第207号 修繕費は建物所有者の経費 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第207号 修繕費は建物所有者の経費

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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207号 修繕費は建物所有者の経費


201日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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「収支管理・確定申告編3」(274ページ)


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ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


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本文

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前回は


「修繕費」と「資本的支出」の


まとめを書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140403120000000.html



「修繕費」は1年で「経費」になり


「資本的支出」は何年かで「減価償却」するのですが


これについては税制がめまぐるしく変わっているので


2014年に物件を取得して


2014年に修繕を行う場合を想定して


まとめを行ったのでした。



今回は


「修繕費・資本的支出は誰の経費か」


について書いて行きます。



私が想定したのは、以下のような状況でした。



・ゆめたか大家のような「子育て世代」が


 生活を切り詰めて不動産投資をしている。


・現金があれば、それを頭金や諸費用にして


 不動産を購入している。


 このため手持ちの現金が少ない。


・ところがある時、「水回り一発100万円!」


 のようなトラブルに遭遇し、大金が必要になった。


 しかし手元にはお金がない。


・このため、親から100万円を出してもらい


 修繕を行った。



このような場合


修繕に費やした100万円は


誰の「修繕費」として税務処理するのでしょうか。



私はこれについて、税務署に電話をしてみました。


そして以下のように教えていただきました。



「修繕費は、建物所有者の経費になります。」


「そしてこの場合、建物所有者は


 親から100万円の贈与を受けたとみなします。」



私は税務署の答えにびっくりしました。


実際にお金を払った人の経費ではなく


お金を受け取った人の経費にするというのです。



しかし後になって、これは


「家賃収入は建物所有者のもの」


という原則に従った考えなのだろうと思いました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130803120000001.html



「家賃収入は建物所有者のもの」


なので


「修繕費も建物所有者の経費」


という事なのだと思いました。



逆にお金を出した人(この場合は親)が


「修繕費」を「経費」として税務処理してよいならば


収入が増えてしまった年は


親戚や知り合いのアパートをたくさん修繕して


それを「経費」として税務処理してしまえば


とても効率的な節税になります。



このような安易な節税を防ぐため


「修繕費は建物所有者の経費」


と決まっているのだと思います。



そして税制に一貫性を持たせるため


「家賃は建物所有者のもの」


「修繕費は建物所有者の経費」


と決まっているのだと思います。



これを節税にどのように応用するかですが


それについては次回に書こうと思います。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は


「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」


を紹介させていただきます。


http://www.minkan-safety-net.jp/



これは国が行っている制度で


一定の条件を満たす住宅に


一定の条件を満たすリフォームを行って賃貸する場合に


リフォーム費用の3分の1が


国から支払われるというものです。



ただし上記の内容は平成25年度のものであり


現在は有効ではありません。



とはいえ、平成26年度もこれが行われるのであれば


ぜひとも活用したい所ですよね。



そしてなんと!東京都では


「東京都民間住宅活用モデル事業」


という制度を実施しており


「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」


と併用して、リフォームの費用の3分の1が


東京都から支払われるそうです!


http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/280jyosei_04.htm



すると300万円のリフォームを行った場合


国から100万円の補助が出て


東京都から100万円の補助が出ますので


大家さんの実際の負担は100万円になるのです!



これが平成26年度も行われるのかはわかりませんが


東京の大家さんは要チェックだと思います!


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今週の情報紹介

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「月刊・満室経営新聞」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



「月刊・満室経営新聞」


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



4月号は
以下の特集が組まれる予定です。



シェアハウスはこんなに変化している!?」



シェアハウスは通常の賃貸経営より


高利回りであることが知られていますので


読んでおきたい内容ではないでしょうか。



この新聞では
さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html


これは購読されておいた方がよいと思います


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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大きな古時計(アメリカ民謡)


http://www.youtube.com/watch?v=3sjv4r1ZduM



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



そして大家の初仕事として


入居者さんに連絡を行いました。



それから入居者の募集をしてくれていた


不動産屋さんに行きました。



そして4年前の入居者募集の時は


チラシを作らずに募集をしていたことを知りました。



どうしてチラシを作らなかったのか


その時はわからなかったのですが


古い物件のため


宣伝広告費がかけられなかったのだと思います。



このため築34年という古い物件を大切にする歌として


「大きな古時計」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121002120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



新しい物件であれば


宣伝広告費がかけられますが


古い物件の場合は仕方がないようです。



でも「今は、もう、動かない、その時計」を大切にするように


私は古い物件も大切にして行きたいと思います。



「古き良き時代」を感じさせてくれるこの曲は


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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下の子は電車が大好きです。



最近は自分でレールをつなげて


その上で電車を走らせるのも上手になってきました。



そしていつの間にか電車の数が増えてきました。


今は何種類あるのか、わからないくらいです。



私はもう電車の種類や名前を把握できないのですが


下の子はちゃんと覚えています。



「なりたエクスプレス!」


「ドクターイエロー!」


「スーパービューおどりこ!」



1つ1つの電車の名前を言う時の


下の子の楽しそうな笑顔は、まさにニコニコです!



下の子はまだ小さいのですが


電車の名前については、もう親を超えています。



そして子供はこのようにして成長していき


いつかは親を超えるのだと思います。



でもまだ「だっこ」や「おんぶ」が大好きで


一人では「ねんね」もできませんので


「その日」が来るのは、まだ先だろうと思いながら


子供を見守っています。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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