第219号 資本的支出で建物の耐用年数延長! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第219号 資本的支出で建物の耐用年数延長!

=========================

       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

=========================

─────────────────────────

219号 資本的支出で建物の耐用年数延長!


20130日発行

─────────────────────────


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



「簿記に関する情報紹介メール」です!


無料の厳選情報を5回に渡ってお届けします!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-bookkeeping



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」です!


無料の厳選情報を10回に渡ってお届けします!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_information



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


─────────────────────────

本文

─────────────────────────


前回は


建物価格を大きくする事について


「個人」の場合と「法人」の場合について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140526120000000.html



・個人は建物価格を大きく取った方がよい。


・法人の建物価格はあまり関係ない。


というのが、私の調べた結論だったのでした。



今回は、建物の耐用年数について書いて行きます。



建物価格を1000万円とした場合で


建物の耐用年数が10年ならば


1年で100万円ずつ減価償却しますが


建物の耐用年数が5年ならば


1年で200万円ずつ減価償却しますので


耐用年数は税務と密接に関係してきます。



そして建物の耐用年数ですが


住居用の場合は以下のようになっています。


・木造は22年


・軽量鉄骨は19年


・重量鉄骨(通常の鉄骨)は34年


・鉄筋コンクリートは47年


https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php



以上は新築の場合ですが


中古物件の場合は


以下のようにして耐用年数を計算する事になっています。


http://www.kenbiya.com/column/ht-tax/08.html


https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm



1 法定耐用年数を全部経過した物件の場合


法定耐用年数×0.2


木造で22年以上を経過した物件なら


22年×0.2=4.4⇒4年(小数点以下切捨て)



2 法定耐用年数を全部経過していない物件の場合


(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2


木造で12年を経過した物件なら


(22-12)+12×0.2=10+2.4⇒12年(切捨て)



以上が中古物件の耐用年数の基本ですが


調べていくうちに例外を見つけました。


それは建物に大規模な修繕を行った場合でした。



修繕にかかった費用は


「修繕費」もしくは「資本的支出」として税務処理しますが


それについては以下をご覧下さい。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140403120000000.html



建物に大規模な修繕を行って


「資本的支出」とした場合は


その金額によって


建物の耐用年数が変わってくるのです!


http://kanjokamoku.k-solution.info/2005/02/_1_337.html


http://www.1ashiya.com/que/houzin2-2.html


http://kaikeijoho.blog.fc2.com/blog-entry-65.html


https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_05.htm



「資本的支出」の金額によって


建物の耐用年数がどのように変わるのかが


以下の3通りに分類されて説明されていますが


私がさらに簡単に説明してみようと思います。



1 資本的支出の金額が


  中古資産の取得価額の50%以下である場合


⇒ 中古資産の耐用年数はそのまま。



22年を過ぎた木造物件の耐用年数は4年ですが


購入した時の建物価格が1000万円ならば


資本的支出が500万円を超えない限り


建物は4年で減価償却をしてよいという事です。


(資本的支出は22年で減価償却です。)



2 資本的支出の金額が


  中古資産の取得価額の50%を超え


  かつ再取得価額の50%以下である場合


⇒ 加重平均法で中古資産の耐用年数を計算。



再取得価額とは、その物件を再び取得する時の金額で


木造物件であれば


15万円×床面積だそうです。



100平米なら


15万円×100=1500万円が再取得価額です。


http://www.tyu1.com/kantei6.htm



だからこの建物を中古で1000万円で買った場合は


資本的支出が


中古資産の取得価額1000万円の50%である


500万円を超え


再取得価額1500万円の50%である


750万円以下であった場合に


加重平均法を用いて


建物の耐用年数を計算する事になります。



そして加重平均法の計算は以下です。



(取得価格+資本的支出)÷


((取得価格÷簡便法による耐用年数)


+(資本的支出÷法定耐用年数))



・建物取得価格1000万円


・資本的支出600万円


・法定耐用年数22年(木造物件)


・簡便法による耐用年数4年(耐用年数超え)



以上の条件で計算すると


取得価格+資本的支出=1000+600=1600万


取得価格÷簡便法による耐用年数=1000÷4=250万


資本的支出÷法定耐用年数=600÷22=27.2万


のため


1600万÷(250万+27.2万)=5.9年⇒5年(切捨て)


となりますので


建物は5年で減価償却することになります。


(資本的支出の600万円は22年で減価償却です。)



3 資本的支出の金額が


  中古資産の再取得価額の50%を超える場合


⇒ 法定耐用年数で減価償却。



中古木造物件であっても


資本的支出が莫大で


中古資産の再取得価額の50%を超える場合は


その中古物件を新築木造と同じく


22年で減価償却しなさいという事です。



100平米の木造物件なら


15万円×100=1500万円が再取得価額ですので


資本的支出が1500万円の50%である


750万円を超えた場合は


建物は22年で減価償却しなさいという事です。



資本的支出も22年で減価償却しますので


建物も資本的支出も22年で減価償却する事になります。



以上、建物に修繕を行って資本的支出とした場合の


建物の耐用年数の延長につき書きました。



結果として


「建物を早めに減価償却する」という観点からすると


「建物価格が大きいほうが有利」という事になります。



建物の修繕に費やした費用が


建物の取得価額の50%以下である場合は


建物の耐用年数はそのままであるのに対し


建物の取得価額の50%を超え


かつ再取得価額の50%以下である場合は


加重平均法で建物の耐用年数を再計算して


耐用年数が延びることになるからです。



また私は以前、建物価格を大きくするメリット2つ


として以下の記事を書きましたが


今回の内容も追加が必要ですね。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140428120000000.html



