第216号 建物価格を大きくしてリスクヘッジ - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第216号 建物価格を大きくしてリスクヘッジ

=========================

       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

=========================

─────────────────────────

216号 建物価格を大きくしてリスクヘッジ


20116日発行

─────────────────────────


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



「簿記に関する情報紹介メール」です!


無料の厳選情報を5回に渡ってお届けします!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-bookkeeping



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」です!


無料の厳選情報を10回に渡ってお届けします!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_information



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


─────────────────────────

本文

─────────────────────────


前回は


減価償却と帳簿価格の関係について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140512120000000.html



建物価格を大きくすると


減価償却が大きくなりますが


すると帳簿価格が小さくなりますので


将来的に物件を売却したときの


譲渡所得税が増えるのでした。



今回も引き続き


建物価格と不動産の売却について書いて行きます。



前回の再掲になりますが


不動産を売却した時は


以下の金額に対して譲渡所得税がかかります。



売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用



不動産の建物割合を大きくすると


多くの譲渡所得税がかかってくるのならば


これを防ぐために


建物価格を小さくする事が考えられます。



しかし建物価格を小さくすると


不動産の帳簿価格が大きくなりますので


売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用


がマイナスになることも考えられます。



日本の土地の価格は基本的には下がっていますので


以上がマイナスになる事は考えられるでしょう。



ところで不動産の譲渡所得税は


総合課税ではなく、分離課税となっています。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm



つまり不動産の譲渡所得税は


マイナスになっても


給与所得などと損益通算ができないのです。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm



このため、建物価格を小さくすると


毎年の減価償却額が小さくなりますので


毎年のキャッシュフローが悪くなった上に


売却の時の不動産の譲渡所得がマイナスになった場合に


給与所得などと損益通算ができず


泣き寝入りになってしまう可能性があるのです。



だから基本的には


建物価格は大きく取っておいた方が


将来、不動産の譲渡所得税がマイナスになった場合の


リスクヘッジになると言えるでしょう。



ところで不動産の譲渡所得税が


マイナスになった場合に


給与所得などと損益通算できないのは


「個人」が不動産を売却して


マイナスになった場合の話です。



しかし「法人」の場合は


不動産を売却してマイナスになった場合でも


「損金」にできるそうです。


http://ameblo.jp/kenzei/entry-10896385674.html



またしても「法人優遇の税制」を知ってしまいましたが


私にはどうしようもありません。



再び話を「個人」の場合に戻します。



不動産を売却した場合は譲渡所得税がかかって来ますが


この計算には最初に物件をいくらで買ったのかが必要です。



しかし最初に物件を買った時の


売買契約書をなくした等の理由で


帳簿価格がわからない場合もあるでしょう。



親が買った物件を


数十年後に子供が売る場合などに


以上のような事が起こると思います。



この場合は帳簿価格がわかりませんので


売った不動産の代金の5%を


帳簿価格の代用として計算する事になっています。


http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html



これは物件価格の95%を建物価格として


減価償却したのと同じ結果になります。


だから譲渡所得税がものすごく高くなってしまうのです。



最初の売買契約書をなくしても


物件価格の70%を建物価格として減価償却しておけば


譲渡所得税の差額はそれほどでもありませんが


物件価格の30%だけを建物価格とした場合と比べると


大損になります。



だから帳簿価格がわからなくなった場合に備える意味でも


建物割合は大きく取っておいた方が


将来、物件の売却時に


多額の譲渡所得税を支払う事になったとしても


ある程度のリスクヘッジになると言えるでしょう。



今回は、建物価格を大きく取った場合の


不動産の売却について書きました。



建物価格を大きくした場合は


・不動産の譲渡所得がマイナスになった場合


・最初の売買契約書をなくした場合


のリスクヘッジになるのでした。



今まで書いてきたように


建物価格を大きくする事には


メリットとデメリットがあるのですが


実際の譲渡所得税の計算では


譲渡所得税の計算の元になる金額に


譲渡所得税の税率を掛け算して


譲渡所得税を計算します。



これがまた面倒なのですが


次回はこの内容も加えて


建物価格と不動産の売却について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


─────────────────────────

情報紹介

─────────────────────────


今回は、優れた不動産投資家でいらっしゃる


脇田雄太(わきた・ゆうた)さんのコラムを


紹介させていただきます。



