第204号 修繕費と資本的支出は大違い! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第204号 修繕費と資本的支出は大違い!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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204号 修繕費と資本的支出は大違い!


20127日発行

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本文

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前回は、「減価償却」における


「定額法」と「定率法」の計算について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140324120000000.html



「定率法」では


最初に減価償却を大きく計上するのでした。



今回は「資本的支出」において


どのような場合に「定額法」を適応し


どのような場合に「定率法」を適応するのかなど


実際の使い分けや注意点について書いて行きます。



まず「定額法」と「定率法」についてですが


「定額法」が原則であり


「定率法」にする場合は届出が必要だそうです。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm



届出をしなければ「定額法」になるので


以下の書類にて「定率法」にすることを届けるようです。


http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/18.htm



そして「資本的支出」の減価償却の方法ですが


国税庁の以下のページに説明が書かれています。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



ここでは


平成19年4月1日以後に行った


「資本的支出」の原則として


以下のように書かれていました。



「資本的支出を行った減価償却資産と


 種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を


 新たに取得したものとして減価償却を行います。」



これを読んで、私は驚いてしまいました。



例えば私が所有している築34年の木造アパートに


大規模修繕を行って「資本的支出」とした場合


この費用は、新築木造アパートの耐用年数である


22年で減価償却しなさい、という事なのです。



築34年の木造アパートなので


大規模修繕を行っても22年持つかはわからないのですが


それでもこのように税務処理しなさいという事なのです。



私はこの点について、税務署に電話をしてみたのですが


頑として同じ答えが帰ってきました。



「修繕費」と「資本的支出」の調べ物をしていると


税務署は「資本的支出」にさせようとし


大家さんは「修繕費」にしようとするのがわかるのですが


これには、このような税制的な背景があるのだと思います。



「修繕費」であれば1年で経費にできますが


「資本的支出」だと22年で減価償却ですからね。



しかし22年で減価償却するのが


「資本的支出」の減価償却の原則となっているのでした。



ところで耐用年数の過ぎた木造物件の


減価償却期間は4年です。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm


http://www.lan2.jp/acc/acl/depreciation/depreciation-5.html



新築木造アパートの耐用年数は22年なので


22年×0.2=4.4年ですが


1年未満は切り捨てて、4年とするそうです。


「古いけど、4年は持つでしょう。」という事なのだと思います。



それなのに


耐用年数を過ぎた木造アパートに大規模修繕を行って


「資本的支出」にした場合


その費用は22年で減価償却するのだそうです。



ところで大規模修繕がなされたアパートを購入した場合は


どうなるのでしょうか?



この場合、買主が支払う「建物代」には


「建物の費用」と「修繕費」が含まれている訳ですが


この場合は建物として、4年で減価償却をしてよいそうです。



しかしアパートを買った後に、買主が修繕を行った場合は


建物は4年で減価償却しますが


修繕費は22年で減価償却するのです。



だから


「オンボロ物件を購入して修繕して貸し出す。」


というスタンスで不動産賃貸業をなさっている方は


税制的には苦戦を強いられる事になると思います。



最初に行った修繕のための費用が


「修繕費」として認められず


「資本的支出」として


22年で減価償却しなくてはいけませんからね。



しかし調べているうちに


修繕費と資本的支出の区別が難しい場合は


「資本的支出と修繕費の区分の特例」といって


一部は「修繕費」として、その他は「資本的支出」とする。


という税務処理が認められている事がわかりました。


https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm



今回は、木造アパートを修繕した場合に


「修繕費」であれば1年で経費にできますが


「資本的支出」の場合は


22年で減価償却することを書きました。



次回は


「資本的支出と修繕費の区分の特例」


について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、警備員大家さん(山田勤さん)の


ご著書を紹介させていただきます。



『警備員の山田さんが


 4年で1億8000万円の資産を築いたヒミツ』


http://goo.gl/CCUgxV (アマゾン)

http://goo.gl/AtrBHK (楽天)



警備員大家さんは


「50歳からの破天荒なアパート経営」


というブログを書かれています。


http://ameblo.jp/ayugonn0606/



今回はご自身の持つ、2棟の新築アパートを中心に


ご著書を出版されました。



ところで本の中では「アパート経営は良いですよ!」


と書かれているのですが


ブログでは「アパート経営の苦しみ」を


結構書かれていましたので


私としては「おや?」と思ってしまいました。



また「資金なし」ではなかった事が書かれており


あと「資産1億8000万円」というのは


ご自宅も含めての事のようです。



このような疑問も感じたのですが


不動産屋さんとの関係を大切にするために


かなりのページ数を費やしておられたのは


警備員大家さんが一番伝えたい事なのだろうと思いました。



一読の価値のある本だと思います!


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



さらに「となりの大家さん」では


1棟1戸だけですが、物件のHPが無料で作成でき


作成すると「大家発賃貸情報サイト」で


掲載してもらえるそうです。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



上級者の大家さんになると


空室が出たら「となりの大家さん」で物件HPを作成し


入居者募集を依頼している不動産屋さんに


「私もこんな感じで広告を作りました!」


と連絡するそうです。



不動産屋さんとしては


大家さん経由で入居者が決まってしまうと


「広告料」がもらえなくなりので


必死になって入居者さんを探してくれるのだそうです。


なるほどなあ~、と思いました。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン ピアノソナタ「エリーゼのために」


http://www.youtube.com/watch?v=hpfWd31CiGo



いよいよ
築34年の木造アパート


物件引渡しが終わりました。



引渡しが終わった後


売主側の不動産屋さんより


固定資産税の評価額書をもらいました。



そして私の計算では1441万円だった


土地の固定資産税評価額が


1209万円となっている事に驚き


ちょっと悲しくなってしまいました。



この時の沈んだ悲しい気持ちを表す曲として


ベートーベンのピアノソナタエリーゼのために


を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20120928120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



この曲は、「テレーゼ」という女性がテーマとされていますが


ベートーベンの悪筆?のため


「エリーゼ」として後世に伝わったそうです。



悲しげな出だしが有名ですが


途中では希望を感じさせてくれる旋律となり


最後は悲しげな旋律で終わります。



「失恋」をテーマとした、永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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今まで「130万円の壁」として知られていた


「社会保険料の壁」ですが


これが106万円になるそうです。


2016年10月から適応されるそうです。


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140226-00010001-manetatsun-bus_all



すると、従来のいろいろな説明に修正が必要になり


私が「無税のライン」を強く意識して書いた


「収支管理・確定申告編3」も


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


書き直しが必要になってしまいます。



これで主婦のパート収入については、以下のようになります。


・住民税について:100万円の壁


・所得税について:103万円の壁


・社会保険料について:106万円の壁



先日、「配偶者控除の縮小」の報道がなされた時


「主婦の社会進出を促進するため。」


という理由付けがなされていました。


http://mainichi.jp/select/news/20140320k0000m020107000c.html



しかし社会進出を促進する目的なら


「社会保険料の壁」を200万円くらいに引き上げた方が


効果的だと思います。



何だかんだで理由を付けて


「女から金をむしり取ろう」とするやり方には


またしても、ため息が出てしまいました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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