第208号 親が修繕費を出しても節税にならず - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第208号 親が修繕費を出しても節税にならず

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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208号 親が修繕費を出しても節税にならず


20111日発行

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本文

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前回は


「修繕費は建物所有者の経費」


という話を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140407120000000.html



子供の持つアパートの修繕費100万円を親が払っても


その修繕費は子供の経費になり


親は子供へ100万円を「贈与」した事になるのでした。



「家賃は建物所有者のもの」なので


「修繕費は建物所有者の経費」と決まっているのでした。



今回は、これをどのように


節税に応用するかについて考えてみます。


まず以下のような状況を考えてみました。



・子供がアパート(建物)を持っている。


 子供は働いており、所得税率が高い(20%)。 


・親は収入が少なく、所得税率が低い(5%)。



このような状況で


子供がアパートの修繕費100万円を自分で出すと


100万円が自分の経費になりますので


100万円の30%(所得税20%、住民税10%)である


30万円が帰ってきます。


だから実際は、子供は70万円の出費です。



親がアパートの修繕費100万円を出すと


これは110万円以内ですので、贈与税ゼロです。



そして親が修繕費を出したのにも関わらず


この100万円は子供の経費になりますので


子供は100万円の30%(所得税20%、住民税10%)


である30万円を受け取る事ができます。



この場合


・親は100万円の出費


・子供は30万円の収入


になりますので


全体としては70万円の出費であり


子供が修繕費100万円を自分で払った場合と


全体としては変わりません。



だから「修繕費は建物所有者の経費」であり


子供の持つアパートの修繕費100万円を親が払っても


その修繕費は子供の経費になるとはいえ


節税にはならないのでした。



とはいえ子供は


お金を払わずに30万円を手にする事ができ


また親が相続税がかかるくらいのお金持ちならば


親が修繕費を出すという方法は


相続税対策の1つとして、節税になるでしょう。



しかし上記の方法は


単に親が子供へ100万円を贈与したのと同じ結果であり


不動産の特性を生かした方法とは言えません。



また「贈与」が無税なのは


毎年110万円までですので


大きな修繕が必要になった場合には「贈与税」がかかり


結果的にマイナスになってしまうでしょう。



また上記の設定では


収入(税率)の高い子供が


アパートを所有している事自体が、節税になっていません。



私は「収支管理・確定申告編3」にて


「家賃収入は建物所有者のもの」なので


「建物を収入の低い人の名義」にして


節税をしましょうという話を書いてきました。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



だから親の税率が低く、子供の税率が高い場合は


子供がアパートを所有している事自体が


節税になっていないのです。



それでは逆の場合はどうでしょうか。



・子供がアパート(建物)を持っている。


 子供は所得税率が低い(5%)。 


・親は所得税率が高い(20%)。



これなら家賃収入については節税になっています。



この状況で


子供のアパートに100万円の修繕が発生した場合


子供が100万円を払っても、親が100万円を払っても


修繕費100万円は子供の経費になり


100万円の5%である5万円が戻ってくるだけです。


だから節税にはなりません。



相続税がかかるほど親がお金持ちならば


親が100万円を払えば


その分、相続税の対策にはなりますが


これは親が子供に100万円を贈与した場合と同じであり


また不動産の特殊性が生かせていません。



また110万円以上の修繕が必要になった場合は


「贈与税」のため結果的にマイナスになることも考えられます。



だから「修繕費は建物所有者の経費」


を利用して、他人が修繕費を出す方法は


親や子供の税率に関わらず


単なる「贈与」と同じであり


基本的には節税にならないと思いました。



しかしいろいろと考えたあげく


ある特殊な状況下では


節税になるのではないかと思いました。



次回はその特殊な状況について書いてみます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、川崎大家さんが経験された


修繕を含めた大出費の


実録無料レポートを紹介させていただきます。



『築21年の木造アパートを買ってみたらこうなった』


http://mailzou.com/get.php?R=33435&M=25048



『築23年の木造アパートは


 100万円単位で修繕費がかかりますよ』


http://mailzou.com/get.php?R=49234&M=25048



上記は私の尊敬する川崎大家さんの


2棟目の実録です。



どういう訳か想定外の出費が重なり


あれよあれよという間に○○○万円!という


大出費となってしまわれたのでした。



いずれも内容が震えるほど恐ろしく


私だったら破産してしまうと思います。



「不動産は儲かりますよ」という安易な情報が多い中


この無料レポートを作成して公開された


川崎大家さんの勇気は「功績」と言えると思います。



不動産を行うならば


以上の無料レポートを読んだ上で


リスクを認識しないといけないと思います。



今回ご紹介した無料レポートはまさに「名作」であり


ゆめたか大家の絶対のおすすめです!


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン 交響曲第7番第4楽章


http://www.youtube.com/watch?v=bHpJzEnXnnE


(フルトヴェングラーの演奏です!)



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



大家になった後いろいろと確認する事があったのですが


私は契約および引渡しの際


今回の物件は「浄化槽」であると聞いていました。



しかし「浄化槽」らしき物は見当たらず


東京都葛飾区の下水道局に電話してみると


昭和59年と60年に公共下水になっているという


お返事をいただいたのでした。



これで「浄化槽」のメンテナンスをする必要がない事がわかり


とても嬉しくなった私は


ベートーベンの交響曲第7番の第4楽章を


採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121003120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ベートーベンの曲はいずれも感情豊かですが


「喜び」や「嬉しさ」をこれほど上手に表現したのは


やはりベートーベンの才能だと思います。



「輝くような未来」を感じさせてくれるこの曲は


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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2014年4月3日の「永遠の名曲シリーズ」にて


いただいたリクエストに基づいて


ウェルナーの「野ばら」を紹介させていただきました。


http://ameblo.jp/yumetaka368/entry-11810891903.html



その後、ある方に教えていただいたのですが


「野ばら」というのは


ゲーテが恋をした女性に贈った詩だそうです。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%87%8E%E3%81%B0%E3%82%89



この詩とエピソードが素晴らしいため


多くの人がこの詩に対して作曲をしており


その数は100曲以上!だそうです。



その中で最も有名なのがシューベルトの曲なのですが


リクエストをいただいた方は


ウェルナーの曲を推薦されたのでした。



私は音楽について詳しくないのに


下手の横好きでブログやメールマガジンを書いていますが


いろいろと教えていただいて「勉強になったなあ」と思いました。



私は不動産も税金も音楽も「素人」ですので


また何かありましたら、皆様より教えていただきたく思います。



今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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