第211号 建物と設備の減価償却の概要 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第211号 建物と設備の減価償却の概要

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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211号 建物と設備の減価償却の概要


20121日発行

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本文

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前回は


修繕期間中は建物所有者を変更する事


について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140414120000000.html



ある特殊な条件の下では


上記のようにすれば節税になるのでした。



今回は


「建物と設備の減価償却の概要」


について書いて行きます。



ところで最初に「修繕費」について調べ


次に「減価償却費」について書くという順番は


確定申告の青色申告の用紙に基づいた順番でした。


http://goo.gl/4dxSP9



しかし勉強および説明のためには


最初に「減価償却費」について調べ


次に「修繕費」について書くべきでした。



私の計画性のなさを露呈してしまいましたが


気を取り直して書いて行こうと思います。



まず「減価償却」とは何かについてですが


おおざっぱに書くと


経費が高額だった場合に


その金額を1年で「経費」として税務処理せず


何年かに渡って「経費」として税務処理する事でしょう。



100万円を1年で「経費」とするのではなく


10年に渡って10万円ずつ「経費」とするのが


「減価償却」という税務処理といってよいと思います。



そして「何を何年で減価償却するか」については


法律で定められています。


この年数は「耐用年数」と言われています。


http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/taiyo_nensu.htm



建物の耐用年数は、以下のようになっています。


・木造アパートは22年


・重量鉄骨マンションは34年


・鉄筋コンクリートマンションは47年



設備の耐用年数は、以下のようになっています。


・電気設備は15年


・給排水設備は15年


・家庭用のクーラーや暖房設備は13年



また中古資産の耐用年数は


以下のようにして計算します。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm



木造アパート(耐用年数22年)で12年経過した場合は


(22年-12年)+(12年の20%)=12年(切捨て)



22年(耐用年数)以上を経過した木造アパートは


22年の20%=4年(切捨て)



そして「減価償却」の方法としては


「定額法」と「定率法」があります。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140324120000000.html



原則は「定額法」であり


「定率法」にするには届出が必要です。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm


http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/18.htm



しかし建物については


昔は「定率法」も選択可能でしたが


現在は「定額法」だけとなっています。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm



このため現在は


「設備」につき、届出をすれば


「定率法」が選択できることになっています。


https://www.tabisland.ne.jp/explain/genka/genk01.htm



建物と設備は


別々に減価償却するのが原則となっています。



つまり建物は建物の耐用年数で減価償却し


設備は設備の耐用年数で減価償却するのが原則ですが


木造アパートについては、設備を建物と一括して


建物の耐用年数で減価償却することができます。


(木造物件の特例)


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/02/02_02.htm



以上が「減価償却」のあらましです。



過去に遡った話を書けば


以下のような事にも触れなくてはいけないのですが


それは「素人の勉強ノート」としての


ゆめたか大家の範疇を超えてしまいますので省略します。



1 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産は


 「旧定額法」か「旧定率法」。


 それ以降に取得した減価償却資産は


 「(新)定額法」か「(新)定率法」。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm


2 平成19年4月1日から平成24年3月31日までは


 「250%定率法」が適用されていた。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5410.htm



これらを含めて「減価償却」税務処理の全容を


お知りになりたい方は、以下の本がよいと思います。



『賃貸住宅オーナーのための確定申告節税ガイド』


P35 減価償却の計算


(私が持っているのは平成25年度版なので


 平成26年度版はページ数が違っているかもしれません。)


http://goo.gl/6arWve (アマゾン)

http://goo.gl/fQGK4j (楽天)



今回は「減価償却費」のあらましを書きました。



税務処理の説明は以上で終わってしまうのですが


次回からはどのようにして


減価償却を節税に生かすのかについて書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、税理士である渡辺尚人(わたなべ・なおと)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



『図解でわかる減価償却 いちばん最初に読む本』


http://goo.gl/0YLfGI (アマゾン)

http://goo.gl/VJVJYU (楽天)



この本は題名の通り、「減価償却」に関する本です。



税理士さんの書く本は


字ばかりで難しい本が多いのですが


この本は図解が多くて、とても助かりました。



またこの本のP41では


「決算書では○○○○を自由に決められる!」


と書かれており


これは長期的な節税の秘術だと思いました。



この本は会社の経理を想定して書かれていますが


不動産についても十分なページ数が費やされており


値段および内容の充実度からしても


手元に置いておきたい本だと思いました。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の質問と回答が


勉強になったと思いました。



「築古浴室のリフォーム」


http://t-oya.net/posts/1755



また以下の悩み?は贅沢だなあと思いました。



「現在住んでいる区分マンションを賃貸に出したいのですが」


http://t-oya.net/posts/1767



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン 交響曲第6番「田園」第4楽章「雷鳴」


http://www.youtube.com/watch?v=lACGUsaP6eQ



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



今回の物件を紹介して仲介して下さった


不動産屋さんへの挨拶も終わり


いよいよ大家としての仕事が始まります!



とはいえ、満室の物件を購入しましたので


リフォームや入居者さんの募集は必要ありません。



このため、仕事といえば


家賃が入金されているかの確認くらいです。



とはいえアパートの前所有者さんから


「家賃の滞納はありません。」


と聞いていましたので、大丈夫だと思っていました。



ところが!


いきなり家賃の滞納が起こったのです!



私は異変を感じ、催促の手紙を出しました。


しかしそれでも振り込まれなかったので


アパートに行き、ドアを叩きました。


「ドン!ドン!ドン!ドン!」



手続き上は、つつがなく物件を取得して3週間後。


私は「田園」のような風景が来る事を期待していたのですが


意に反して「雷鳴」のような戦いが待っていたのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121009120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ベートーベンはあらゆる表現が得意ですが


このような「激しさ」を表す曲は


ベートーベンの真骨頂のように思います。



「激しさ」の中にも「芸術性」を織り交ぜたこの楽章は


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ゆめたか家には、いくつかぬいぐるみがあります。


その中に、ズボンをはいている、クマのぬいぐるみがあります。



ある日、上の子が


クマのぬいぐるみのズボンを


自分ではいてしまいました!



すると!


「ビリビリ!ビリビリ!」


ズボンは破けてしまいました・・・。



上の子の方が、クマのぬいぐるみより大きいのですから


仕方がありません。


上の子は、決まりが悪そうな表情をしました。



ズボンを破っても反省しないなら、叱ろうと思いましたが


決まりが悪そうにしていたので


「仕方がないわね、もう悪ふざけしちゃだめよ。」


と言いました。


上の子は「うん」と言いました。



上の子は、今回はズボンを破ってしまいましたが


物を大切にする事をわかっており


とてもよい子だと思いました。



そしてこれからも物を大切にし


またお友達も大切にする子に育って欲しいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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