第197号 同一生計なら子供の経費!の補足 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第197号 同一生計なら子供の経費!の補足

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第197号 同一生計なら子供の経費!の補足


20117日発行

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本文

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前回は


・父親が土地を所有している。


・子供が建物を所有して賃貸している。


場合の、土地の固定資産税を


子供の経費とできるかにつき


土地を「使用貸借」している場合について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140203120000000.html



「同一生計である」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできるのですが


「同一生計でない」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできないのでした。



しかし前回の記載では不足がありましたので


今回は内容を補足して、訂正をさせていただきます。



前回と同じく、以下のような状況を想定します。



・父親が土地を所有している。


・子供が建物を所有して賃貸している。



この場合、固定資産税の納付書は以下のように送付され


いったんは納付書に従って収めなくてはいけません。



・土地の固定資産税→父親


・建物の固定資産税→子供



子供が土地と建物の両方を所有して


不動産賃貸業を行った場合は


土地の固定資産税と建物の固定資産税の両方が


「租税公課」として「経費」になります。



しかし父親が土地を持っており


子供が建物を持っている場合は


父親は土地の固定資産税を払いますが


建物を賃貸しているのは子供なので


父親には家賃収入がありません。



この場合、子供が土地の固定資産税の分を父親に払い


これを子供の「経費」として税務処理できれば


父親はプラスマイナスゼロになります。


しかしこのような事は認められるのでしょうか?



前々回、この答えは


「土地の貸借の形式」および「同一生計か」


によって異なると書きました。



しかし調べてみると


親の土地を子供が借りている場合に


土地の固定資産税を子供の経費にできるかどうかは


「同一生計か」だけで決まり


「土地の貸借の形式」は関係ないのだそうです。


http://ishiikaikei.jp/mame/mame002.html



前々回の時点では調べ物が不十分でした。


申し訳ありませんでした。



簡単に書けば


「同一生計である」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできるのですが


「同一生計でない」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできない


そうです。



説明のために


「使用貸借」と「賃貸借」」に分けて


書かせていただきます。



「使用貸借」「賃貸借」「同一生計」などにつきましては


「収支管理・確定申告編3」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



1 「使用貸借」で「同一生計」の場合



この場合は、親が払った土地の固定資産税を


子供の経費とするそうです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm


http://www.fudousannozeikin.com/22-2.html


http://okwave.jp/qa/q8204519.html



すると子供が固定資産税と同額の地代を


父親に払えば


父親はプラスマイナスゼロになります。



(固定資産税までの地代であれば


 税務上は「使用貸借」と認められるのでしたね。)


(また同一生計なので、父親は受け取った地代を


 不動産収入として申告する必要がなく


 子供も支払った地代を


 経費として処理する必要がないのでしたね。)



