第205号 資本的支出と修繕費の区分の特例 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第205号 資本的支出と修繕費の区分の特例

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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205号 資本的支出と修繕費の区分の特例


20131日発行

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本文

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前回は、木造アパートを修繕した場合に


「修繕費」であれば1年で経費にできますが


「資本的支出」の場合は


22年で減価償却することを書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140327120000000.html



しかし修繕費と資本的支出の区別が難しい場合は


「資本的支出と修繕費の区分の特例」といって


修繕のための費用を


一部は修繕費として、その他は資本的支出とする。


という税務処理が認められているのでした。


https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm



今回は、この


「資本的支出と修繕費の区分の特例」


について書いて行きます。



国税庁の


「資本的支出と修繕費の区分の特例」の記述は


はっきり言ってわかりにくいと思います。



以下に少しはわかりやすく書いてあるのですが


これでもわかりにくいと思います。


http://www.tabisland.ne.jp/explain/genka2/gnk2_6_1.htm



「資本的支出と修繕費の区分の特例」


資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない場合


継続適用を条件として


次のいずれか少ない金額を


修繕費として損金経理することができる。



・支出額の30%相当額


・その固定資産の前期末取得価額の10%相当額



上記の文章の意味を


例を用いて説明させていただきます。



建物価格3000万円(最初の価格)の木造アパートを


800万円かけて修繕を行い


その内容が修繕が資本的支出か区別しにくい場合。



1 修繕費用800万円の30%である240万円


2 建物価格3000万円の10%である300万円



1と2のうち


金額の小さい240万円を


「修繕費」として1年で経費にします。



そして残りの、800万-240万=560万円を


「資本的支出」として22年で減価償却します。



このような税務処理が認められているのが


「資本的支出と修繕費の区分の特例」です。


これなら、おわかりいただけるのではないでしょうか。



ちなみに新築時の建物価格が3000万円であっても


中古で買う時の建物価格が1500万円だったならば



1 修繕費用800万円の30%である240万円


2 建物価格1500万円の10%である150万円



1と2のうち


金額の小さい150万円を


「修繕費」として1年で経費にして


そして残りの、800万-150万=650万円を


「資本的支出」として22年で減価償却するそうです。


(税務署に電話をして教えていただきました。)



「資本的支出と修繕費の区分の特例」を用いれば


オンボロ物件を購入してリフォームする場合も


リフォーム費用の30%か建物価格の10%が


「修繕費」として1年で経費にできますので


全額を22年で減価償却するよりは


税制的に助かるのではないかと思います。



ただし「資本的支出と修繕費の区分の特例」


を適用するには、継続して


「資本的支出と修繕費の区分の特例」で


税務処理している事が必要となっています。


http://www.tabisland.ne.jp/explain/genka2/gnk2_6_1.htm


http://www2s.biglobe.ne.jp/~kigawa/taxnews/zaimu/houjin/keisan4-6.htm



あと今頃見つけたのですが


建物価格3000万円の木造アパートで


修繕費と資本的支出の区別がつきにくい場合


3000万円の10%である300万円以下なら


「修繕費」として、1年で経費にしてよいそうです。


これも計算が簡単で助かりますよね。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm



ところで


「修繕費」は「原状回復」もしくは「現状維持」


「資本的支出」は「使用期間を延長させる」


という違いがあるのにも関わらず


「修繕費」と「資本的支出」は


どうして区別が難しいのか考えてみました。



例えば物件が雨漏りしたので


屋根を修理した場合を考えてみます。



もともと雨漏りしていない物件ですので


屋根の修理は「原状回復」であり


これなら「修繕費」です。



しかし雨漏りを直すのは「使用期間を延長させる」


事になりますので、これなら「資本的支出」です。



このような事があるので


「修繕費」と「資本的支出」の区別は難しいのだと思います。



今まで4回に渡って


「修繕費」と「資本的支出」の区別および


区別がつきにくい場合の税務処理について書いてきましたが


次回はこのまとめを行おうと思います。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、税理士である後藤文良(ごとう・ふみよし)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



『ここまで明かしたくなかった節税強化書』


http://goo.gl/0ikR7f (アマゾン)

http://goo.gl/yiQOcC (楽天)



この本は中級者以上の本だと思います。



私は以前、この本を読んだ時には


あまりわからかなったのですが


改めて読み直してみると


「すごい!」と思う部分が、何箇所もありました。



不動産に特化した本ではないのですが


「資産税編」という、不動産部門があり


これが本当に勉強になりました。



また「個人編」、「法人編」、「個人法人編」も


ポイントに絞った記述が素晴らしく


「法人」を立ち上げて、そこから給与収入をもらう


「個人」となるメリットがよくわかりました。



この本はある程度の基礎知識を必要としますが


とてつもない良書だと思います。



アマゾンでは中古本しか扱いがなく最低価格3100円で


楽天なら新本が2100円で売られています。



私だったら、消費税前の「駆け込み」で


ハピタスに登録して、ハピタスから楽天を使用して


ハピタスポイントと楽天ポイントの両方を手にします。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-62.html


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-108.html


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



さらに「となりの大家さん」では


1棟1戸だけですが、物件のHPが無料で作成でき


作成すると「大家発賃貸情報サイト」で


掲載してもらえるそうです。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



上級者の大家さんになると


空室が出たら「となりの大家さん」で物件HPを作成し


入居者募集を依頼している不動産屋さんに


「私もこんな感じで広告を作りました!」


と連絡するそうです。



不動産屋さんとしては


大家さん経由で入居者が決まってしまうと


「広告料」がもらえなくなりので


必死になって入居者さんを探してくれるのだそうです。


なるほどなあ~、と思いました。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ショパン 「ワルツ」


http://www.youtube.com/watch?v=ya2mRJcFpE8



いよいよ
築34年の木造アパート


物件引渡しが終わりました。



引渡しが終わった後


売主側の不動産屋さんより


固定資産税の評価額書をもらいました。



そして私の計算では1441万円だった


土地の固定資産税評価額が


1209万円となっている事に驚き


ちょっと悲しくなってしまいました。



また私はさらに


「固定資産税評価額」と


「相続税評価額」を間違えていたのでした。



それでも大事には至らなかったのですが


この時のなんとも言えない気持ちを表す曲として


ショパンのワルツを採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121001120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ショパンはたくさんの「ワルツ」を作曲していますが


このワルツは


ショパンの晩年の心境が滲み出ているとされています。



とても情操的で悲しげなこの曲は


いつまでも人々の心に残る、永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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1年の始まりは1月1日で


1年の終わりは12月31日とされています。



しかし私には


1年の始まりは4月1日で


1年の終わりは3月31日のように思えてなりません。



それは学校が4月に始まり、3月に終わるからだと思います。



3月はいろいろな人が、いろいろな形で「卒業」を迎えます。


このため、「卒業」については、いろいろな歌が作られています。



尾崎豊 「卒業」


http://www.youtube.com/watch?v=6TiL8003lCg


斉藤由紀 「卒業」


http://www.youtube.com/watch?v=oSqTaVzqPIk


光GENJI 「Graduation」


http://www.youtube.com/watch?v=ZsTBjqOXkjA



改めて聞き直してみたのですが、どれも名曲だと思いました。



明日、4月1日から消費税が8%になることを忘れて


本日は「卒業」の余韻に浸り


4月からの生活を大切にして行きたいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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