第223号 建物取得時の修繕費は取得費に - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第223号 建物取得時の修繕費は取得費に

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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223 建物取得時の修繕費は取得費に


20116日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



ゆめたか大家のバックナンバーが好評公開中です!



『収支管理・確定申告編1』


個人の業務的規模の確定申告の基礎です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



『収支管理・確定申告編2』


不動産購入時の諸費用の税務と節約です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



『収支管理・確定申告3』


不動産の収入の税務および節税です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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本文

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前回は


建物の減価償却期間は


任意に延長できる事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140613120000000.html



これによって


減価償却が終わった事による


「デッドクロス」を回避するだけでなく


青色申告特別控除も生かす事ができ


また土地の分の利子も損益通算できるようになりますので


まさに「税法の秘術」とも言える手法だったのでした。



これで


・修繕費および資本的支出について


・建物の減価償却について


の話は終わりにしようと思ったのですが


修繕費および建物の減価償却について


1つ追加しなくてはいけない事がありましたので


今回はその補足について書きます。



私は以前、修繕に関わる費用は


税務的には「修繕費」もしくは「資本的支出」として


・修繕費は1年で経費にする。


・資本的支出は新築の建物と同じ年数で減価償却する。


と書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140403120000000.html



つまり修繕に関わる費用は


「修繕費」になるか「資本的支出」になるかで


税務処理が大幅に変わってくるのでした。



ところで多額の修繕費がかかるのは


オンボロ物件を購入した時だと思います。



では


オンボロ物件を購入して、その修繕にかかった費用は


「修繕にかかった費用です」として


本当に1年で経費にしてよいのでしょうか?



私はこの点につき、またしても国税庁に電話をしました。


そして以下のように教えていただきました。



「所得税法施行令の第126条の1に


 
当該資産を業務の用に供するために直接要した費用


 (建物の)取得価額に含めるとなっていますので


 空き家で購入して


 貸家にするために必要だったのであれば


 その修繕費は1年で経費にせずに


 建物の取得価額にして上乗せして


 建物と一緒に減価償却していただく事になります。」


http://kokuzei.hourei.info/kokuzei72-34.html



今回の電話回答者の方は


知識があって、とても丁寧な方でした。


これで疑問が大きく晴れたような気がしました。



つまり耐用年数を過ぎた木造物件を購入した場合は


修繕費を1年で経費にせず


建物価格に上乗せして、4年で減価償却するのです。



ここで私はさらに聞いてみました。


「では物件を購入して


 資本的支出になるような修繕を行った場合も


 取得価格として建物価格に上乗せするのでしょうか?」



これは大変難しい問題で


基本的には資本的支出として


新築木造の耐用年数である22年で


減価償却して欲しいようでしたが


「貸家にするために必要だった」と認められれば


建物価格に上乗せして


4年で減価償却できるみたいでした。



今回の内容をまとめると、以下のようになります。



耐用年数を過ぎた木造物件を買って


貸家にするために修繕を行った場合。



・修繕費は1年で経費にせず


 建物価格に上乗せして、4年で減価償却する。


・資本的支出は22年で減価償却するのが基本だが


 「貸家にするために必要だった」と認められれば


 建物価格に上乗せして、4年で減価償却できそう。



以上にて


修繕費や資本的支出についての補足を終わりにし


建物の減価償却と合わせて


このテーマを終わりにしようと思います。



それにしても減価償却に関係する話は


ややこしい話ばかりで


私としては大変困りました。



そしてこんな面倒な税務を勉強しないと


不動産の確定申告ができないのだろうかと思いました。



そこで次回は


修繕費、資本的支出、建物の減価償却の


税務の実態について書いて行こうと思います。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は


原田ミカオさんのコラムを紹介させていただきます。



『ゼロから学ぶアパマン建築入門』


http://www.kenbiya.com/column/mikao



コラムの題名からすると


新築派のように思えるのですが


原田さんは、築古木造派です。



特に勉強になるなあと思うのは


原田さんがリフォームをどうするかの構想を


コラムで書かれる時です。



『300万戸建ての水回り工事全容とかかった費用』


http://www.kenbiya.com/column/mikao/27.html


『大失敗した190万円戸建ての洗面台リフォーム』


http://www.kenbiya.com/column/mikao/29.html



それにしても、中古物件は


リフォームや修繕との戦いだなあと思わされます。



現在、40話まであるので全てはご紹介できないのですが


このコラムはとても勉強になると思いました。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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ファンタジーゾーン


http://www.youtube.com/watch?v=thlDTKcvHXE



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



楽天カードおよびnanacoカードを作成しましたので


楽天カードをnanacoカードへ登録します。


そして登録ができました!



しかし!


2枚目のnanacoカードに楽天カードを登録しようとすると


「このカードはすでに登録されています。」


と表示され、登録が出来ませんでした。



つまり1枚の楽天カードは


1枚のnanacoカードにしか登録できないのです!



私は1枚の楽天カードを


5枚のnanacoカードに登録しようと思っていたのですが


それは幻想の領域(ファンタジーゾーン)における


甘い妄想だったのでした・・・。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121031120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



ファンタジーゾーンですが


ゆめたかパパは、これにもかなり熱中しました。



7wayを買って連射するのですが


すぐに価格が上がってしまい


ステージが進むにつれて「金欠」で困るのでした。



達人になると


最後のボスを煙に巻くようにして倒す人もいるのですが


ゆめたかパパは「ヘビーボム2発」でした。



ファンタジーゾーンは


ステージごとのBGMが個性的で


楽しい曲や勇敢な曲が織り交ぜられており


これらは永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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下の子は、ジャンプするのが大好きです。



両手を持って、ジャンプさせてあげると


いつもより高くジャンプできるので大喜びです!



「ジャンプ!」


「ジャーンプ!」


「ジャーーンプ!!」



その嬉しそうな表情は


まさに「太陽のような笑顔」です!



まだ小さい下の子ですが


どんどんジャンプして


どんどん大きくなって欲しいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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