第199号 自宅の固定資産税を経費に? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第199号 自宅の固定資産税を経費に?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第199号 自宅の固定資産税を経費に?


20110日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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本文

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前回は


・父親が土地を所有している。


・子供が建物を所有して賃貸している。


場合の、土地の固定資産税を


子供の経費とできるかにつき


土地を「賃貸借」している場合について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140303120000000.html



「同一生計である」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできるのですが


「同一生計でない」場合は


土地の固定資産税を子供の経費にできないのでした。



引き続き固定資産税について書いていきますが


今回は自宅を事務所としても利用している場合の


固定資産税の扱いにつき調べてみました。



不動産賃貸業をしていると


不動産や税金関係の本が多くなり


また物件の資料や領収書を置く場所も必要になり


ゆめたか家も1~2部屋が「事務所」みたいになっています。



調べてみたのですが、この場合は


自宅の固定資産税を面積で按分して


経費にできるそうです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm


http://okwave.jp/qa/q997105.html



つまり自宅の床面積の20%が「事務所」の場合は


自宅の固定資産税の20%が「経費」になるそうです。



これと同じように


賃貸住宅に住んで家賃を払っている場合は


家賃を床面積で按分した分が


経費になるそうです。


http://www.sumoviva.jp/knowledge/tax-return-17.html


http://bizmakoto.jp/bizid/articles/1401/21/news020.html



これはきちんと計上しておかないと


確定申告で損をしてしまいますよね。



ところで自宅に住んでいる場合


多くの方は「住宅ローン」を組んでいると思います。



「住宅ローン」は金利が安く


また「住宅ローン控除」といって


10年に渡って残金の1%を


年末調整にて受け取れる特典があります。


http://allabout.co.jp/gm/gc/25777/



計算は省略しますが


金利1%で35年ローンを組んだ場合


最初の10年間は


払った利子がそのまま戻ってくる計算になります。


だから利子を払うのは、残りの25年だけでよいのです。



「住宅ローン控除」は新築の物件だけでなく


築20年以内の物件なら適応があり


また個人が売主であれば消費税もかかりませんので


自宅をお得に購入するにはよい方法だと思います。


http://allabout.co.jp/gm/gc/25777/2/



しかし「住宅ローン」は


自分で住むための物件のローンです。



その物件の一部を「事務所」としてしまった場合


固定資産税および住宅ローン控除の扱いは


どうなるのでしょうか?



これについて調べてみたのですが


「住宅ローン控除」を受けている場合は


固定資産税を経費にすることはできないそうです。


http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7981128.html



ただし上記の説明にもあるように


面積で按分する事は可能だそうです。



つまり事務所として使用している20%分については


固定資産税、建物減価償却、ローンの利子


を経費にでき


自宅として使用している80%分については


「住宅ローン控除」を受けることができるそうです。



具体的な計算は以下のようにするのだと思います。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/22.htm



