第213号 建物価格を大きくするメリット2つ - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第213号 建物価格を大きくするメリット2つ

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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213号 建物価格を大きくするメリット2つ


20128日発行

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本文

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前回は


物件の土地と建物の価格割合を決める方法は


いくつかある事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140425120000000.html



また、売り主が法人や課税業者でない場合は


土地と建物の価格交渉がしやすいのでした。



ところで建物割合を大きくする事は


基本的には節税になりますが


メリットだけでなく、デメリットもあります。



今回は、建物割合を大きくするメリットを書いて行きます。



【メリット1 単純に節税になる。】



物件価格3000万円で、表面利回り10%の場合


家賃収入は3000万円の10%である300万円です。



ここで


土地価格2000万円、建物価格1000万円の場合は


建物の耐用年数を4年とすると


1000万/4年=250万円を


1年の減価償却として、経費に出来ます。



すると家賃収入300万円-減価償却250万=50万円


に対して、所得税や住民税が課せられます。


(説明の簡便のため、その他の経費は省略します。)



所得税20%、住民税10%であれば


50万円の30%である15万円を支払う事になります。



しかし


土地価格1000万円、建物価格2000万円の場合は


建物の耐用年数を4年とすると


2000万/4年=500万円を


1年の減価償却として、経費に出来ます。



すると家賃収入300万円-減価償却500万は


マイナス200万円になります。



すると家賃収入に関しては


所得税や住民税はゼロになります。



さらに給与所得者の場合は


「給料が200万円少なかった。」として


所得税や住民税が安くなります。



所得税20%、住民税10%であれば


200万円の30%である60万円だけ


所得税と住民税が安くなるのです。



このようにして


不動産所得のマイナス分を


給与所得などの他の所得から差し引いて


税金を計算する事は


「損益通算(そんえきつうさん)」と呼ばれています。



もう一度まとめますと以下のようになり


75万円の差が出てくる計算になります。


・建物価格1000万円の場合は、税金を15万円払う。


・建物価格2000万円の場合は、税金が60万円戻る。



このように、単純に節税になるのが


建物価格を大きくする事のメリットとされています。



【メリット2 修繕費にしやすくなる。】



私は少し前に、「修繕費」について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140403120000000.html



現状維持、原状回復は「修繕費」


耐用年数を延長するなら「資本的支出」


と判定した上で


「修繕費」は1年で「経費」とする。


「資本的支出」は何年かに渡って「減価償却」する。


というのが基本でした。



しかし「修繕費」と「資本的支出」の区別が難しい場合は


以下のどちらかに該当すれば


「修繕費」としてよいのでした。



1 60万円以下なら修繕費


2 建物取得価格の10%以下なら修繕費



このため、建物価格が大きい方が


「修繕費」として認められる金額が大きくなるのです。



そして上記の1と2を超えてしまった場合でも


「資本的支出と修繕費の区分の特例」といって


一部は「修繕費」として、その他は「資本的支出」とする。


という税務処理が認められているのでした。



この場合は、以下のようにするのでした。



1 修繕費用の30%


2 建物取得価格の10%



1と2のうち


金額の小さい方を「修繕費」として1年で経費とする。


残りを「資本的支出」として何年かで減価償却する。



だから「資本的支出と修繕費の区分の特例」の場合も


建物価格が高い方が、「修繕費」にしやすいのです。



「資本的支出と修繕費の区分の特例」は


継続してこの方法で税務処理する事が必要になりますが


最初に修繕をする時に


この特例を用いておけば良いのだと思います。



このように、「修繕費」として認められやすくなるのが


建物価格を大きくする事のメリットだと思います。



今回は、建物価格を大きくすることのメリットとして


単純に節税になる事と、修繕費にしやすくなる事を


書きました。



次回は、建物価格を大きくすることのデメリットについて


書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、小林大祐(こばやし・ひろし)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



『不動産投資・賃貸経営で利益を残す!


 リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴』


http://goo.gl/JQs22F (アマゾン)

http://goo.gl/qNKWuD (楽天)



この本は、リフォームのコストを


極限まで引き下げるにはどのようにすればよいか


についての研究書です。



結論としては「リフォーム業者選び」が重要であり


どのような業者をどのようにして探すのかが


具体的に書かれています。



その後のリフォーム業者との交渉についても


「仕事の頼み方」および「仕事の断り方」につき


うますぎる言葉が例を挙げて書かれており


思わず「すごいなあ!」と唸ってしまいました。



その部分を読むだけでも価値があると思いましたが


最終章の「アーリーリタイヤの先に待つもの」も


絶品だと思いました。



これは読んでおかれて方が良いと思います。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の質問と回答が


勉強になったと思いました。



「築古浴室のリフォーム」


http://t-oya.net/posts/1755



また以下の悩み?は贅沢だなあと思いました。



「現在住んでいる区分マンションを賃貸に出したいのですが」


http://t-oya.net/posts/1767



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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モーツァルト ピアノソナタK545第1楽章


http://www.youtube.com/watch?feature=fvwp&NR=1&v=xoS8KmUpsvg



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



そして「家賃滞納」や「ペット不可違反」に対応した後


修繕について考えました。



今回は「満室渡し」ですので


修繕するのは外壁くらいです。



私は自分でペンキを塗ってみようと思ったのですが


高圧洗浄のための水道と電気を借りるのを


入居者さんから断られてしまいました。



そこで「ひび割れの補修材」や「はしご」を買ってきて


自分でひび割れの補修を行なったのでした。



ひび割れを埋める作業は


修繕の基本中の基本のようですので


モーツァルトが「初心者のための小さなソナタ」とした


ピアノソナタK545第1楽章を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121011120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



この曲はモーツァルトらしい


丁寧な旋律の明るい曲ですが


ピアノの基本をしっかりすれば弾けるようです。



メロディーの軽快さもさることながら


基本を大切にすることが頂点につながることを教えてくれる


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ゆめたか家には、練習用の室内鉄棒があります。



上の子は「前回り」はできるのですが


「逆上がり」ができないので


練習用に買ったのです。



そして頑張って練習しているのですが


まだできるようになりません。



すると下の子も鉄棒をやりたがります。


でも下の子は「前回り」もできません。



それでも鉄棒をよじ登って


手と足でぶら下がり


ニコニコの笑顔で言いました。


「ぶたの、まるやき~!(ブタの丸焼き)」



こんな感じです。


http://illpop.com/img_illust/animal/pig03.png



これにはみんなで大笑いしてしまいました!



子供は見たものや聞いたものを全て信じます。


そしてそれを「良いもの」として捉え、真似しようとします。



それにしても「豚の丸焼き」になりきった下の子は


本当に「子供らしいなあ」と思いました。



今回はとってもかわいい、「子豚ちゃん」をお届け致しました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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