第212号 建物価格を大きくして減価償却! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第212号 建物価格を大きくして減価償却!

=========================

       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

=========================

─────────────────────────

212号 建物価格を大きくして減価償却!


20125日発行

─────────────────────────


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



祝・100ダウンロードを突破しました!


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」(194ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」です!


無料の厳選情報を10回に渡ってお届けします!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_information



ゆめたか大家のバックナンバーが好評公開中です!


以下は全て200ダウンロードを突破しました!



「収支管理・確定申告編1」(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1


「収支管理・確定申告編2」(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2


「収支管理・確定申告編3」(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


─────────────────────────

本文

─────────────────────────


前回は


建物と設備の減価償却の概要


について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140421120000000.html



減価償却については随分と法律が変わり


「建物」については「定額法」のみですが


「設備」については届出をすれば「定率法」も


選択可能なのでした。



そして今回からは


「減価償却をどのように節税に生かすか」


を書いて行きたいのですが


減価償却の制度自体を工夫して


節税をすることはできません。



せいぜい


「設備」に関しては「定率法」を届け出て


初期の節税を図るくらいでしょう。



それよりも大切なのは


「どのようにして減価償却の額を大きく取るか」


であることが、多くの方によって書かれています。



不動産は「土地」と「建物」に分けられますが


減価償却ができるのは「建物」だけです。



だから「減価償却の額を大きく取る」という事は


不動産売買において「建物価格を大きく取る」


という事になります。



つまり3000万円の物件において


土地2000万円、建物1000万円とするよりも


土地1000万円、建物2000万円とした方が


減価償却が大きくなりますので、節税に有利なのです。



とはいえ、土地と建物の価格割合は


自由に決められる訳ではなく


「合理的な方法で按分」する事になっています。



この「合理的な方法で按分」という曖昧な表現のためか


土地と建物の価格割合については


いろいろな方法が提案されています。


http://expresstax.exblog.jp/10937269


http://www.ktaxac.com/tax/tax1-3.html



以下に、その代表的な方法を挙げておきます。



・売買契約書に土地と建物の価格が書いてある場合は


 それに従う。


・売買契約書に消費税が書いてある場合は


 建物に対してかかっている消費税なので


 そこから逆算して建物価格を計算する。


・土地と建物の固定資産税評価額で按分


・建物の再調達価格と経過年数より


 建物の価格を算出して、残りを土地価格とする。


・土地の路線価(相続税評価額)と面積より


 土地の価格を算出して、残りを建物価格とする。


・不動産鑑定士による評価を用いる。


・複数の方式による評価額を平均して算定。



実際には、これらの合理的な方法のうち1つを選んで


売主と買主が合意すればよいみたいです。



ただし売主が不動産屋さんなどの課税業者の場合は


建物価格に消費税がかかりますので


建物価格を低くしたがる傾向にあり


すると土地と建物の割合は交渉?戦い?になるようです。


http://ameblo.jp/panda2103/entry-11464695030.html



しかし課税業者でない個人の所有する物件であれば


消費税は関係ありませんので


土地と建物の割合については交渉がしやすいようです。



この4月に消費税率が5%から8%になりましたが


将来は10%になりますので


物件を買う際は


業者ではなく、課税業者でない個人から買う方が


お得だと思います。



ちなみに私は「不動産取得編」において


個人の方から物件を購入し


この際、建物割合を多くする事に成功したのですが


それにつきましては「不動産取得編」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-real_estate



今回は、以下の事を書きました。



「建物割合を高くした方が


 減価償却が大きくなるので節税になる。」


「建物割合を決める合理的な方法はいくつかあるが


 売主が課税業者でない個人の場合は交渉がしやすい。」



しかし建物割合を高くして減価償却を大きくする事が


節税になるとは言っても


これにはマイナスの面もあります。



次回は減価償却が大きい場合の


プラス面とマイナス面について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


─────────────────────────

情報紹介

─────────────────────────


私の尊敬する


椙田拓也(すぎた・たくや)さんのご著書が


この度、リニューアルして新版になるそうです!



発売は5月1日だそうですが


アマゾンでは先行予約が開始になっています。



『空室率70%でもキャッシュが回る


 非常識な不動産投資術 新版』


http://goo.gl/H8ro3X (アマゾン)



私は前著を読ませていただいたのですが


物件の探し方、リフォームの仕方、入居者募集の仕方など


大変勉強になりました。



そして減価償却に関するある一文について


私は「ええっ?」と思い、これも大変勉強になったのでした。


あれは節税の秘術だと思います。



また椙田さんの


紳士的・情熱的な人柄に触れる事ができるのが


この本の最大の魅力だと思います。



これは「神棚」に飾っておくくらいの良書だと思います!


─────────────────────────

今週の情報紹介

─────────────────────────


「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の質問と回答が


勉強になったと思いました。



「築古浴室のリフォーム」


http://t-oya.net/posts/1755



また以下の悩み?は贅沢だなあと思いました。



「現在住んでいる区分マンションを賃貸に出したいのですが」


http://t-oya.net/posts/1767



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


─────────────────────────

ゆめたか大家のバックナンバー

─────────────────────────


日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


─────────────────────────

永遠の名曲シリーズ

─────────────────────────


ショパン 「子猫のワルツ」


http://www.youtube.com/watch?v=d_KC6pUBt9w



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



そして、いきなり家賃滞納に遭ったのですが


それはなんとか解決したのでした。



しかしもう1つ問題がありました。


入居者さんが


「ペット不可」という賃貸契約に違反して


猫を飼っていたのです!



私はどうしようか考えましたが


悩みに悩みぬいた結果


このまま何もしない事にしたのでした。



この際、猫が走り回る様子や


私の考えがぐるぐる回る様子を表す曲として


ショパンの「子猫のワルツ」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121010120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



この曲はリズムのよい明るい曲ですが


これは子猫が跳ねたり走り回る様子を


表しているのだと思います。



軽快で気分を楽しくさせてくれるこの曲は


永遠の名曲だと思います!


─────────────────────────

編集後記

─────────────────────────


下の子は家に入るとまず靴を脱ぎます。


そしてすぐに靴下も脱いでしまいます。


そして裸足になって、大喜びで家の中を走ります!



これを見て、ゆめたかパパが


「自分の小さい頃を思い出した。」


と言いました。



ゆめたかパパは小学校3年生の時に


学校で上履きを履かず、靴下も履かず


学校中を裸足で「ピタピタ」走っていたそうです。



そして下の子が靴下を脱ぐのを見て


あの頃の「自由な走り」を思い出したそうです。



「トム・ソーヤーの冒険」の歌には


「自由な~、け~ものみたいに、走ろうぜ~♪」


という歌詞がありますね。


http://www.youtube.com/watch?v=YUK7-B70M3g



人は誰でも「自由」が好きですよね。


それが許される子供のうちに


思い切り走って欲しいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


─────────────────────────


男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除・バックナンバー

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


ゆめたか大家のブログ

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のミクシー

http://bit.ly/yumetaka-mixi


ゆめたか大家のフェイスブック

http://bit.ly/yumetaka-facebook


ゆめたか大家のツイッター

http://twitter.com/yumetaka365


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry

 

関連記事
スポンサーサイト
ここは記事下のフリースペースです
コメント
非公開コメント

トラックバック

http://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/142-cccafc1b

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。