのですが、ニコニコです。



そして先日は、おでんにつけるための「お味噌」を


そのままなめて、喜んでいました!



下の子はまだ小さいのですが


このままでは、将来の高血圧が心配になってしまいました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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http://bit.ly/yumetaka-history


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