第209号 修繕期間中は建物所有者を変更? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第209号 修繕期間中は建物所有者を変更?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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209号 修繕期間中は建物所有者を変更?


20114日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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ゆめたか大家の「今までの道のり」および


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本文

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前回は


「修繕費は他人が出しても節税にならず」


という話を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140411120000000.html



子供の持つアパートの修繕費100万円を親が払っても


その修繕費は子供の経費になるのですが


これは親が子供へ100万円を「贈与」したのと同じであり


相続税がかかるほど親がお金持ちである場合を除いて


節税にはならないのでした。



しかしある特殊な状況下では


節税になるのではないかと思いました。



今回はその特殊な状況について書いてみます。


その状況を説明する前に


まずは準備としての予備知識です。



ゆめたか大家は築34年の木造アパートを買いました。


http://bit.ly/yumetaka-real_estate



木造アパートの耐用年数22年を過ぎていますので


減価償却期間は4年です。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm



これを過ぎると、建物の「忘備価額」は1円になりますが


この建物を「贈与」する場合は


建物の固定資産税評価額である


103万円で「贈与」した事になるそうです。


(税務署にも電話をして確認しました。)


http://shihousyoshi.rakurakuhp.net/i_266310.htm



すると110万円以下なので、贈与税はゼロです。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm



ただしこの場合も


建物の登録免許料と不動産取得税はかかります。



建物の固定資産税評価額が103万円であれば


登録免許料は103万円の2%である20600円


不動産取得税は103万円の3%である30900円


合計51500円がかかります。



登記を司法書士に依頼せず、自分で行えば


ほぼ上記の金額で贈与および所有権移転登記ができます。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



以上を予備知識として


以下のような特殊な状況を考えてみました。



・親(税率高い)が子供(税率低い)に建物を贈与した。


 これで家賃収入については節税になった。


・ある時、「水回り一発100万円!」が生じた。


 しかし子供では不動産屋や修繕業者との対応が困難。


・そこで親が子供から建物の贈与を受けることにした。


 この手続き費用は約5万円。贈与税ゼロ。


・この上で、親が不動産屋や修繕業者と連絡を取った。


 修繕は1ヶ月で終了し、100万円かかった。


・その後、親は再び建物を子供に贈与した。


 この手続き費用は約5万円。贈与税ゼロ。



建物所有者を子供のままにして修繕を行った場合は


子供の所得税率を5%とすると、所得税については


100万円の5%である5万円しか戻ってきません。



しかし上記のようにして


建物所有者をいったん親にして修繕を行った場合は


親の所得税率を20%とすると


100万円の20%である20万円が戻ってきます。



所有権の移転のために5万+5万=10万円


かかっていますので


実際は10万円しかプラスになりませんが


それでも子供のままで修繕を行う場合と比べて


5万円多く戻ってくる計算です。



実際は住民税も関係してきますので


上記のような単純な計算にはなりません。



例えば子供が未成年であれば


所得125万円までは住民税非課税です。


http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/sonota/index_j.htm#j2



この場合は、修繕費が親の経費になれば


建物所有者が子供のままで修繕を行うよりも


さらに100万円の10%である10万円お得になります。



詳しくは「収支管理・確定申告編3」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



修繕費がもっと高額であったり


親の所得税率がもっと高率であれば


「修繕期間は建物所有者を変更する」事によって


さらに節税になるでしょう。



また「修繕期間は建物所有者を変更する」方法であれば


110万円の「贈与税非課税」の枠にとらわれる必要なく


もっと高額な修繕にも対応できるのが


大きな利点だと思います。



「修繕期間は建物所有者を変更する」のは


妙に見えるかもしれませんが


子供が入居者、不動産屋、修繕業者と連絡を取って


修繕計画を指揮するのが困難な場合は


「修繕期間は建物所有者を変更する」のが


実質と名義を一致させるために必要だと思います。



だから


「修繕期間は建物所有者を変更」した方が


税務所の方も解釈がしやすくなると思うのですが


実際はどうなのかわかりません。



以上のような


「修繕期間は建物所有者を変更」


を行った事のある方がいらっしゃいましたら


教えていただければ幸いです。



以上、何回かに渡って


「修繕費」および「資本的支出」の税務につき


書いてきました。



次回からは「減価償却費」について


書いて行こうと思います。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、自宅のリフォームの補助金に関する


情報案内サイトをご紹介させていただきます。



『住宅リフォームに関する支援制度検索サイト』


http://www.j-reform.com/reform-support/



このサイトでは、各都道府県別


さらには23区別(東京の場合)の補助金について


かなり細かく検索をすることができます。



自宅のリフォームの補助金についての内容ですので


投資用のアパートやマンションをお持ちでなくても


利用できます。



ただし以上は平成25年度版であり


平成26年度版は7月に公開予定だそうです。



とはいえ「この助成を受けるには○○の条件が必要」


という制度が多いのですので


今のうちからチェックしておかれた方がよいと思います。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。



・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン ピアノ協奏曲第5番「皇帝」第3楽章


http://www.youtube.com/watch?v=7Zd7noDsGvk



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



大家になった後、いろいろと確認する事があったのですが


最大の懸案は「水回り」についてでした。



入居者さんへのアンケートの結果


「お風呂のお湯を抜くと、床全体が水浸しになる。」


という結果が得られていたのです!



このため私は


「水回り一発100万円!」の恐怖から


逃れられなかったのでした。



しばらく心の暗雲が消えなかったのですが


物件引き渡し5日後に


売り主さんから連絡をいただきました。



「アンケートで悪かった部分の補修はすべて完了しました。


 お風呂の排水は髪の毛のつまりでした。


 別に干しもの金具が錆びており、交換を希望されたので


 現在交換の準備をしています。


 もう1部屋の方については


 修理の必要なしと申し出がありました。」



なんと「お風呂の水浸し」は髪の毛が原因だったのです!!


水回りの配管設備そのものではなかったのです!!



本当に、本当に、本当によかったと思いました。


この時は今回の物件の売買において


私が最も「安心した」瞬間でした。



全身の力が抜け、喜びが沸いて来ます。


心の底から「ああ~、よかった!」と思いました。



この時の「心の快晴」を表す曲として


ベートーベンのピアノ協奏曲第5番「皇帝」第3楽章を


採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121004120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ベートーベンは「心の躍動」を表す曲を


いくつか作曲していますが


その中でもこの楽章は特に優れていると思います。



大成功した時にぜひとも聞きたいこの曲は


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ゆめたか家には、カラオケセットがあります。


もちろん、子供用のおもちゃのカラオケセットです。



ある日、上の子と下の子が


カラオケで「ドラえもんの歌」を歌いました。



そして以下の部分になりました。


「そ~ら~を、じゆうに~、と~びたいな~♪」


http://www.youtube.com/watch?v=fqgNkg1BKq8



この部分の歌詞を


夢を持って、ニコニコで歌った2人は


とても素晴らしいと思いました。



ドラえもんで登場する「野比のび太」という名前は


子供は「のびのびと」


という願いが込められているのだと思いますが


この願いはいつになっても変わらないと思います。



そして、うちの子にも


「のびのびと」育って欲しいなあと思いました。



今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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