第198号 賃貸借における固定資産税の扱い - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第198号 賃貸借における固定資産税の扱い

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第198号 賃貸借における固定資産税の扱い


201日発行

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本文

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前回は


・父親が土地を所有している。


・子供が建物を所有して賃貸している。


場合の、土地の固定資産税を


子供の経費とできるかにつき


土地を「使用貸借」している場合について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140217120000000.html



「同一生計である」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできるのですが


「同一生計でない」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできないのでした。



今回は土地を「賃貸借」している場合につき


書いて行きます。



地代が固定資産税程度であれば「賃貸借」ではなく


「使用貸借」として税務処置されますので


今回の「賃貸借」では


以下のどちらかの地代を払っていることを想定します。



・固定資産税の2~3倍である「通常の地代」


・固定資産税の4~5倍である「相当の地代」



「同一生計である」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にでき


「同一生計でない」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできないのは


前回と同じなのですが


家賃との説明の都合上、このようにさせていただきました。



「使用貸借」「賃貸借」「同一生計」などにつきましては


「収支管理・確定申告編3」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



3 「賃貸借」で「同一生計」の場合



この場合は、親が払った土地の固定資産税は


子供の経費とするそうです。


http://ishiikaikei.jp/mame/mame002.html


http://www.mitsuifudosan.co.jp/lets/column/shoukei/shoukei94.html



同一生計なので話がややこしくなりますが


子供が父親に払った地代は


子供の経費にならず、父親の収入にもならず


父親の払った土地の固定資産税は


子供の経費とするそうです。



「収支管理・確定申告編3」では


「同一生計を逆利用した節税」として


子供が親に「相当の地代」を支払う話を書きましたが


土地の固定資産税は


父親(税率高い)ではなく子供(税率低い)


の経費として税務処理するので


若干ですが、節税効果は薄れる事になります。



しかし「家賃収入」を


子供(税率低い)の収入にした節税効果の方が


大きいですので、やはり「同一生計を逆利用した節税」は


有効だと思います。



4 「賃貸借」で「別生計」の場合



この場合は、親が払った土地の固定資産税を


子供の経費とできないそうです。


http://ishiikaikei.jp/mame/mame002.html



「別生計」の場合は


「他人」へ「賃貸借」をした場合と同じように


税務処理するのだそうです。



別生計なので、この場合は以下のようになります。


要するに通常の「賃貸借」の場合と同じです。



・親は土地の固定資産税を「租税公課」として経費にし


 受け取った地代を「不動産収入」として申告する。


・子供は支払った地代を「経費」とする。



ここで私は1つ疑問が沸いてきました。


「賃貸借」にて「土地の無償返還」を行い


その上で「地代ゼロ」にした場合はどうなるのでしょうか?



上記と同じように税務処理をすれば


以下のようになるでしょう。



・親は土地の固定資産税を「租税公課」として経費にする。


 受け取る地代はゼロなので「不動産収入」なし。


・子供は支払う地代がゼロなので「経費」が発生しない。



しかし「土地の無償返還」にて「地代ゼロ」にした場合は


事実上「使用貸借」と同じですので


父親の貸している土地が


不動産所得を生ずべき業務の用に供されている資産


とは見なされず、土地の固定資産税を


父親の「租税公課」として経費にできないかもしれません。



上記の問題については


私の調べた範囲では答えを見つける事ができませんでした。



また「賃貸借」にて「土地の無償返還」を行った上で


「通常の地代」や「相当の地代」を支払う契約にした上で


子供が父親に地代を払わず


さらにお互いが「現金主義」の申請をしていたら


事実上は「地代ゼロ」です。



「現金主義」につきましては


「収支管理・確定申告編1」をご覧いただければと思います。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



この場合、父親の貸している土地は


不動産所得を生ずべき業務の用に供されている資産


と見なされ、土地の固定資産税を


父親の「租税公課」として経費にできるのでしょうか。



上記の問題についても


私の調べた範囲では答えを見つける事ができませんでした。



しかし節税を考える上では


土地の固定資産税の扱いよりも


家賃収入の扱いの方が重要ですので


上記の問題は未解決のままでもいいかなと思いました。



税理士の資格をお持ちの方などで


上記の問題につき回答できる方がいらっしゃいましたら


ご一報いただければ幸いです。



今回は


・父親が土地を所有している。


・子供が建物を所有して賃貸している。


状況で、土地の固定資産税の扱いにつき


土地を「賃貸借」している場合につき書きました。



次回は自宅を事務所としても利用している場合の


自宅の固定資産税の扱いに付き


書いて行きたいと思います。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、税理士である鵜野和夫(うの・かずお)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



