第221号 減価償却後のデッドクロスの恐怖! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第221号 減価償却後のデッドクロスの恐怖!

=========================

       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

=========================

─────────────────────────

221号 減価償却後のデッドクロスの恐怖!


201日発行

─────────────────────────


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



「簿記に関する情報紹介メール」です!


無料の厳選情報を5回に渡ってお届けします!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-bookkeeping



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」です!


無料の厳選情報を10回に渡ってお届けします!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_information



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


─────────────────────────

本文

─────────────────────────


前回は


建物に修繕を行って資本的支出とした場合に


資本的支出と建物を合算して減価償却するのは


現在は認められていない事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140602120000000.html



そして中古の建物の耐用年数は


以下のようにして計算し


その年数で減価償却するのでした。


http://www.kenbiya.com/column/ht-tax/08.html


https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm



1 法定耐用年数を全部経過した物件の場合


法定耐用年数×0.2


木造で22年以上を経過した物件なら


2年×0.2=4.4⇒4年(小数点以下切捨て)



2 法定耐用年数を全部経過していない物件の場合


(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2


木造で12年を経過した物件なら


(22-12)+12×0.2=10+2.4⇒12年(切捨て)



例外として、修繕を行なって資本的支出とし


その金額が大きかった場合は


建物の耐用年数が延長するのでしたが


それについては、以前の記事をご覧下さい。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140530120000000.html



しかし修繕を行なって資本的支出とする場合でも


よほどの金額を投入しない限り


建物の耐用年数は延長しません。



すると中古の建物は


短い期間で減価償却する事になります。



耐用年数を過ぎた木造物件なら


4年で減価償却です。



これは利点でもあるのですが、欠点にもなります。


それは減価償却期間が終わる事による


「デッドクロス」と呼ばれる現象です。



まずこの言葉の意味を説明します。



デッドとは「死」、クロスとは「交差」の事ですので


「デッドクロス」とは「死の交差」という意味です。



2000万円の物件を購入して


表面利回りが10%ならば


年間家賃収入は200万円です。



そして2000万円を3%15年で借りると


年間返済額は166万円です。



すると1年間で


200万-166万=34万円のプラスになります。



この2000万円の物件の土地と建物の内訳が


土地1200万円、建物800万円だったとします。



建物が木造で、耐用年数が過ぎていれば


減価償却期間は4年です。


すると1年間で


800万÷4=200万円を経費にできます。



すると


1年間の家賃収入200万円


1年間の建物減価償却200万円


なので


1年間の不動産所得は


200万-200万=ゼロ


という計算になります。


(収入-経費=所得でしたね。)



このため不動産所得については


所得税も住民税もゼロになります。



すると結果として


年間家賃200万-年間返済166万=34万円


が手元に残る事になります。



しかし以上の計算は


減価償却期間内の話です。



では減価償却期間が過ぎたらどうなるのでしょうか?



この場合も


年間家賃200万-年間返済166万=34万円


となるのは同じです。



しかし不動産所得を計算する時に


年間家賃200万円が不動産所得であると見なされます。



するとこの200万円に対して


所得税や住民税がかかってくるのです。



所得税率を20%、住民税率を10%とすると


200万円の30%である


60万円の税金を払う事になるのです。



すると


年間家賃200万-年間返済166万=34万円


の手残りから60万円を払いますので


34万-60万=マイナス26万円になってしまうのです!



つまり以下のようになってしまうのです。


減価償却期間内:34万円のプラス。


減価償却期間後:26万円のマイナス。



このように、減価償却が終わる事によって


それまでプラスだった手残りがマイナスに転じるのが


「死の交差(デッドクロス)」と呼ばれる現象です。



今回は返済期間を15年としましたが


この場合は最初の4年はプラスになりますが


残りの11年はマイナスになってしまうのです!


