第214号 建物価格を大きくするデメリット2つ - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第214号 建物価格を大きくするデメリット2つ

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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214号 建物価格を大きくするデメリット2つ


201日発行

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本文

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前回は


建物価格を大きくする2つのメリットを書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140428120000000.html



単純に節税になる事と


修繕費にしやすくなるのが


メリットなのでした。



しかし建物割合を大きくする事は


メリットだけでなく、デメリットもあります。



今回は


建物割合を大きくするデメリットを書いて行きます。



【デメリット1 青色申告特別控除が使えなくなる。】



「青色申告特別控除が使えなくなる」


と書くと誤解が生ますので


以下に説明をさせていただきます。



「青色申告特別控除」とは


確定申告をする際に


「白色申告」ではなく「青色申告」にすると


不動産所得に対して課税を行うのではなく


不動産所得から10万円を引いた額が


課税対象になるという制度です。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm



(注)


私は「業務的規模(5棟10室未満)」で


不動産を行っていますので


青色申告特別控除は10万円です。


事業的規模(5棟10室以上)であれば


青色申告特別控除は65万円です。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm



だから不動産所得が30万円だったら


30万-10万=20万円に対して


税金が課せられるようになります。


このため税金が少し安くなるのです。



ところで不動産所得が5万円だった場合は


どうなるのでしょうか?



この場合ですが、青色申告特別控除額は


不動産所得などの上限までとなっていますので


青色申告特別控除は5万円になってしまうのです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm



すると


不動産所得5万円-青色申告特別控除5万円


はゼロですので、不動産に関しては無税になるのですが


青色申告特別控除を生かしきれなくなるのです。



ではさらに不動産所得がマイナス30万円だった場合は


どうなるのでしょうか?



この場合ですが、青色申告特別控除額は


不動産所得などの上限までとなっていますので


青色申告特別控除はゼロになってしまうのです。


http://www.asahi-net.or.jp/~ik6a-ymgc/aoiro/merit/tokubetsukoujyo.html



だからせっかく青色申告をしても


「青色申告特別控除」を全く生かせない事に


なってしまうのです。



建物価格を大きくすると減価償却が大きくなり


不動産所得がマイナスになりやすくなりますが


このように青色申告特別控除が使えなくなるのが


デメリットの1つだと思います。



【デメリット2 土地の分の利子が損益通算できなくなる。】



賃貸物件を購入するために融資を受けた場合


その利子は経費にできます。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm


http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_3-18.html



賃貸物件は土地と建物に分けられますので


融資を受ける場合は


土地と建物の購入のためにお金を借りる事になります。



しかし不動産所得がマイナスの場合は


建物の分の利子は損益通算できても


土地の分の利子は損益通算できないのです。


http://profile.ne.jp/ask/q-93751/



もう少し詳しくは、以下をご覧下さい。


http://www.tm-tax.com/information/mailYagi/mailYagi103.html



これは


不動産所得がマイナスの場合は


建物の分の利子は経費になるけど


土地の分の利子は経費にならない


と言い換える事ができると思います。



すると経費が減ってしまうので


その分、税金が高くなるのです。



建物価格を大きくすると減価償却が大きくなり


不動産所得がマイナスになりやすくなりますが


このように土地の分の利子が


損益通算できなくなるのが


デメリットの2つめだと思います。



しかし物件価格のうち建物価格を大きくしておけば


建物分の利子が大きくなり


これは不動産所得がマイナスであっても経費にできて


損益通算できますので、難しい所だと思います。



ところで


「赤字の時は土地の分の利子は経費にならない」


という制度は


バブル潰しのために1992年に作られたそうです。


http://www.43up.jp/blog/shikatani/2009/06/post_71.html



この制度はインフレを防ぐにはよいと思いますが


これがデフレの時代もずっと続いていたのですね。



しかし


「赤字の時は土地の分の利子は経費にならない」のは


「個人」の場合であって


「法人」の場合は、1998年に


「新規取得土地等に係る


 負債利子損金不算入制度の撤廃」


によって


土地の分の利子も損金にできるようになったそうです。


https://www.tabisland.ne.jp/explain/houjin/hojn14.htm


http://www.prings.com/tax/kaisei6.htm



不動産投資で土地や建物を買う場合は


たいがいは融資を受けますが


土地の利子も常に損金にできるなんて


「法人」は優遇されているのですね。



今回は、建物価格を大きくするデメリットについて


書きました。



次回は、建物価格を大きくした不動産の


売買について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、税理士である藤井泰之(ふじい・やすゆき)さんの


無料レポートを紹介させていただきます。



『儲かっている隣の社長は必ず知っている節税対策33


http://mailzou.com/get.php?R=73887&M=25048



この無料レポートは


基本的には会社の節税のための内容です。



不動産の場合であっても


「法人化」している方には役に立つと思います。



また「法人化」していなくても


「事業的規模(5棟10室以上)」の方ならば


役に立つ内容が満載です。



私は「業務的規模(5棟10室未満)」なのですが


それでも「固定資産編」は勉強になりました。



コンパクトにまとまっている優良レポートであり


手元に置いておかれるとよいと思います。


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今週の情報紹介

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「月刊・満室経営新聞」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



「月刊・満室経営新聞」


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



5月号は
以下の特集が組まれる予定です。



これで滞納も怖くない! 督促・裁判・強制執行」



家賃は


入金されていなくても「入金された」として会計処理し


そこから所得税や住民税を払わなくてはいけないので


ぜひとも読んでおきたい内容ではないでしょうか。



この新聞では
さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html


これは購読されておいた方がよいと思います


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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モーツァルト ピアノ協奏曲第21番


http://www.youtube.com/watch?v=df-eLzao63I



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



そして「家賃滞納」や「ペット不可違反」に対応した後


自分で外壁のひび割れの修繕をしたのでした。



しかしまだやることはあります。



まず、古くて錆びていてどうしようもない


自転車1台と一輪車2台を処分しました。



それからアパートの周囲にあった


古いダンボール箱2、3個を


燃えるゴミと燃えないゴミに分けて出しました。



これだけで


アパートの外観がとても良くなったのでした。



私はなんだか嬉しくなり


「静かな優雅さ」を表す曲として


モーツァルトのピアノ協奏曲第21番を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121012120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



この曲は静かで上品な優雅さを表しており


実にモーツァルトらしいと思います。



片付けなどが終わって


さっぱりとした気分の時に聞きたい


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ある日、上の子が言いました。



「あのねー、にほんの旗、おぼえたんだよー!」


「先生がねー、旗を書きましょうって、いったの」


「みんなはねー、がいこくの旗を書いたの」



それなのに、上の子は「日本の旗」を書いたそうです。



「にほんの旗はねー、うめぼしのお弁当なのー!」



こんな事まで知っています。



「だからねー、にほんの旗をかくときにねー


 うめぼしの、おべんとうを、かいたのー!」


http://clipart-food.com/01rice/05-rice-dl.html



これには思わず笑ってしまいました。



「うめぼし弁当」というのは


昔の貧しい時代の事だと思います。



上の子はそんな事は知らないと思いますが


先生が「旗を書きましょう」といった時に


日本の旗を書いた上の子は、偉いと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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http://bit.ly/yumetaka-history


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