第206号 修繕費と資本的支出のまとめ - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第206号 修繕費と資本的支出のまとめ

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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206号 修繕費と資本的支出のまとめ


201日発行

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本文

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前回は


「資本的支出と修繕費の区分の特例」


について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140331120000000.html



1 修繕費用の30%


2 建物価格の10%


のうち、小さい金額を「修繕費」とし


残りは「資本的支出」とする事が認められているのでした。



今回は、今まで数回の連載に基づいて


「修繕費」と「資本的支出」のまとめをしたいと思います。



【「修繕費」と「資本的支出」のまとめ】



「現状維持」もしくは「原状回復」のための費用は


「修繕費」として税務処理する。


http://kotobank.jp/word/%E4%BF%AE%E7%B9%95%E8%B2%BB



「使用可能期間を延長させる」ための費用は


「資本的支出」として税務処理する。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm



「修繕費」であれば経費として1年で税務処理するが


「資本的支出」の場合は何年かに渡って減価償却する。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



中古木造アパートであっても(耐用年数を過ぎていても)


「資本的支出」とする場合は22年で減価償却する。


だから「修繕費」と「資本的支出」は、大きな違いがある。



「修繕費」と「資本的支出」の区別は難しく


裁判にまでなっている例もある。


http://www.kfs.go.jp/service/MP/02/0402030000.html



このため「修繕費」と「資本的支出」の区別が難しい場合の


判断のフローチャートが示されている。



(見やすいフローチャート)


http://iwanaga-tax.com/?p=411


(法的根拠が載せられているフローチャート)


http://keiri.hatanet.com/kssihon.html



これでもまだ複雑だが


以下のように簡単に解説している税理士さんもいる。


(法人税基本通達7-8-4が基本になっています。)



1 60万円以下なら修繕費


2 建物価格(取得時)の10%以下なら修繕費


(どちらかに該当すれば修繕費だそうです。)


http://ameblo.jp/kenzei/entry-10787987695.html


http://ameblo.jp/ishimura-cpa/entry-11802935033.html



以上を超えてしまったら


全額を「資本的支出」として税務処理するのが基本だが


「資本的支出と修繕費の区分の特例」といって


一部は「修繕費」として、その他は「資本的支出」とする。


という税務処理が認められている。


https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm



(「資本的支出と修繕費の区分の特例」の計算)


取得時の建物価格3000万円の木造アパートを


800万円かけて修繕を行い


その内容が修繕が資本的支出か区別しにくい場合。



1 修繕費用800万円の30%である240万円


2 建物価格3000万円の10%である300万円



1と2のうち


金額の小さい240万円を


「修繕費」として1年で経費とし


残りの、800万-240万=560万円を


「資本的支出」として22年で減価償却する。



ただし「資本的支出と修繕費の区分の特例」


を適用するには、継続して


「資本的支出と修繕費の区分の特例」で


税務処理している事が必要。


http://www2s.biglobe.ne.jp/~kigawa/taxnews/zaimu/houjin/keisan4-6.htm



「資本的支出」として税務処理する場合


原則として「定額法」で減価償却を行う。


「定率法」にするには届出が必要。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140324120000000.html



「建物」については


昔は「定率法」も選択できたが


平成10年4月1日以後に取得した場合は「旧定額法」


平成19年4月1日以後に取得した場合は「定額法」


と決まっており、現在は「定率法」の選択は出来ない。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm



「設備」については「定率法」の選択が可能で


その場合は各々の減価償却年数に従う。


http://www1.m-net.ne.jp/k-web/genkasyokyaku/genka-huzokusetubi.htm


http://www1.m-net.ne.jp/k-web/genkasyokyaku/genka-kigu.htm



以上が、私が調べた範囲の


2014年の時点での「修繕費用」の税務処理です。



「修繕費用」の税務処理は


平成に入ってから、税法が大きく変化していました。



1 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産は


 「旧定額法」か「旧定率法」。


 それ以降に取得した減価償却資産は


 「(新)定額法」か「(新)定率法」。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm



2 平成19年4月1日から平成24年3月31日までは


 「250%定率法」が適用されていた。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5410.htm



そして「定率法」で減価償却していた建物について


修繕を行って「資本的支出」とした場合は


建物と同じく「定率法」で減価償却ができます。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



これらが絡み合って


修繕費用の税務処理は大変複雑になっていました。



これらを全て調べて記述するのは


「素人の勉強ノート」である


ゆめたか大家のブログやメールマガジンの範疇を


超えてしまいます。



修繕費用の税務処理の全容を


お知りになりたい方は、以下の本がよいと思います。



『賃貸住宅オーナーのための確定申告節税ガイド』


P46 資本的支出の取扱いと減価償却費の計算


(私が持っているのは平成25年度版なので


 平成26年度版はページ数が違っているかもしれません。)


