第202号 60万円以下は修繕費? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第202号 60万円以下は修繕費?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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202号 60万円以下は修繕費?


20120日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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本文

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前回は


損害保険料について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140317120000000.html



損害保険料とは


火災保険料、地震保険料、自動車保険料などですが


賃貸物件の損害保険料は全額経費になり


自宅の損害保険料も按分して経費になるのでした。



今回は「修繕費」について書いて行きます。



まず「修繕費」とは


「現状維持」もしくは「原状回復」のための費用だそうです。


http://kotobank.jp/word/%E4%BF%AE%E7%B9%95%E8%B2%BB



これに対して、「使用可能期間を延長させる」ような場合は


「修繕費」として税務処理せず


「資本的支出」として扱うそうです。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm



不動産の場合は、屋根や外壁の補修は


建物の使用可能期間を延長させる事につながりますので


「資本的支出」になり


掃除の費用や壁紙の張替えなどは


「修繕費」になるのだと思います。



そして「修繕費」の場合と「資本的支出」の場合では


税務処理が異なっています。



「修繕費」であれば1年で経費として処理するのですが


「資本的支出」の場合は


何年かに渡って減価償却する事になっています。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



だから「修繕費」になるか「資本的支出」になるかは


税務処理をする上で、大切なのです。



しかし「修繕費」と「資本的支出」の区別は


多くの本やサイトにて「難しい」と書かれています。



私が税務署に電話をした時も


「修繕費ですか、難しいんですよね~。」


と言われました。



しかしおおむね、以下のようにして


「修繕費」と「資本的支出」の区別を行っているようです。


http://iwanaga-tax.com/?p=411



以上は見やすい図をご紹介しましたが


法的根拠が載せられているサイトがありましたので


以下にご紹介させていただきます。


http://keiri.hatanet.com/kssihon.html



しかし何だかわかるような、わからないような図です。



この「修繕費」と「資本的支出」の区別につき


私は税務署に電話をして聞いてみました。



そして


「難しい場合は、60万円以下なら修繕費としてよいです。」


というような事を教えていただきました。


これなら私でも区別ができます。



このため、「修繕費」と「資本的支出」の区別は


基本的には上記にお示ししたフローチャートを使いますが


難しい場合は


「60万円以下なら修繕費」


としても良いみたいでした。



皆様が「修繕費」か「資本的支出」か迷われた時は


以上を参考にしていただければと思います。



ところで「修繕費」の場合は1年で経費にするのですが


「資本的支出」の場合は


何年かに渡って減価償却する事になります。



そして「資本的支出」の減価償却の方法ですが


国税庁の以下のページに説明が書かれていますが


これだけで理解できる人はいないと思います。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



しかし「中古物件を買って賃貸に出す。」


というスタンスで不動産賃貸業を行っていく上で


「資本的支出」の減価償却の処理は必須だと思います。



そこで次回は


「資本的支出」の減価償却の計算につき


書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、漫画家および不動産投資家である


東條さち子さんのご著書(漫画)を紹介させていただきます。



『大家さん10年め。


 主婦がアパート3棟+家1戸!』


http://goo.gl/wM0Fj2 (アマゾン)

http://goo.gl/E8KQxo (楽天)



この本は、大家さんとしての日常が


楽しくコミカルに描かれています。



そして「女性目線」での


現実的な「不動産賃貸業」が描かれています。



そして不動産賃貸業をこのように描かれるのは


東條さんの「お人柄」なのだと思いました。



思わず爆笑してしまう所もあったのですが


切実な問題も抱えておられ


本当に大変だろうなあと思いました。



どういう訳かこの本はあまり宣伝されておりませんが


とてもおすすめだと思いました!


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき、地方と都心での


収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン 交響曲第5番「運命」第4楽章


http://www.youtube.com/watch?v=IH3SqzF-dxQ



いよいよ
築34年の木造アパート


物件引渡し日を迎えました。



私は「ブラック地上げ屋不動産屋」の社長と対決して


「4つの問題」を解決しなくてはいけないのでした。



4つのうち3つはすんなりと行ったのですが


最後の1つ、「法定地上権」については


話が難航したのでした。



引渡しの手続きが終わった後


ようやくブラック地上げ屋不動産屋の社長と税理士さんで


電話がつながり


最終的には「法定地上権」が通ったのでした!



これにて私は「運命」に勝利したように思いましたので


ベートーベンの交響曲番「運命」第楽章


を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20120926120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



この曲はベートーベン中期の傑作で


音楽家でありながら耳が聞こえなくなった


自分の運命を題材にした曲とされています。



ありえないほどの衝撃的な第1楽章に始まり


第4楽章は「運命の克服」を表しているのだと思いますが


「困難」と「克服」をテーマに感動を与え続けてくれる


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ゆめたか大家のブログとメールマガジンは


今回で第202号ですが


第200号の際に


「空室率70%でもキャッシュが回る


 非常識な不動産投資術」


http://goo.gl/GGdkQR (アマゾン)

http://goo.gl/UrpgdM (楽天)


の著者である椙田拓也様より


お祝いのメッセージを頂きました!



ゆめたかさんの小技はジャブのように効く内容ばかりで


 読み物としてだけでなくちょいちょい実践させてもらってます。


 これからも良い情報を発信お願いします!



不動産投資家として有名な椙田拓也様が


ゆめたか大家のメールマガジンを購読されており


さらにメッセージをいただくなんて恐縮でした。



私も椙田様のメールマガジンを購読しておりますが


圧倒的なスケールの違いが楽しいだけでなく


役に立つ内容が満載なので


「勉強になるなあ!」と思っています。



以下が椙田様のメールマガジンです。


これは読んでおかれた方がよいと思います!


http://www.mag2.com/m/0001396830.html



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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