第220号 資本的支出と建物は合算不可! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第220号 資本的支出と建物は合算不可!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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220号 資本的支出と建物は合算不可!


201日発行

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本文

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前回は


建物に修繕を行って資本的支出とした場合


資本的支出の金額によっては


建物の耐用年数が長くなる事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140530120000000.html



ところで、いろいろな本やサイトを見ると


修繕を行って資本的支出とした場合は


建物価格に上乗せして(合算して)減価償却する


という内容が書いてあるのですが


今回はこの合算処理について書いて行きます。



減価償却の分野については


平成19年の税制改革で抜本的な改定があり


建物と資本的支出は「分離償却」が原則になりました。


http://www.zeiken.co.jp/keyword/content0708.html


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



つまりそれまでは


資本的支出を建物と合算して


一緒に減価償却ができたのですが


その後は原則として


建物と資本的支出は


別々に減価償却する事になったのです。



平成19年以前も、原則としては


建物と資本的支出は別々に償却するとなっていますが


資本的支出を建物に加算してよいとなっていますので


事実上、資本的支出は建物と合算できたようです。


http://partners-inc.co.jp/wn/sc_02/post_76.html


http://www.kimotokaikei.com/kimoto/qa_zeimu/qa_zeimu163.html



しかし平成19年以降は


建物と資本的支出は


原則として別々に減価償却することになったのです。



現在でも多くの本やサイトに


建物と資本的支出は合算できると書いてありますが


それは平成19年の税制改革を踏まえておらず


以前のものが残っているのだと思います。



平成26年現在でも、特例として


1 資本的支出の対象となった減価償却資産


2 資本的支出


の両方において定率法が採用されており


減価償却資産が200%定率法で


資本的支出も200%定率法ならば


合算処理が可能と書かれています。


http://goo.gl/PvvENv



しかし国税庁のHPの説明によれば


1 資本的支出の対象となった減価償却資産


2 資本的支出


の両方が200%定率法


もしくは両方が250%定率法


のように、償却率が揃っていれば合算ができるようです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



平成19年から平成24年までは


250%定率法が選択可能となっていたようなので


ここが注意点のようです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5409.htm



しかし平成10年以降


建物の償却法は定額法だけになり


定率法は選択できなくなりました。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm



だから不動産については


上記の合算の特例の適応はなく


建物と資本的支出は


分離して償却するしかないようです。



しかし、以下のどれかの知識が抜けていて


不動産についても


「減価償却資産と資本的支出は合算できる。」


と書いてある本やサイトがあるようでした。



・平成10年に建物は定額法だけになった。


・平成19年に資本的支出は分離償却が原則になり


 また250%定率法が始まった。


・平成24年に250%定率法が廃止され


 200%定率法になった。


・特例として合算が認められるのは


 減価償却資産と資本的支出の


 両方が定率法の場合。


・しかし200%定率法と250%定率法のように


 償却率が異なる場合は合算ができない。



今回の内容について


私は本やインターネットで調べに調べました。



その結果、私の知る限り、平成26年の税制では


不動産については


「建物と資本的支出の合算はできない。」


という結果にたどり着いたのでした。



平成19年以前に建物を取得した場合は


平成26年に資本的支出を行った場合でも


建物価格に加算して減価償却ができますが


これはすでに物件を持っていることが必要で


これからではどうにもなりません。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



以上を踏まえて、もう一度書き直しますと


平成19年以降に取得した不動産については


「建物と資本的支出の合算はできない。」


という事になると思いました。



私はここにたどり着くまでにそれなりに調べたつもりですが


修正が必要な箇所がありましたら


ご指摘いただければ幸いです。



今回は


建物と資本的支出の合算は不可である事を書きました。



次回は、建物の耐用年数につき


税務上の秘伝を書いて行こうと思います。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、税理士である


小林直樹(こばやし・なおき)さんの


無料レポートを紹介させていただきます。



『ここまで無駄に税金を払いすぎていた!


 
大家さん専門の税理士が


 10倍お金を貯める極めつけの方法を教えます!』


http://mailzou.com/get.php?R=75227&M=25048



これは莫大な時間を費やして作成された


とても優良なレポートです。



第一章 税金の現状


第二章 所得税の節税(初級者コース)


第三章 大幅な所得税の節税(上級者コース)

 

第四章  死亡保険の効果的な使い方



目次は以上のようになっているのですが


個人のみならず


法人の上手な利用法についても書かれており


不動産賃貸業の税務の


オーバービューを知る事ができます。



また不動産とは切っても切り離せない相続についても


その対策を交えて書かれており


これも勉強になると思いました。



最近は、不動産の税金についての


無料レポートが少なかったのですが


これは「保存版」とも言える内容に仕上がっています。



また図が多用されており


「見やすく、わかりやすい」のがとても良いと思いました。



これは手元に置いておかれた方がよいと思います。


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今週の情報紹介

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「月刊・満室経営新聞」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



「月刊・満室経営新聞」


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



6月号は
以下の特集が組まれる予定です。



不動産業界の跳ね馬 佐藤元春インタビュー」



佐藤元春さんは、「札幌のメガ大家」として知られており


セミナーを開かれた時は、大入り満員だったそうです。


http://toushika-keichan.com/2012/09/post_1590.html



この佐藤さんのインタビューが掲載されるという事であれば


読んでおきたい内容ではないでしょうか。



この新聞では
さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html


これは購読されておいた方がよいと思います


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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ゼビウス


http://www.youtube.com/watch?v=jPOJz6xrKLo



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



川崎大家さんのメールマガジンにて


楽天カードとnanacoカードを組み合わせれば


東京都であっても税金の支払いが可能


という事を知った私は


これに取り組もうと思ったのでした。



しかしこれは長い旅になり


また手順が一筋縄ではない様子でしたので


いろいろな「謎」を解いて行く必要があると考え


「ゼビウス」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121024120000000.html



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



ゼビウスは、ゆめたかパパの最大の思い出のゲームです。



浮遊要塞「アンドアジェネシス」に立ち向かい


何度爆死したかわかりません。



また「ナスカの地上絵」を見た時は


それはもう感動だったのでした。



当時、ファミリーコンピュータにて


「ゼビウス」が発売されていたのですが


ゆめたかパパは「ゼビウス」をやりすぎて


Bボタン(ザッパー発射)が取れてしまったのでした。



この曲は名曲ではないと思いますが


音楽を聞いていると、あの頃の「熱き感動」が


よみがえって来ます。



プレイした人にしかわからないと思いますが


神秘性と感動を兼ねそろえた


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ある日、ふと「ドラえもん」の歌の


「ぼくたち地球人」を思い出しました。



そしてユーチューブで探してみると


以下を見つける事ができました。


http://www.youtube.com/watch?v=3oy-oivkUfo



久しぶりに聞いてみたのですが


曲も歌詞も素敵で


元気で明るくて素晴らしい歌だと思いました。



そうしていると、上の子が


「この歌、知ってるよ!」と言って


一緒に歌ってくれました!



「えがおが~、いっぱい~、夢のくに~♪


 手と手を~、つないで~、つくろうよ~♪」



私は子供と一緒に


本当に願いを込めて歌いました。



そしてこれからも、親と子で手をつないで


楽しい将来を作って行きたいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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