今回は


建物に大規模修繕を行って資本的支出とした場合に


建物の耐用年数が延びる話を書きました。



ところで、いろいろな本やサイトを見ると


修繕を行って資本的支出とした場合は


建物価格に上乗せして(合算して)減価償却する


という内容が書いてあるものも見つかるのですが


次回はこの合算処理が


不動産については


現在は不可となっている事について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


─────────────────────────

情報紹介

─────────────────────────


今回は、税理士である


清水久員(しみず・よしかずさん)の


ご著書を紹介させていただきます。



『すらすら減価償却』


http://goo.gl/iBuWUZ (アマゾン)

http://goo.gl/hpNxVF (楽天)



この本は「すらすら減価償却」という題名ですが


内容は、税理士さん向けの内容だと思います。



不動産の税金の本では、どの本でも


建物の減価償却および


建物に修繕を行って資本的支出にした場合につき


それなりのページ数が費やされています。



しかしそれらの本は基本的に


地主さんがアパート経営をする事を想定して


書かれているようで


中古物件を購入して修繕する事に関しては


あまり書かれていなかったりします。



そこで私も四苦八苦して


調べたり本を読んだりしているのですが


平成19年の税制改革で


資本的支出の扱いが大きく変わったのにも関わらず


本でも古い事が書かれている事があるのに気が付きました。



それでも調べ進めているうちにようやく到達したのが


この「すらすら減価償却」(2014年2月発行)でした。



今回は本文で


修繕を資本的支出とした場合に


建物の耐用年数が延長する話を書きましたが


それはこの本のP63-64に基づいています。



そして本書では省略されていた計算法を


インターネットで見つけて、本文に補足したのでした。



この本は、他書よりも一歩突っ込んだ説明がされているのが


特徴だと思いました。



また本の最後では


税理士として、どのように企業経営にアドバイスするのか


についての考えが書かれており


「なるほど、税理士さんは会社をこのように見ているのか!」


と思いました。



なかなか難しい本ですが


大変勉強になる一冊だと思いました。


─────────────────────────

今週の情報紹介

─────────────────────────


「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下のような


ざっくばらんな投稿が面白かったです。



「どひゃ〜。今日、火事にあったど〜


 入居者様はエリート医大生」


http://t-oya.net/posts/1809



また以下の質問とコメントは勉強になりました。



「ペット可にする場合の賃料増額


 リフォームや消臭清掃の特約について」


http://t-oya.net/posts/1793



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


─────────────────────────

ゆめたか大家のバックナンバー

─────────────────────────


日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


─────────────────────────

永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

─────────────────────────


プロ野球ファミリースタジアム


http://www.youtube.com/watch?v=U89d7OTZgzY



前回までは「不動産取得編」でご紹介した音楽として


主にクラシック音楽を紹介してきました。



今回より「楽天・nanacoカード編」でご紹介した音楽として


主にゲーム音楽を紹介させていただきます。



この「ゲーム音楽編」は、ゆめたかパパの担当です。



ゆめたかパパは高校生の頃


プロ野球ファミリースタジアムに熱中しました。



家でもファミリースタジアムの研究を行い


友達と対戦した試合数は100や200ではありません。



そして「不動産取得編」に続いて


「楽天・nanacoカード編」を始めるにあたり


「プレイボール!」の意味を込めて


プロ野球ファミリースタジアムを採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121022120000000.html



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



この曲は、これ自体は名曲ではないと思いますが


ゆめたかパパの汗と青春の曲であり


「思い出の曲」としては名曲になってしまうのです。



わかる人にしかわからないと思いますが


熱く、楽しかった過去を思い出させてくれる


永遠の名曲だと思います!


─────────────────────────

編集後記

─────────────────────────


上の子と下の子は、基本的には仲良しですが


それでも毎日争います。



ユーチューブを2人で見ていると


次に見る番組の事で喧嘩をします。



またユーチューブを一緒に並んで見ている事ができず


下の子が上の子に対して


「ど~い~て~!」と言って、手で押しのけます。



ゆめたかパパが上の子を「肩ぐるま」すると


「お~り~て~!」と言って


次に自分が「肩ぐるま」をしてもらおうとします。



「喧嘩するほど仲が良い。」と言いますし


こういった喧嘩は


社会性の成長にも必要なのだと思います。



時々、泣いたりするほどの喧嘩をするのですが


そうでない限りは


2人の喧嘩を明るく見守って行こうと思っています。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


─────────────────────────


男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除・バックナンバー

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


ゆめたか大家のブログ

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のミクシー

http://bit.ly/yumetaka-mixi


ゆめたか大家のフェイスブック

http://bit.ly/yumetaka-facebook


ゆめたか大家のツイッター

http://twitter.com/yumetaka365


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry

 


関連記事
スポンサーサイト
ここは記事下のフリースペースです
コメント
非公開コメント

トラックバック

http://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/157-93d7f82f

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。