第222号 減価償却期間は任意に延長可能! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第222号 減価償却期間は任意に延長可能!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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222号 減価償却期間は任意に延長可能!


20113日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



ゆめたか大家のバックナンバーが好評公開中です!



『収支管理・確定申告編1』


個人の業務的規模の確定申告の基礎です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



『収支管理・確定申告編2』


不動産購入時の諸費用の税務と節約です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



『収支管理・確定申告3』


不動産の収入の税務および節税です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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本文

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前回は


建物の減価償却期間が終わる事による


「デッドクロスの恐怖」について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140609120000000.html



これを回避するのに、いろいろな事が書かれていますが


どれも根本的な解決にはならないのでした。



しかし今回は


減価償却期間に関する税務上の秘伝および


前回の「デッドクロスの恐怖」を回避する方法を書きます。



まず最初に大切なのは


「建物の減価償却期間は、任意に延長可能」


という事です。



以下、高名な不動産投資家である


椙田拓也さんのブログより引用します。


http://ameblo.jp/29real/entry-11571573821.html



「減価償却の期間は


 法定耐用年数と築年数からから勝手に決まってしまい


 変えることはできないと思っている人が多いのですが


 実は長く延ばすことは可能です。」



耐用年数を過ぎた木造物件であれば


4年で減価償却するのが基本ですが


これは4年で減価償却することを強制するものではなく


4年以上であれば、任意に延長して良いのだそうです!



私はこの手法を、以下の本で知りました。



『空室率70%でもキャッシュが回る


非常識な不動産投資術 新版』


(椙田拓也さんのご著書です。)


http://goo.gl/H8ro3X (アマゾン)

http://goo.gl/slppxR (楽天)



そしてその後、税理士さんの書かれた以下の本でも


同じ事が書かれているのを知りました。



『図解でわかる減価償却 いちばん最初に読む本』


http://goo.gl/0YLfGI (アマゾン)

http://goo.gl/VJVJYU (楽天)



そして減価償却後のデッドクロスを防ぐためには


融資期間と同じ期間で


減価償却期間を設定するのです。



このようにして、融資期間中は


毎年、減価償却を経費として計上できるようにするのです。



以下、椙田さんのブログから要点を引用します。


http://ameblo.jp/29real/entry-11571573821.html



「減価償却期間を融資期間と同じにすると


 毎年は大きな節税ができませんが


 減価償却が終わったあとの


 見た目の利益が出てドンと税金が増えるのを防げます。」


(減価償却後のデッドクロスが防げるという事です。)


「そしてもし途中で売却した場合に


 取得時と売却時の簿価が大きく開いて


 譲渡税が増えることも防ぐことができます。」



なんと素晴らしい手法ではありませんか!


まさに


「減価償却期間に関する税務上の秘伝」


だとは思いませんか?



さらに付け加えるならば


建物価格を大きく取って4年で減価償却すると


不動産所得がマイナスになって


以下のようになることも考えられます。



・青色申告特別控除が使えなくなる


・土地の分の利子分が損益通算できなくなる



しかし減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば


不動産所得がプラスになって


上記も防ぐ事ができるでしょう。



さらに椙田さんのブログより引用します。



「普通は節税の観点で


 儲かっている人が


 短い期間で大きな金額を減価償却として


 経費で落としたいと考えるのですが、


 (減価償却期間を)


 短い方向へ変更することはできません。」


「それが誤った常識として


 償却期間は変えることができない・・・と


 思い込んでいる人が多いのかもしれません。」


「このあたりも、税理士であれば誰でも知っていますので


 償却期間は変えられないなどと言っている税理士先生に


 税務顧問をお願いしている投資家さんは


 税理士の変更を検討した方がいいかもしれません。」



椙田さんは、本当に惜しげもなく


ご自分の知識を披露して下さるのでした。



椙田さんは


メールマガジンの配信は終了してしまわれたのですが


ブログは続けておられますので


私はRSSにて拝読させていただいております。



『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』


(ブログ)

http://ameblo.jp/29real/


(ブログのRSS)

http://feedblog.ameba.jp/rss/ameblo/29real/rss20.xml


(私はFeedSpotというRSSリーダーを使っています。)

http://www.feedspot.com/



今回は、建物の耐用年数は


任意に延長可能である事を書きました。



特に


「建物の減価償却期間を融資期間と同じにする」


という手法は


デッドクロスを防ぐための


税務上の秘伝と言ってよいと思います。



ところで私は今まで


ブログとメールマガジンの連載で


修繕費および資本的支出に続いて


建物の減価償却について書いてきましたが


ややこしい話ばかりで、大変困惑しました。



ようやく今回で、この話は終わりにしようと思ったのですが


修繕費および建物の減価償却について


1つ追加しなくてはいけない事がありましたので


次回はそれについて書きます。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、本文でも紹介しましたが


椙田拓也さんのご著書を紹介させていただきます。



『空室率70%でもキャッシュが回る


非常識な不動産投資術 新版』


http://goo.gl/H8ro3X (アマゾン)

http://goo.gl/slppxR (楽天)



この本は、もはや「名著」と言ってよいでしょう。



椙田さんは当初、「中古RC物件」を買われましたが


苦しんだ上に売却されます。



そして「築古木造派」に転進されるのですが


本書ではその経緯が書かれており


この部分は読んでおかれた方がよいと思います。



そしてその後の「快進撃」は


まるで「英雄」を見ているようで痛快です!



