第215号 減価償却と帳簿価格の関係 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第215号 減価償却と帳簿価格の関係

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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215号 減価償却と帳簿価格の関係


20112日発行

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ゆめたか大家の「今までの道のり」および


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本文

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前回は


建物価格を大きくする2つのデメリットを書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140509120000000.html



青色申告特別控除が使えなくなる事と


土地の分の利子が損益通算できなくなる事が


デメリットなのでした。



今回は、建物価格を大きくした不動産の


売買について書いて行きます。



まず不動産(土地と建物)を売った時には


「譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)」がかかります。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



不動産を売った時は


以下の金額に対して譲渡所得税がかかります。



売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用


http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm



以下


1 「売った不動産の代金」


2 「不動産の帳簿価格」


3 「譲渡費用」


について説明して行きます。



まず


1 「売った不動産の代金」についてですが


不動産(土地と建物)を3000万円で売ったなら


3000万円が、「売った不動産の代金」です。



そして次に


2 「不動産の帳簿価格」ですが


これはやや複雑です。



不動産を購入する際は


物件の代金以外にも諸費用がかかるのですが


その諸費用は「経費」もしくは「取得費」に分類されます。



そして


「経費」は1年で経費として税務処理しますが


「取得費」は物件価格に上乗せするのでした。



不動産購入時の諸費用およびその税務処理と


それらの節約方法については、以下をご覧下さい。



「収支管理・確定申告編2」(163ページ)


http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



例えば3000万円の不動産を購入し


諸費用のうち「取得費」が150万円だったら


3000万+150万=3150万円が


物件の取得価格だったとするのです。



そして3000万円の内訳が


土地が2000万円、建物が1000万円ならば


土地と建物の割合が2:1ですので


3150万÷3×2=2100万円が土地の取得価格


3150万÷3×1=1050万円が建物の取得価格


となります。



そして建物の取得価格である1050万円を


建物の耐用年数で、減価償却して行く事になります。



だから減価償却が終わった後は


この不動産の価格は2100万円(土地分)となります。



そして


「物件の取得価格」-「累積減価償却額」を


「帳簿価格(ちょうぼかかく)」と言います。


これは略して簿価(ぼか)と呼ばれています。



だから物件を取得したばかりで


まだ減価償却をしていない段階では


3150万円(物件の取得価格)が簿価になります。



ある程度の年数が過ぎ


建物の累積減価償却額が500万円になったら


3150万-500万=2650万円が簿価になります。



そして建物の耐用年数が過ぎて減価償却が終わると


3150万-1050万=2100万円が簿価になります。



以上は土地と建物の割合を2:1で計算しましたが


建物の割合を多くして


土地と建物の割合を1:2とした場合は


土地の取得価格が1050万円


建物の取得価格が2100万円


となります。



すると建物の耐用年数が過ぎて減価償却が終わると


3150万-2100万=1050万円が簿価になります。



このように、「帳簿価格(簿価)」は


建物の価格および減価償却に連動した


不動産価格となっています。



最後に


3 「譲渡費用」とは


物件を売る際に


不動産屋さんに支払う仲介手数料などです。


http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html#inf09



以上で各項目の説明が終わりましたので、再掲しますと


不動産を売った時は


以下の金額に対して譲渡所得税がかかります。



売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用



だから不動産の建物割合を大きくすると


減価償却額が大きくなりますので


不動産の帳簿価格が毎年どんどん小さくなり


将来的には不動産の帳簿価格が小さくなります。



このため不動産の売却時には


多くの譲渡所得税がかかってくるようになるのです。


これは建物価格を大きくする事のデメリットと言えるでしょう。



今回は


減価償却と帳簿価格の関係について書きました。



次回も引き続き


建物価格と不動産の売却について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、脇田雄太(わきた・ゆうた)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



<新版>


 
不動産投資を「30万円以下」で始めて


 
小金持ちになろう


 
ワッキー流・“超激安不動産投資術』


http://goo.gl/336VBy (アマゾン)

http://goo.gl/LOYQrB (楽天)



脇田さんは「オンボロ物件のリフォーム」


を得意とされている方です。



とはいえ、再生できる物件とそうでない物件の


見分け方にも長けておられます。



この本で特筆すべきはリフォームの内容だと思いました。


具体的な商品名まで載せられており


そのまま使える内容だと思いました。



中級者以上の方を対象にしていると思いますが


私のような初心者でも勉強になりました。



すごい本なので


一度は読んでおかれた方が良いと思います。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン ピアノソナタ8番「悲愴」第2楽章


http://www.youtube.com/watch?v=uAAsth8eLps



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



そして「家賃滞納」や「ペット不可違反」に対応した後


壁のひび割れの修繕や建物周囲の掃除をしたのでした。



その後、所有権の移転が完了し


その書類を日本政策金融公庫に持っていくと


残りの100万円の融資が下りました。



すると抵当権が設定されたようで


完成された謄本が送られてきました。



ところで私が謄本を確認してみると


根抵当(ねていとう)は設定されておらず


通常の抵当が設定されていたのでした。



日本政策金融公庫にも確認したのですが


今回は抵当権のみ設定したという事でした。



ちょっと寂しさも感じたのですが


そもそもフルローンに近い融資がでましたので


「まあいいや」という穏やかな気持ちになり


ベートーベンのピアノソナタ8番「悲愴」第2楽章


を採用したのでした。


(抵当と根抵当の説明はリンク先にあります。)


http://archive.mag2.com/0001569235/20121015120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ベートーベンは静かで穏やかな曲も得意ですが


この楽章はいろいろな所で使われおり


特に有名だと思います。



ちょっと落ち着いて


今までの自分を見つめ直すような雰囲気の


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ある日、子供と一緒に飲食店に入りました。



食事を注文すると


子供は「おもちゃ」をもらえます。


2人ともこれが嬉しくてたまりません!



上の子も下の子も、おもちゃ箱をかき回して


「どれにしようかな~♪」と夢中です。



上の子は、「プリキュアのぬりえ」を選びました。


下の子は、「車のおもちゃ」を選びました。



女の子だから○○を選ぶとか


男の子だから○○を選ぶとか


そういった事ではなく


自分の好きなものを選んだ結果


こうなったのでした。



だからこういった志向は


本来的なものだと思います。



「男らしく」とか「女らしく」というのは


古い考えなのかもしれませんが


自分の持って生まれた本来的な志向を


これからも大切にしてもらいたいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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