では住宅ローン控除を受けるのがお得なのでしょうか。


それとも住宅ローンの割合は減らしてでも


固定資産税、建物減価償却、ローンの利子


を経費にするのがお得なのでしょうか。



住宅ローン控除の場合は


返済残金が3000万円ならば


この1%である30万円が戻ってきます。



経費計上の場合は


所得税20%、住民税10%ならば


100万円を経費計上すれば30万円が戻ってきます。



詳しい計算は省略しますが


私の計算ではどちらも同じくらいでした。



しかし所得税が30%ならば、住民税10%と合わせて


税率が40%になりますので


その場合は、住宅ローン控除よりも


経費計上した方がお得になるようでした。



今回は


自宅の固定資産税を経費にする話について書きました。



次回は租税公課の話の一環として


自動車税について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、行政書士である


柴田桂介(しばた・けいすけ)さんの


無料レポートを紹介させていただきます。



『大家さんのための賃料消費税対策ガイドライン


 覚え書き書式付き』


http://mailzou.com/get.php?R=72845&M=25048



柴田さんは


融資に詳しい不動産投資家である


石渡浩さんの行政書士として


お仕事をされている方です。



家賃には消費税がかからないのですが


駐車場や店舗物件には消費税がかかりますので


2014年4月の消費税アップに備えて


勉強しておかなくてはいけない大家さんは多いと思います。



今回の無料レポートは


消費税の説明だけでなく


実際の書式が付いてきますので


実践的な価値が高いと思いました。



駐車場や店舗物件をお持ちの方は


目を通しておかれた方がよいと思います。


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今週の情報紹介

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ゆめたか大家は「情報紹介」にて


確定申告に役立つ情報を紹介しておりますが


この度、それらをまとめて


「収支管理・確定申告の情報紹介メール」を


作成致しました。


http://bit.ly/yumetaka-tax_information



これは2013年11月から12月に配信した


「収支管理・確定申告編の情報紹介」(全8回)


を元にしておりますが


順番を整理して、説明文もわかりやすく一新し


さらに内容を増補して、全10回としました。



これにて、皆様のお役に立てると思いましたので


ご紹介させていただく次第です。


http://bit.ly/yumetaka-tax_information



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」は


1日1通で配信しますので、10日間で終了です。



10日間の間に、配信を停止する事もできます。


またお届けするのは全て「無料」の情報です。



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」を


活用していただけるようでしたら、嬉しく思います。


どうぞよろしくお願い申し上げます。


http://bit.ly/yumetaka-tax_information


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン 交響曲第9番「合唱」第2楽章


http://www.youtube.com/watch?v=zv9msfvUAXk



築34年の木造アパートの契約後


私は「法定地上権」というものを知りました。



そしてこの「法定地上権」を適用していただくように


売主さんに電話をかけたのでした。



売主さんが「法定地上権」を承諾して下さるかどうか


ハラハラドキドキの私は


「未知への不安と期待」を表現しているような


ベートーベンの交響曲第9番「合唱」第2楽章を


採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20120921120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ベートーベンの交響曲第9番において


この第2楽章の位置付けや意味については


残念ながら私には解説ができません。



でも何だか複雑で重々しいこの楽章は


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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今回は、他の方のブログやフェイスブックで


私が「いいなあ」と思った文章を紹介させていただきます。



佐藤さんという方の


フェイスブックの投稿です。



ママにだっこしてもらうために、


毎日押し合いへし合い、殴り合いひっかき合い (@_@;)


たったひとつのママのひざに乗るためにf(^_^;



強い視線を感じて、はっと見上げると、


幸せそうにママを熱い視線で見つめる つぶらな瞳


毎日毎日、ママに飽きずに 最高に嬉しそうな顔で、


ママによじ登りもぶりつき、息ができないほどちゅーしてきて


髪をひっぱって、じゃれてにおいをかいで


(痛いよ髪がいっぱい抜けるよ(;_:))


毎日 朝から晩まで 全身全霊で


ママ大好き!ママ大好き!


天を仰いで 叫んでくれる



子供たちにとって


髪ぼさぼさで化粧をしてないひどい顔でも


「ママ可愛い!」( ̄▽ ̄;)


化粧をした顔は


「ママお姫さま!」(;゜゜)



どんなに鬼のように怒っても、げんこつしても


泣きながら両手を広げて


ママ大好き (なんで?!(@_@;)) 



ゆうやは机の上にママ大好き


しおりは毎日ラブレターでママ大好き



毎日ちっちゃな可愛らしいストーカーに追いかけ回され


ママ毎晩よろよろくたくた。。



もううるさい!あっち行って!と言っても


満面の笑顔で


ママママママママママママママママママママ大好き



ママは生きていく自信がなくなるときがあるけれど


おまえたちがいるから死ねません(笑)



ママの頭が 気が変になりそうなくらい


大好きになってくれて ありがとう...♡



ママは今まで生きてきて、


だれにもこんなに愛され必要とされたことはありません(笑)



ママはおまえたちに生かされてます。



この投稿にはたくさんのコメントが寄せられているのですが


その中で佐藤さんは


「お仕事はほんと家族が幸せになるために 


 たくさんあるうちのひとつの手段でしかないですよね..(^^ゞ)」


と書いておられます。



この言葉にはどれだけの意味が込められているかを


ぜひ考えてみていただきたく思います。



フェイスブックが突然倒産して


この投稿にアクセスできなったら日本の資産の損失だと思い


引用させていただきました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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