第224号 修繕費や建物の減価償却の実態 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第224号 修繕費や建物の減価償却の実態

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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224 修繕費や建物の減価償却の実態


20120日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



ゆめたか大家のバックナンバーが好評公開中です!



『収支管理・確定申告編1』


個人の業務的規模の確定申告の基礎です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



『収支管理・確定申告編2』


不動産購入時の諸費用の税務と節約です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



『収支管理・確定申告3』


不動産の収入の税務および節税です。


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ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


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本文

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前回は


建物の取得時の修繕費は


建物価額に上乗せして


取得した建物の耐用年数(築古木造なら4年)で


減価償却する事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140616120000000.html



修繕費は一般的には1年で経費としますが


建物取得時で


賃貸にするために必要だった修繕であれば


扱いが異なるのでした。



ところで今までのブログとメールマガジンの連載では


修繕費および資本的支出に続いて


建物の減価償却について書いてきました。



しかしややこしい話ばかりで


私としては大変困ったのでした。



そしてこんな面倒な税務を勉強しないと


不動産の確定申告ができないのだろうか思いました。



そこで今回は


修繕費、資本的支出、建物の減価償却の


税務の実態について書いて行こうと思います。



結論を先に書いてしまいますと


この領域は、税務署の人でも理解が混迷していました。



まずは修繕にかかった費用の税務処理ですが


不動産に大変詳しい税理士である


鹿谷哲也さんのブログの以下の記事をご覧下さい。



「中古アパートを購入と同時に修繕した場合の


 修繕費の処理は?」


http://www.43up.jp/blog/shikatani/2008/04/post_43.html



この中で、鹿谷さんは部下に命じて


物件を取得してすぐに修繕した場合に


どのように税務処理するのかを


いくつかの税務署に答えてもらっています。



A税務署:


事業の用に供するお金であるから


建物等の取得価額に計上することになる。


B税務署:


機能を追加するわけではないので


修繕費として計上できる。


C税務署:


定期的な修繕ではないし


資産価値を高めるわけであるから資本的支出になる


(資本的支出ということは


建物等の取得価額に計上するということです)


D税務署:


入れ替りの時に直すようなものは修繕費として計上できる。


キッチン設備とか風呂を取り替えた場合には


設備として資産計上することになる。


国税局の税務相談室:


修繕の内容を個々に判断するしかない。


もし、ご心配であれば資本的支出として処理すれば・・・。



このように、回答内容はバラバラだったのですが


みんな「自信満々」で答えていたと書かれています。



また鹿谷さんの以下の記事でも


5つの税務署に質問を行い


回答が異なっていた事が書かれています。



「ベランダの取替え工事費は


 修繕費それとも資本的支出?」


http://www.43up.jp/blog/shikatani/2007/01/post_12.html



以上により、税務署の人でも


「理解が混迷している」と書いてよいと思いました。



税務署でもこういった現状ですので


大家さんは暗中模索だと思いますし


不動産に詳しい税理士さんでも


税務署ごとに、前例を参考にして


申告書を作成しているのではないかと思います。



次に建物の耐用年数についてですが


資本的支出の金額が大きい場合は


以下の国税庁のHPにもあるように


建物の耐用年数が延びる事になっています。


https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_05.htm



しかしこれがわかりにくいため


私は国税庁に電話をかけてみたのですが


「そんな話は知りません。」と言われてしまいました。



この答えに困り果てた私は専門書を読み漁り


ようやく以下のようにまとめたのでした。



「資本的支出で建物の耐用年数延長!」


http://archive.mag2.com/0001569235/20140530120000000.html



以上により


修繕費についても、建物の耐用年数についても


税務署の中で理解の混迷や知識不足があることが


おわかりいただけると思います。



このため、実情としては


根拠のある確定申告書を作成し


税務署から指摘を受けたら


その根拠を示すしかないと思います。



今回は


修繕費、資本的支出、建物の減価償却の


税務の実態について書きました。



知識不足や理解の混迷が重なり


複雑な様相を呈しているのでした。



以上にて


減価償却の税務を終わりにします。



そして次回は


減価償却のまとめを行おうと思いましたが


修繕費についても内容が補足になりましたので



次回以降は


修繕費および減価償却の


まとめを書いて行こうと思います。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、不動産に詳しい税理士である