『新版 Q&A大家さんの税金


 アパートマンション経営の税金対策』


http://goo.gl/6wGrb2 (アマゾン)

http://goo.gl/akCRxt (楽天)



前回まで、3回に渡って

 

素人でも頑張って読めば理解できる本として


税理士・鹿谷哲也さんのご著書を紹介しましたが


ある程度の知識が備わってきたら


次はこの本がよいのではないかと思います。



この本は


不動産賃貸業の税金全般について書かれています。


このため、何か調べたい事があった場合に役に立ちます。



また「大家さんの節税」という観点より書かれておりますので


一度、通読されるとよいと思います。



文章もかなり平易に書かれており


私のような素人にとって有難い本と言えます。



「収支管理・確定申告編1」の目玉?であった


「現金主義」については


実はこの本の記述を元に、調べ物を加えたのでした。



この本は、古本でほとんど出回っておらず


また出回っても新本同様の価格なのですが


これはこの本が良書であることの証だと思います。



3990円という本なのですが


良書と思いましたので、ご紹介させていただきました。


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今週の情報紹介

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ゆめたか大家は「情報紹介」にて


確定申告に役立つ情報を紹介しておりますが


この度、それらをまとめて


「収支管理・確定申告の情報紹介メール」を


作成致しました。


http://bit.ly/yumetaka-tax_information



これは2013年11月から12月に配信した


「収支管理・確定申告編の情報紹介」(全8回)


を元にしておりますが


順番を整理して、説明文もわかりやすく一新し


さらに内容を増補して、全10回としました。



これにて、皆様のお役に立てると思いましたので


ご紹介させていただく次第です。


http://bit.ly/yumetaka-tax_information



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」は


1日1通で配信しますので、10日間で終了です。



10日間の間に、配信を停止する事もできます。


またお届けするのは全て「無料」の情報です。



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」を


活用していただけるようでしたら、嬉しく思います。


どうぞよろしくお願い申し上げます。


http://bit.ly/yumetaka-tax_information


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ショパン 
子犬のワルツ


http://www.youtube.com/watch?v=Koi8dK9bbAE



築34年の木造アパートを買う


私は火災保険と地震保険をどこにしようか迷いました。



保険代理店に依頼して見積もりを取ったのですが


保険で有名な「AIG」グループを


「AIJ」(運用に失敗して年金を消失させた会社)


と勘違いして


自分で調べて「都民共済」に入ったのでした。



その後、名高い不動産投資家である


加藤ひろゆきさんのご著書に


「火災保険は


 県民共済(都民共済)、全労災、民間があるが


 県民共済(都民共済)が良い。


 保険請求手続きも簡単で支払いも早い。」


と書いてあるのを読み、子犬のように小躍りしたのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20120919120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ショパンの「子犬のワルツ」は


かわいらしく、喜びを表現しているように感じます。



とても楽しいこの曲は、永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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上の子は最近「トランプ」を覚え始めました。


親子で「神経衰弱」をやっています。



上の子は覚えが良いので


どんどんカードを取っていきます!



下の子はルールもわからないのですが参加して


時々カードをめくって喜びます。



「こら-!だめよー!」と言うのですが


上の子は、下の子のめくったカードも覚えて


さらにカードを取っていきます!



そのうち下の子も


同じ数字ならカードをもらえる事を覚えたようで


自分で勝手にめくって


カードを自分のものにするようになりました。



しかし順番でカードをめくるルールをわかっていないので


下の子が参加すると、めちゃめちゃになります。


でも参加するのが嬉しくて「ニコニコ」の笑顔です!



ルールを守れる上の子


ルールをまだわからない下の子


ルールを教えようとする親と上の子



こんな所にも


「社会および教育の縮図」が現れているように思いました。



そしてみんなが楽しみながら


成長して行ければいいなあと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


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