これはまさに「恐怖」だと思います。



実際は、返済の利子分は経費になりますが


固定資産税や火災保険料もかかりますので


おおむね上記のようになると思ってよいでしょう。



減価償却が終わる事によるデッドクロス対策としては


いろいろな事が書かれています。


http://www.kenbiya.com/column/baby/46.html


http://rebirth.main.jp/okane/cross.htm



しかしこれらは抜本的な方法ではありません。



ところが建物の耐用年数に関する


税務上の秘伝があり


これによってデッドクロスを回避する事ができるのです。



次回は、建物の耐用年数に関する


税務上の秘伝を書いて行こうと思います。



以下、次号に続きます。


─────────────────────────

情報紹介

─────────────────────────


今回は


まりおさんのコラムを紹介させていただきます。



続・僕と不動産と樹海の日々』


http://www.kenbiya.com/column/mario



まりおさんは、不動産投資に失敗して


2014年に物件を売却された方です。



しかし再び、不動産を志して


コラムを再開されました!



『アパートを売却してからの話』


http://www.kenbiya.com/column/mario/27.html



まりおさんが


前回の失敗から何を学び、どのように行動されるのか。



私は今から、とても楽しみにしています!


─────────────────────────

今週の情報紹介

─────────────────────────


「月刊・満室経営新聞」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



「月刊・満室経営新聞」


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



6月号は
以下の特集が組まれる予定です。



不動産業界の跳ね馬 佐藤元春インタビュー」



佐藤元春さんは、「札幌のメガ大家」として知られており


セミナーを開かれた時は、大入り満員だったそうです。


http://toushika-keichan.com/2012/09/post_1590.html



この佐藤さんのインタビューが掲載されるという事であれば


読んでおきたい内容ではないでしょうか。



この新聞では
さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



これは購読されておいた方がよいと思います


─────────────────────────

ゆめたか大家のバックナンバー

─────────────────────────


日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


─────────────────────────

永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

─────────────────────────


ディグダグ


http://www.youtube.com/watch?v=ZfXkmyUK-Xo



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



まずnanacoカードを作成したのですが


そのお得な作り方に戸惑い


またようやくnanacoカードを作っても


10日程しないと


クレジットカードの登録ができないのでした。



一難去ってまた一難。

 

あちこち掘り進むのですが


何かしらの障害によって、なかなか前へ進めなかったので


「ディグダグ」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121026120000000.html



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



ディグダグは、ゆめたかパパのなつかしのゲームです。



単純なゲームに見えて難しく


ゆめたかパパは、結局


このゲームが上手くなれませんでした。



曲はかわいらしいと思うのですが


ゲームは難攻不落というのが


ゆめたかパパの印象です。



とてもコミカルでかわいらしいこの曲は


ゲームの難しさを除外すれば


永遠の名曲だと思います!


─────────────────────────

編集後記

─────────────────────────


ある日、上の子が「ままごと」をしました。



上の子は、「しまじろう」の妹である


「はなちゃん」の人形を持ってきました。


http://handmade.xsrv.jp/howto/omoinomama/recipe_424/



まず、はなちゃんに、「だっこひも」を付けて


「だっこ」してあげます。



次は「おなかすいた?」と言って


ミルクをあげました。



そして最後は「ねんね」です。


はなちゃんを寝かせて


お布団をかけてあげたのでした。



こんな様子を見ていると


上の子は「よい子に育つ」と思います。



そしてまた


将来はよいお母さんになるだろうと信じています。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


─────────────────────────


男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除・バックナンバー

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


ゆめたか大家のブログ

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のミクシー

http://bit.ly/yumetaka-mixi


ゆめたか大家のフェイスブック

http://bit.ly/yumetaka-facebook


ゆめたか大家のツイッター

http://twitter.com/yumetaka365


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry

 

関連記事
スポンサーサイト
ここは記事下のフリースペースです
コメント
非公開コメント

デッドクロス

以外とわからない

中古物件不動産投資家さん

いますので

わかりやすくて

とてもよい記事ですね!

2014-06-12 09:34 | from 元メタボサラリーマン大家サム

ありがとうございます!

サムさんのような、大規模な大家さんからコメントをいただけるなんて光栄です!

また「わかりやすい」とおっしゃって下さいましたが、私は初心者なので、自分が理解するためにも簡素に書く必要があり、あのような説明になってしまうのです。

内容につき、お気づきの点がありましたら、どうぞご指摘いただければと思います。勉強させていただきます。

今度とも、どうぞよろしくお願い申し上げます。

2014-06-12 12:19 | from ゆめたか大家

トラックバック

http://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/161-299396bf

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。