http://goo.gl/6arWve (アマゾン)

http://goo.gl/fQGK4j (楽天)



今回は「修繕費」と「資本的支出」のまとめを行いました。


次回は「減価償却費」について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、税理士である米田正巳(よねだ・まさみ)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



『Q&A資本的支出・修繕費をめぐる税務〔改訂版〕』


http://goo.gl/fk4zlL (アマゾン)

http://goo.gl/kCs5hT (楽天)



私は本文にて、数回に渡って


「修繕費」と「資本的支出」について調べ物をしましたが


新旧の情報が混在しており、わけがわからなくなりました。



そこでこのような専門書にも手を出してしまった次第です。


「う~ん、よく書いてあるなあ~」と思いました。



素人がこの本を読破するのは無理だと思いますが


調べ物にはとてもよいと思います。



ちなみにアマゾンでは中古本しか扱いがなく7000円


楽天では新本が5000円+消費税になっているようです。


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今週の情報紹介

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「月刊・満室経営新聞」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



「月刊・満室経営新聞」


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



4月号は
以下の特集が組まれる予定です。



シェアハウスはこんなに変化している!?」



シェアハウスは通常の賃貸経営より


高利回りであることが知られていますので


読んでおきたい内容ではないでしょうか。



この新聞では
さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html


これは購読されておいた方がよいと思います


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ウェルナー 「野ばら」


http://www.youtube.com/watch?v=reh-2P7AP4M



私は「ゆめたか大家の音楽・動画コレクション」


という題名で、趣味ブログを運営しています。


http://ameblo.jp/yumetaka368/



このブログでは、私が今までに紹介した


音楽や動画をまとめてご紹介しています。



こんな趣味ブログを作って


「どうなるのかなあ」と思っていたのですが


こちらの方でも暖かいメッセージをいただく事が多くなり


「始めてよかった!」と思っています。



そしてこの度、スミスさんという方より


ウェルナーの「野ばら」という曲のリクエストをいただきました!



以下がスミスさんのブログです。


いろいろな映画を紹介されています。


とても詳しく解説されています。


http://ameblo.jp/smith371119/



「野ばら」という曲は


シューベルトの方が有名ですが


ウェルナーの方がお好きとの事でした。



早速、調べてみたのですが


「あっ!あの静かな名曲!」とわかりました。


皆さんも、聞き覚えのある曲だと思います。



静かで、それでいて優雅な曲であり


永遠の名曲にふさわしいと思いました。



「ゆめたか大家の音楽・動画コレクション」では


リクエストをいただく事は考えていなかったのですが


私は生きているうちに


いろいろな曲を聴いておきたいと思っていますので


よい曲がありましたら、教えていただければ幸いです。



「ゆめたか大家の音楽・動画コレクション」


http://ameblo.jp/yumetaka368/


のブログよりコメントをいただいても構いませんし


フェイスブックやミクシー経由でも大丈夫です。



以下のフォームからでも結構です。


http://bit.ly/yumetaka-inquiry



今度とも


「ゆめたか大家の音楽・動画コレクション」を


どうぞよろしくお願い致します!


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編集後記

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上の子はピアノが上達してきました。


そして「これが弾けるようになったの!」と言って


得意そうに演奏します。



そして「Happy Birhthday to You」


を弾いてくれました!


http://www.youtube.com/watch?v=PSGQ9_qmSDY



楽しいので、みんなで一緒に歌います!


「ハッピー、バースデー、トゥーユー♪


 ハッピー、バースデー、トゥーユー♪」



誰の誕生日でもないのですが


2014年4月に、生まれ変わったような


新しい気持ちになって、頑張って行こうと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


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