また前回読んだ時は気が付かなかったのですが


「物件を購入したら


 最初はリフォームを○○○にして


 家賃は○○○にする。」


という方針は


これまた重要な意味が込められている事がわかりました。



また今回の新版では


不動産と切り離せない融資について


積算重視の金融機関と収益重視の金融機関が


載せられていますので、大変参考になります。



椙田さんの情熱とノウハウが


惜しげもなく詰め込まれてた本書は


不動産を志す方の必読書だと思います。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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グラディウス


http://www.youtube.com/watch?v=gkYQUzCfEZ8



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



楽天カードおよびnanacoカードを作成したのですが


楽天カードからnanacoカードへ

 

チャージが可能になるまで約10日かかる事と

 

楽天カードのダブルポイントクラブに入っても

 

翌月にならないとそれが有効にならない事がわかりました。



これでは不動産取得税の納付日に間に合わないので


区役所に電話をかけて、1ヶ月待ってもらいました。



これは電話だけでスムーズに行きましたので


英雄のような気分になり


「グラディウス」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121029120000000.html



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



グラディウスは、ゆめたかパパが情熱を注いだゲームです。



当時、友達と2人で毎日のようにやっていたのですが


どうしても第4面の「逆火山ステージ」が超えられません。



しかしある時、ゆめたかパパは


必死の思いで「逆火山ステージ」をクリアし


そのまま第7面までクリアしたのでした!



「やった!不可能を可能にした!」


「ついに自分の殻を破った!」


あの時の興奮と感動は、今だに忘れられません。



グラディウスのBGMは、どれも名曲だと思います。



発進および冒険をテーマにした1面(火山)


暗い神秘性をテーマにした2面(ストーンヘンジ)


圧倒的なパワーをテーマにした3面(モアイ)


感動と熱狂をテーマにした4面(逆火山)


暗い不気味さをテーマにした5面(触手)


不思議さと不気味さをテーマにした6面(細胞)


圧倒性と興奮をテーマにした7面(要塞)



これらはいずれも素晴らしく


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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上の子と下の子は


もう自分たちでユーチューブの動画を選ぶ事ができます。



そして自分たちで、楽しい動画を選ぶのですが


最近の2人のお気に入りはこれです。



「アンパンマン おさかなすいすいかいてんずし」


http://www.youtube.com/watch?v=oKiT6PWqFpY



この動画を見ながら


2人とも大笑いして喜びます!


「あははは!おもしろ~い!」



それにしても、このような動画ではしゃぐなんて


本当に子供らしいと思いました。



私はこれからも


2人のこのような笑顔を見守って行きたいと思います。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

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2014-08-12 10:32 | from -

Re: 減価償却期間の任意延長について

コメントをありがとうございました!

質問に対するお答えですが
P41に記載されていますので、ご確認下さいね。
車の耐用年数についての話ですが・・・。

また、不動産に強い税理士である工藤あゆみ先生は
以下の記事で
建物の耐用年数についても延長が可能である事を書かれています。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/40348/2

だから税理士さんにとっては、当たり前の話なのかもしれませんね。

この度は、コメントをいただき、誠にありがとうございました。
今後とも、どうぞよろしくお願い申し上げます。


> 下記について、本の中でその記述が見つからなかったのですが、何ページに記載されていますでしょうか?ご教示いただければ幸いです。
> ------------------------------------------
> そしてその後、税理士さんの書かれた以下の本でも
> 同じ事が書かれているのを知りました。
> 『図解でわかる減価償却 いちばん最初に読む本』
> ------------------------------------------

2014-08-12 15:49 | from ゆめたか大家

Re: 減価償却期間の任意延長について

さっそくのご回答ありがとうございました。そうですね、P41にそう書いてあったのですが、直後のP42-43にかけて、財務会計上は自由に決められるが税務上はそうではない旨が説明されていたので質問させていただきました。決算時に任意に設定しても、結局納税時に再調整をすることになると。しかし、追伸いただいた工藤あゆみさんのブログを見るとたしかに問題がなさそうですね。

2014-08-14 14:16 | from Kazoo | Edit

Re: Re: 減価償却期間の任意延長について

「財務会計上は自由に決められるが、税務上はそうではない」というのは
私が本文で引用した椙田様の説明通り
「税制で決められた減価償却期間より、減価償却期間を短くしてはいけない」
という事だと思います。

そして
「減価償却期間を延長する事に関しては問題がない」
という事だと思います。

私は素人ですので、調べながらの書いていますので
お気づきの点がありましたら、またコメントを下さいね!


> さっそくのご回答ありがとうございました。そうですね、P41にそう書いてあったのですが、直後のP42-43にかけて、財務会計上は自由に決められるが税務上はそうではない旨が説明されていたので質問させていただきました。決算時に任意に設定しても、結局納税時に再調整をすることになると。しかし、追伸いただいた工藤あゆみさんのブログを見るとたしかに問題がなさそうですね。

2014-08-14 22:17 | from ゆめたか大家

Re: 減価償却期間の任意延長について

承知しました、ご返信をありがとうございました!

2014-08-17 12:51 | from Kazoo | Edit

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