第218号 個人と法人での建物価格のまとめ - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第218号 個人と法人での建物価格のまとめ

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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218 個人と法人での建物価格のまとめ


20126日発行

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バックナンバーのまとめはこちらです!


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本文

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前回は


短期譲渡は長期譲渡に比べて


売却益が出たときの税金が倍である事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140519120000000.html



以上、何回かに渡って


減価償却の話に始まり


建物価格を大きくした場合の税務を


・不動産を所有している場合


・不動産を売却した場合


について


「個人」と「法人」の違いを含めて書いてきました。



今回は、そのまとめを踏まえて


ゆめたか大家の考えを書いてみる事にします。



【建物価格を大きくした場合の税務】



1 個人で物件を所有して売却する場合



この場合は


建物価格をなるべく大きくした方が良いと思います。



物件を所有している間は


減価償却が大きくなるので、単純に節税になるのと


修繕費として認められやすくなるためです。



また不動産所得が赤字でも


利子の多く(建物分)が損益通算できます。



また売却時に譲渡所得税が赤字になっても


給与収入などと損益通算できないので


建物価格を大きく取っておかないと


泣き寝入りになる可能性があります。



建物価格が大きくなると


物件を売却した時の譲渡所得税が大きくなりますが


個人で長期所有(6年以上)であれば


税率20%と低いのが味方になってくれます。



以上の「個人の税制」を最大限に活用できるのは


高額所得者でしょう。



高額所得者(所得税40%、住民税10%)が


物件所有中に1000万円の減価償却を行うと


1000万の50%である500万円の節税になります。



その後、長期所有して売却した場合は


1000万円の利益(譲渡所得)に対して


譲渡所得税は20%である200万円でよいので


500万円との差額の300万円が手元に残るのです。



要するに


物件を所有している間の家賃収入には


所得税・住民税(最高50%)がかかりますが


長期所有後の物件売却時には


譲渡所得税は20%なので


建物価格を大きくして減価償却を大きく取り


上記の税率の差を手元に残すのです。



以下のサイトでは、高額所得者を対象に


「5年間超短期不動産投資法」として


実際の計算がなされていますので


ご覧になっておかれるとよいと思います。


http://setsuzeiooya.com/2011/01/5.html



2 法人で物件を所有して売却する場合



この場合は


建物価格にはあまりこだわらなくて良いと思います。



まず法人の場合は、建物価格に関わらず


利子は全て損金にできるのが、個人との違いです。



法人であっても建物価格を大きくすれば


物件所有中は減価償却にて節税になりますが


物件売却時は税金が大きくなり


ある程度以上の規模の法人であれば


税率は一律36%です。



これは法人の場合は


家賃収入も売却益も


一括して「益金」として扱われるためです。



また法人の場合は


売却損が出ても「損金」として扱う事ができます。



だから建物価格を大きく(小さく)すると


物件所有中の経営にはプラス(マイナス)になりますが


その分は同額、売却時に払う(戻る)事になりますので


建物価格にはあまりこだわらなくて良いと思うのです。



個人の場合は


物件所有時は所得税・住民税(最高50%)で


物件売却時は譲渡所得税20%(長期所有)なので


この税率の差を利用する方法があったのですが


法人の場合はどちらも「益金」で税率36%なので


個人の時のような方法が使えないのです。



私は「法人」の税務には詳しくありませんので


以上は間違えているかもしれません。



お気付きの点がありましたら


ご教示をいただければ幸いです。



以上、何回かに渡って


建物価格を大きくした場合の税務につき調べました。



・個人は建物価格を大きく取った方がよい。


・法人の建物価格はあまり関係ない。



というのが、私が調べた限りの結論です。



ところで建物の減価償却は耐用年数で行うのですが


次回は建物の耐用年数について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、定年大家さんの


楽待のコラムを紹介させていただきます。



定年大家』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/teinen_ooya



定年大家さんは、2013年1月に


60歳で定年を迎えられたそうです。



雇用延長を申請するもNG。


しかしそれを予測していた定年大家さんは


不動産について、相当な勉強をされました。



そしてまず現金で戸建を買われましたが


これが一筋縄ではありませんでした。