鹿谷哲也(しかたに・てつや)さんの


ブログを紹介させていただきます。



『鹿谷哲也先生の資産運用テクニック』


http://www.43up.jp/blog/shikatani/



このブログは本文でもご紹介しましたが


不動産について長年の経験を持つ


鹿谷さんが書かれているものです。



字が小さくて読みにくいのですが


書いてある内容はまさに「本格的」であり


プロの技量をうかがい知る事ができます。



量があるので全部読むのは大変ですが


とても勉強になるブログなので


ご紹介をさせていただきました。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の投稿が大変勉強になりました。



「退去後一年、損害賠償請求とは!!」


http://t-oya.net/posts/1819



この投稿を読むには


となりの大家さんに会員登録(無料)が必要です。



最近は「モンスターペイシェント」という言葉がありますが


今回は「モンスターレジデント」と言えると思います。


こんな人がいたら、たまらないと思いました。



「築10年のハウスメーカーアパート外壁が波打つ」


http://t-oya.net/posts/1816



有名なハウスメーカーでもこのような事があるのですね。


ハウスメーカーの対応もいい加減だと思いました。


また新築であっても、油断はできないのですね。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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マッピー


http://www.youtube.com/watch?v=-hDPJCwxK7o



1ヶ月程前より


それまで「クラシック音楽」を紹介していたのとは


ガラリと変わって


ゆめたかパパが


懐かしいゲーム音楽を紹介するようになりました。



『ゆめたか大家の音楽・動画コレクション』


http://ameblo.jp/yumetaka368/



正直言ってブーイングになるだろうと思っていたのですが


意に反して人気があり


かなりのコメントを頂いております。



そしてミクシーにて


「團十郎」さんより


「マッピー」のリクエストを頂きました。



(團十郎さんのミクシー)


転職して浦和に引っ越されたそうです。


http://mixi.jp/show_friend.pl?id=854397


(ゆめたか大家のミクシー)


http://bit.ly/yumetaka-mixi



そこで今回は、マッピーをご紹介します。



正直に書くと、ゆめたかパパは


マッピーが大の苦手でした。



達人はトランポリンを使ったり、ドアを使ったりで


次から次へとクリアしていくのですが


ゆめたかパパは、マッピーは全然だめなのでした。



音楽だけを聞けば、なかなかよいと思うのですが


苦い思い出のため


素直に音楽がよいとは思えないのでした。



しかしその後、「マッピーランド」というゲームが出ました。


マッピーランド


http://www.youtube.com/watch?v=6lEqNt3qfzM



こちらの方が、ゆめたかパパに合っていたようで


このゲームはなんとかクリアしたのでした。



マッピーランドの方が


ゲーム性およびBGMが優れており


よいゲームだと思うのですが


知名度は「初代マッピー」なのでしょうね。



でも、ゆめたかパパとしては


永遠の名曲にふさわしいのは


「マッピーランド」だと思います!


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編集後記

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ある日、上の子が言いました。


「あのねー!ドッジボールで、ゆうしょうしたんだよ!」


http://amanaimages.com/info/infoRM.aspx?SearchKey=02482000042&GroupCD=0&no=



「優勝」の意味がわかりませんが、続けて話を聞きます。



「ボールがきたらねー、にげるのー!」


「それでねー、当たっちゃったと思ったの!」


「でもねー、先生がセーフって言ってくれたの!」


「だからねー、ゆうしょうしたんだよ!」



どうやら、ドッジボールで


最後までボールに当たらずに残ったみたいでした。



運動会の「かけっこ」では


全くやる気なしでビリだった上の子ですが


「ドッジボール」で最後まで残ったのは


運動神経や判断力が優れている証拠だと思いました。



そしてボールが当たったかもしれないのに


先生が「セーフ」と言ってくれたのは


上の子が、かわいいから?と思ってしまいました。



いつもながら「親バカ」満点の私です。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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http://bit.ly/yumetaka-history


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