『ワッキー流リフォーム術』


http://www.kenbiya.com/column/wakita



脇田さんは、再生可能な激安物件を買って


格安でリフォームするのがお得意です。



今回は、私が勉強になったなあと思った


3つのコラムを紹介させていただきます。



『給排水管トラブル


 家賃3万9千円の戸建に120万円の修繕発生』


http://www.kenbiya.com/column/wakita/85.html



脇田さんの所有する一戸建てに


給排水のトラブルが発生しました。



大手建設会社の見積もりによると


その修繕費用は120万円!(税抜き)でした。



家賃3万9千円(年46万8000円)の戸建に


120万円の修繕をすると


1年間でマイナス256%!の「逆利回り」です。


そこで脇田さんは考えました。



『見積り120万円の給排水管トラブル


 漏水個所の特定がコスト削減の肝』


http://www.kenbiya.com/column/wakita/86.html



脇田さんは、入居者さんに連絡を取って


漏水個所の特定を試みます。



そしてこれにより、漏水箇所がほぼ特定できたのでした!



『大家の味方


 LPガス会社さんを活用した


 給排水トラブル解消法』


http://www.kenbiya.com/column/wakita/87.html



その後、脇田さんはプロパンガス屋さんと連絡を取ります。


そしてなんと、3万6000円で修理ができたのでした!



当初の見積もり120万円から


97%OFFの3万6000円で修理が出来たのです!


これってすごい事ではありませんか?



それにしても脇田さんの対応は素晴らしく


本当に勉強になったと思いました。



脇田さんのコラムは月1回の連載ですが


これは読まれておいた方が良いと思います。


─────────────────────────

今週の情報紹介

─────────────────────────


水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


─────────────────────────

ゆめたか大家のバックナンバー

─────────────────────────


日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


─────────────────────────

永遠の名曲シリーズ

─────────────────────────


ベートーベン 交響曲第5番「英雄」第4楽章


http://www.youtube.com/watch?v=UJOsaMNcNDk



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



そして「家賃滞納」や「ペット不可違反」に対応した後


修繕や掃除を行ったのでした。



そしてその後、不動産取得税の通知が届きました。



これにて今回の物件の初期費用が全て出揃いましたので


私はそれを公開したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121016120000000.html



今回は「満室渡し」だったため


修繕やリフォームの費用を最小限に抑える事ができ


諸経費は物件価格の8%だったのでした。



この結果に嬉しくなった私は


ベートーベンの交響曲第5番「英雄」第4楽章


を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121016120000000.html



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



この曲はベートーベンの名作として名高い曲ですが


特にこの第四楽章は


「太陽のような喜び」を表しているように思います。



大成功を収めた時に、ぜひとも聴きたい


永遠の名曲だと思います!


─────────────────────────

編集後記

─────────────────────────


下の子は電車が大好きです。



家にはおもちゃの電車があるのですが


最近はレールを自分でつなげて


電車のスイッチを入れて


自分で走らせるようになりました。


http://mitsu-z.blog.so-net.ne.jp/2009-11-23



走る電車を見る下の子は


ニコニコの笑顔です!



しかし、電車のレールをつなげるのが難しく


まだ1人ではできません。



丸いレールと真っ直ぐなレールを


組み合わせてつなげないといけないのですが


真っ直ぐなレールばかりつなげたり


丸いレールばかりをつなげたりするので


電車が1週するような形にならないのです。



だから親がアドバイスして


「ここは、こうやってつなげるのよ。」


と教えています。



下の子はまだ物事を


「部分的」にしか見る事ができず


「全体」として見る事ができないために


このようになってしまうようです。



まだ小さい下の子ですが


いつの日か、物事を「全体的」に見て


電車のレールを一人でつなげる事ができるようになるまで


「親の手助け」をしてあげようと思っています。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


─────────────────────────


男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除・バックナンバー

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


ゆめたか大家のブログ

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のミクシー

http://bit.ly/yumetaka-mixi


ゆめたか大家のフェイスブック

http://bit.ly/yumetaka-facebook


ゆめたか大家のツイッター

http://twitter.com/yumetaka365


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry

 

関連記事
スポンサーサイト
ここは記事下のフリースペースです
コメント
非公開コメント

トラックバック

http://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/151-542c4bfd

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。