『減棒5万/月から始まった不動産投資』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/29273



その後、定年大家さんは


さらなる発展を目指し、今度はアパートに挑戦されます。


しかしなかなかうまく行きませんでした。



また定年大家さんは、当時の年収が


400万円に届かなかった事を書かれています。



『中古戸建からアパートへの転進』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/34417



そして日本政策金融公庫にて


2棟のアパートを取得されたそうですが


残念ながら、そのいきさつは書かれていませんでした。



現在は、失敗談などを書かれておられます。



『失敗談』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/50258



不動産関係は派手な情報が多いですが


定年大家さんのコラムは


現実に即した経験を書かれておられ


貴重な情報源だと思います。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下のような


ざっくばらんな
投稿が面白かったです。



「どひゃ〜。今日、火事にあったど〜


 入居者様はエリート医大生」


http://t-oya.net/posts/1809



また以下の質問とコメントは勉強になりました。



「ペット可にする場合の賃料増額


 リフォームや消臭清掃の特約について」


http://t-oya.net/posts/1793



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ

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H2O 思い出がいっぱい


http://www.youtube.com/watch?v=k0YYil2WpNA



紆余曲折を経て、私は東京都葛飾区にて


築34年の木造アパートの大家になりました!



物件や入居者さんへの対応を済ませ


物件にかかった初期費用を公開し


また物件の収支予測をしました。



これで、ゆめたか大家の


「不動産取得編」は終了したのですが



物件購入に関わった時間および


物件購入後に費やした時間の比較を行い


さらにブログやメールマガジンの「思い出」を書き


また応援して下さった皆様への感謝の気持ちを込めて


H2Oの「思い出がいっぱい」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121019120000000.html



そしてこれらの連載をまとめ


以下のように無料レポートを作成した所


好評をいただいたのでした。



日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



「不動産取得編」は、現在500ダウンロードを突破し


ゆめたか大家のダントツの代表作となっています。



そして今回お届けした


H2Oの「思い出がいっぱい」ですが


まさに名曲だと思います。



この曲の中で


「大人の階段上る~、君はまだ、シンデレラさ♪」


という歌詞がありますが


ゆめたか大家は「不動産取得編」によって


「大家の階段上る~、君はまだ、シンデレラさ♪」


というように、小さな、しかし確固とした第一歩を歩み


大家への道を歩き始めたのでした。



以上のように、「不動産取得編」は


私にとって「思い出がいっぱい」の作品でもあるのです。


http://bit.ly/yumetaka-real_estate



それにしてもこの曲は、名曲中の名曲であり


私からは何も申し上げる事はありません。



今でも多くの人々の記憶に残り


誰もが「懐かしいなあ」と思う曲だと思います。



この曲は、人間の感情の原点と頂点を兼ねたような


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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上の子は、ピアノがますます上達してきました。


たくさんの曲を弾けるようになったので


いろいろと聞かせてくれます。



かえるの歌


http://www.youtube.com/watch?v=gWHdIMAFIls


げんこつ山のたぬきさん


http://www.youtube.com/watch?v=0Kfbpp_bmv8


ジングルベル


http://www.youtube.com/watch?v=g4QglsPlyCc



そしてピアノを弾きながら自分でも歌うのですが


何曲歌っても飽きる事がありません。


子供ってすごいと思います。



中には「ジングルベル」のような


季節外れの曲もあるのですが


それでも「自分の歌いたい曲」をどんどん歌って行きます。



そして私は、「覚えたのね!すごいね!」と言って


子供を見守っています。



子供は「自分のやりたい事」をします。


それを親がこれを見守る事によって


子供は「やればほめられる!」「やればできる!」


という自信を持ち、成長していくのだと思います。



私はこれからも、子供を見守って行きたいと思います。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除・バックナンバー

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


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