第217号 短期譲渡は長期譲渡より税金が倍! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第217号 短期譲渡は長期譲渡より税金が倍!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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217 短期譲渡は長期譲渡より税金が倍!


20119日発行

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本文

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前回は


建物価格を大きくすると


リスクヘッジになる事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140516120000000.html



建物価格を大きくした場合は


・不動産の譲渡所得がマイナスになった場合


・最初の売買契約書をなくした場合


のリスクヘッジになるのでした。



しかし不動産の売却については


まだ話が複雑になる要素があります。



前回の再掲になりますが


不動産を売却した時は


以下の金額に対して譲渡所得税がかかります。



売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用



そして実際の譲渡所得税の計算では


上記の譲渡所得税の計算の元になる金額に


譲渡所得税の税率を掛け算して


譲渡所得税を計算します。



そしてこの譲渡所得税の税率が


不動産の所有期間によって変わるのです。



大雑把に書くと


5年以内の短期所有の売却は税率39%


6年以上の長期所有の売却は税率20%です。


http://www.tsujiuchi.com/link/zeigaku/jyouto.html



正確には


平成25年から平成49年までは


復興所得税2.1%がかかりますので


5年以内の短期所有の売却は税率39.63%


6年以上の長期所有の売却は税率20.315%です。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shotoku/fukko_tokubetsu/


http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html



四捨五入すると、以下のようになります。


5年以内の短期所有の売却は税率40%


6年以上の長期所有の売却は税率20%。



つまり


短期譲渡は長期譲渡より税金が倍!になるのです。



例えば


売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用


が3000万円だった場合は


5年以内の短期所有の売却は税金1200万円


6年以上の長期所有の売却は税率600万円


となり、莫大な差が出てくるのです!



これだったら5年以内に売る人はいませんよね。


だから物件を売却する場合は


6年以上所有してからがよいと思います。



ところで法人が物件を売却した場合は


売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用


は「益金」になります。



法人は法人税、法人地方税、事業税を払うのですが


売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用


が3000万円だった場合


税率は約36%(1080万円)と思われます。


https://www.jetro.go.jp/invest/setting_up/section3/page3.html



ところで法人の場合は


不動産の所有年数に関係なく


上記の税率(約36%)が適応されます。



以下に、「個人」および「法人」で物件を売却した時の


一覧を作ってみました。



・個人で5年以内の短期所有の売却は税率約40%


・個人で6年以上の長期所有の売却は税率約20%。


・法人は所有年数に関係なく、売却は税率約36%。



これを見ていただければわかりますが


「個人」で不動産を長期所有した場合(20%)が


売却益に対する税金は一番少ないのです。



また


「法人」で不動産を売って売却益が出た場合(36%)は


「個人」で短期所有した場合(40%)と同じくらいの


税金を払うのにご注目下さい。



このため、不動産を専門とされる税理士である


叶温(かなえ・ゆたか)さんのブログでも


「個人で長期の売却益はとっても有利!」


と書かれています。


http://ameblo.jp/kanae-yutaka/entry-11799705967.html



以上、何回かに渡って


減価償却の話に始まり


建物価格を大きくした場合の税務を


・不動産を所有している場合


・不動産を売却した場合


について


「個人」と「法人」の違いを含めて書いてきました。



次回は


・不動産を所有している場合


・不動産を売却した場合


を総合して


「個人」と「法人」に場合に


どのようにすればよいかについて書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は


不動産投資家の加藤ひろゆきさんと、まりおさんの


対談コラムを紹介させていただきます。



大家対談 加藤ひろゆきさん×まりおさん


http://www.kenbiya.com/column/taidan/tc=taidan



加藤ひろゆきさんは


現金購入による「鬼のような指値」を武器に


大成功されている大家さんです。



まりおさんは、加藤ひろゆきさんの弟子?で


表面利回り27%の物件を購入したのに


不動産経営に失敗してしまった方です。



このお二人の対談だなんて、夢のようだと思いました。



この対談ではいろいろなお話が出てくるのですが


それを断片的に紹介します。



『アパートを売っても400万円の借金が残った』


http://www.kenbiya.com/column/taidan/01.html



「本当は地元に貸家を持つのが一番ラクだと思う。


 できれば歩いていけるところだと理想的。」


「(物件価格が)安いのが一番だけど


 リフォームがあまり必要ないことも大切。」


「今はリフォームなしで安くした方が借り手がつく時代。」



『利回り27%でも失敗した理由』


http://www.kenbiya.com/column/taidan/02.html



「税金のことをわかっていなかったことが


 大きかったと思います。」


「お願いしていた税理士さんも


 そのあたりをよくわかっていなかったみたいで。」



『成功する人は見切ることが上手』


http://www.kenbiya.com/column/taidan/03.html



「物件を一杯みて、とにかく買付を入れること。」


「とにかく、中を見ること。」



『欲があり過ぎてダメなんですかね?』


http://www.kenbiya.com/column/taidan/04.html



「オレ、容姿からもうダメみたいで


 業者さんとかにすぐ、なめられるんですよ。」


「パンチパーマだよ、まりお。」



実に含蓄の深い、そして勉強になる対談だと思いました。


これは読んでおかれた方が良いと思います。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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ベートーベン ピアノソナタ第14番「月光」第1楽章


http://www.youtube.com/watch?v=vQVeaIHWWck



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



まずは物件や入居者さんへの対応を済ませました。



そして物件にかかった初期費用がわかりましたので


次は物件の収支予測をしてみました。



その結果


年間家賃収入150万円に対し


年間返済額は114万円なのですが


所得税と住民税を合わせると


収支がマイナスになる事がわかったのでした!


(特に減価償却が終わった後です。)



私はこれに驚き


少しずつ重苦しい痛みが伝わってくるような


ベートーベンのピアノソナタ第14番「月光」第1楽章を


採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121017120000000.html



この内容は、不動産の税制の肝だと思いますので


一度は目を通しておかれた方がよいと思います。



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



ベートーベンは、「悲しさ」、「重苦しさ」、「怒り」


といった感情を音楽に持ち込み


それを実にうまく表現していると思います。



これからもいろいろな場面の音楽として使われ続ける


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ある日、上の子と下の子と一緒に散歩に行きました。



そして道を歩いていると


上の子が「たんぽぽ」の「綿毛」を見つけました!


http://ganref.jp/m/shuttle/portfolios/photo_detail/5ed08a3528ea500dcd4108da46601707



上の子は嬉しくなって


たんぽぽの「綿毛」を手に取りました。



そして「フー!フー!」として


たんぽぽの綿毛を、空に舞い上がらせました。



すると下の子も一緒に


「フー!フー!」と頑張ります。



そして2人で「フー!フー!」としているうちに


綿毛がすべて飛んで行ってしまいました!



2人はいろいろな所へ飛んでいった綿毛を見つめながら


笑顔で「バイバイ」をしました。



上の子と下の子に


小さな幸せを運んでくれた「たんぽぽ」に


感謝したいと思いました。



今回のたんぽぽの種が、来年、芽を出したら


上の子と下の子は


「たんぽぽの親」になるのだと思いますが


そうなったら、もっと素晴らしいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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