そしてなんと、子供が地代を払っていなくても


土地の固定資産税を子供の経費とできるそうです。


http://ishiikaikei.jp/mame/mame002.html



この場合


父親は固定資産税の分を丸損することになります。



これを節税にどのように応用するかですが


父親が裕福で相続税が掛かる見込みで


子供の収入が少ない場合に


土地を「使用貸借」にして「地代ゼロ」にすれば


家賃収入は子供(税率低い)のものになるので節税でき


父親は固定資産税の分、毎年資産が減る。


という事になると思います。



2 「使用貸借」で「別生計」の場合



この場合は、親が払った土地の固定資産税を


子供の経費とできないそうです。


http://okwave.jp/qa/q8204519.html



「別生計」の場合は、親子であっても


他人とのやりとりと同じ扱いになるそうです。



では親が支払った土地の固定資産税は


親の「租税公課」として「経費」にできるかというと


それでもできないそうです。



以下は別生計の兄弟に


土地を使用貸借で貸した場合の話ですが


この場合は、土地を貸している側も


土地の固定資産税を経費にできないそうです。


http://www.hng.ne.jp/knowledge/article/258/



上記の場合は、土地を貸してはいるものの


不動産所得を生ずべき業務の用に供されている資産


に該当しないため、経費として認めてもらえないそうです。



だから「使用貸借」で「別生計」の場合


土地の固定資産税は


貸した側も「租税公課」として「経費」にできず


借りた側も「経費」にできないのです。



だから固定資産税については


単なる「払い損」になってしまうのですが


それでも家賃収入を父親(税率高い)のものにするよりも


子供(税率低い)のものにしたほうが節税効果が高く


また父親としては


毎年固定資産税の分だけ資産が減れば


将来の相続税を軽減することになりますので


やはり「家賃収入は建物所有者のもの」の活用は


有効な方法だと思います。



また子供が固定資産税と同額の地代を支払っても


税制上は「使用貸借」として認められますので


すると父親はプラスマイナスゼロになります。



だから第三者から土地を「使用貸借」する場合は


固定資産税と同額の地代は支払った方がよいと思います。



ちなみに固定資産税以上の地代を支払うと


税制上どのように解釈され、どのような不都合が起きるのか。


そしてこれを回避するにはどうすればよいかについては


「収支管理・確定申告編3」に書いてあります。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



今回は


・父親が土地を所有している。


・子供が建物を所有して賃貸している。


状況で、土地の固定資産税を子供の経費としてよいか


につき、土地を「使用貸借」している場合につき書きました。



次回は土地を「賃貸借」している場合につき


書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回も、税理士である鹿谷哲也(しかたに・てつや)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



『アパマン経営、なぜ失敗するのか?』


http://goo.gl/urZf6F (アマゾン)

http://goo.gl/TFVUUO (楽天)



前回および前々回に


鹿谷さんのご著書は


素人であっても頑張って読めば理解ができると書きましたが


この本も良本です。



この本は


アパマン経営の失敗およびそれを回避する方法が


鹿谷さんらしく、わかりやすく書かれています。



前回と前々回でご紹介した2冊は


これにて1セットであると書きましたが


この本はさらにその弱点を補う本です。



失敗について書かれていますので


耳の痛い話も載せられているのですが


「良薬は口に苦し」であり


大きな失敗をしないためにも


この本は読んでおかれた方がよいと思います。



この本も何故か改訂が行われておらず


古本であれば格安で入手できます。



この本も今のうちに入手しておかれた方がよいと思います。


本書も「埋もれた名著」だと思います。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき、地方と都心での


収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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モーツァルト 交響曲第25番の第1楽章


http://www.youtube.com/watch?v=2VD1SqWQXrE


(ベームの指揮です!)



私は
築34年の木造アパートを買う際に


入居者さんにアンケートを取ったのですが


「お風呂のお湯を抜くと床が水浸しになる」


という回答をもらってパニックになり


他の事には頭が回らなくなっていました。



しかし不動産屋さんはプロらしく


大切な事を1つ1つ確認して行かれるのでした。



そして「境界杭」の確認をしてくれたのですが


1つの「境界杭」が覆われていて確認できなかったので


隣の方と「覚書」を交わしてくれたのでした。



このため、恐怖という感情の中にも


流暢な流れを感じさせてくれる曲として


モーツァルトの交響曲第25番の第1楽章を選んだのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20120918120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



モーツァルトは長調の明るい曲が多いですが


このような短調の曲も大変素晴らしく


やはり「天才」だなあと思います。



迷いの中にも規律性の大切さを教えてくれるこの曲は


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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先日、上の子の保育施設で


「かるた大会」がありました。



みんな言葉の覚えはじめなので


「自分はこの字を知ってる!」と言わんばかりに


大はりきりです!


男の子はカードを喧嘩のようにして奪い合っています!



ところが・・・。


上の子は引っ込み思案で、人にゆずってしまうので


「カード」が取れません。



結局、1枚も取れずに終わってしまいました。



最後に先生が確認をします。


「じゃ~、みんな~、何枚とれたかな~?」



上の子は泣き出してしまいました。


「だって、みんな、押すんだもん・・・。」



上の子が将来、どのような人間になるのかわかりませんが


自分の事を上手に言えるようになるまで


暖かく見守って行こうと思っています。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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