第225号 修繕費と資本的支出のまとめ - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第225号 修繕費と資本的支出のまとめ

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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225 修繕費と資本的支出のまとめ


20123日発行

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本文

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前回は


修繕費や建物の


減価償却の税務の実態を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140620120000000.html



税務署の中でも


理解の不一致や知識不足があり


多くの大家さんや税理士さんは


税務署ごとに、前例を参考にして


申告書を作成していると思われたのでした。



以上により、今までの連載をまとめて


減価償却のまとめを行おうと思いましたが


修繕費についても内容が補足になりましたので


今回より


修繕費および減価償却の


まとめをしたいと思います。



今回は、修繕費と資本的支出についてのまとめです。



【1 修繕費と資本的支出についてのまとめ】



建物や設備の修繕を行った場合は


「修繕費」もしくは「資本的支出」として税務処理する。



A 「修繕費」と「資本的支出」の区別



「現状維持」もしくは「原状回復」のための費用は


「修繕費」として税務処理する。


http://kotobank.jp/word/%E4%BF%AE%E7%B9%95%E8%B2%BB



「使用可能期間を延長させる」ための費用は


「資本的支出」として税務処理する。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm



「修繕費」であれば経費として1年で税務処理するが


「資本的支出」の場合は何年かで減価償却する。


(建物とは別に、何年かで減価償却する。)


だから「修繕費」と「資本的支出」では、大きな違いがある。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



「修繕費」と「資本的支出」の区別は難しく


裁判になっている例もある。


http://www.kfs.go.jp/service/MP/02/0402030000.html



このため「修繕費」と「資本的支出」の区別が難しい場合の


判断のフローチャートが示されている。



(見やすいフローチャート)


http://iwanaga-tax.com/?p=411


(法的根拠が載せられているフローチャート)


http://keiri.hatanet.com/kssihon.html



これでもまだ複雑だが


以下のように簡単に解説している税理士さんもいる。


(法人税基本通達7-8-4が基本になっています。)



1 60万円以下なら修繕費


2 建物価格(取得時)の10%以下なら修繕費


(どちらかに該当すれば修繕費だそうです。)


http://ameblo.jp/kenzei/entry-10787987695.html


http://ameblo.jp/ishimura-cpa/entry-11802935033.html



以上を超えてしまったら


全額を「資本的支出」として税務処理するのが基本だが


「資本的支出と修繕費の区分の特例」といって


一部は「修繕費」として、その他は「資本的支出」とする。


という税務処理が認められている。


https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm



(「資本的支出と修繕費の区分の特例」の計算)


取得時の建物価格3000万円の木造アパートを


800万円かけて修繕を行い


その内容が修繕が資本的支出か区別しにくい場合。



1 修繕費用800万円の30%である240万円


2 建物価格3000万円の10%である300万円



1と2のうち


金額の小さい240万円を


「修繕費」として1年で経費とし


残りの、800万-240万=560万円を


「資本的支出」として22年で減価償却する。



ただし「資本的支出と修繕費の区分の特例」


を適用するには、継続して


「資本的支出と修繕費の区分の特例」で


税務処理している事が必要。


http://www2s.biglobe.ne.jp/~kigawa/taxnews/zaimu/houjin/keisan4-6.htm



B 「修繕費」の税務



修繕費は1年で経費にできるのが基本。



しかしオンボロ物件を購入して


修繕を行なって賃貸に出した場合


この場合の「修繕費」は


「資産を事業に供するために直接要した費用」になり


この修繕費は、建物の取得価額に含める。


http://kokuzei.hourei.info/kokuzei72-34.html



このため、この修繕費は


建物と一緒に減価償却する事になる。



耐用年数を過ぎた木造物件は償却期間が4年だが


この物件の取得と同時に修繕を行った場合は


この修繕費は


建物価格に上乗せして、4年で減価償却する。



C 「資本的支出」の税務



「資本的支出」とする場合の減価償却の年数は


新たな減価償却資産と同じ耐用年数を用いる。



そして「資本的支出」は、建物とは別に減価償却する。



中古木造物件に修繕を行って


「資本的支出」とする場合は


中古木造物件の経過年数に関わらず


新築木造物件の耐用年数である22年で


「資本的支出」を減価償却する。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm



この部分は解釈の誤りが多いようで


以下のような通則が出されている。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/hojin/070622-2/12.htm



木造物件の場合は


「修繕費」は1年で経費。


「資本的支出」は22年で減価償却。


なので、大きな違いがある。



物件を取得してすぐに


「資本的支出」に該当する修繕を行った場合


これが「資産を事業に供するために直接要した費用」


と認められれば


この「資本的支出」は、建物価格に上乗せして


建物の耐用年数で減価償却できるが


これが認められない場合は


この「資本的支出」は


新築木造物件の耐用年数である22年で減価償却する。



D 建物の資本的支出と設備の資本的支出



「資本的支出」として税務処理する場合は


原則として「定額法」で減価償却を行う。


「定率法」にするには届出が必要。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140324120000000.html



「建物」については


昔は「定率法」も選択できたが


現在は「定額法」だけとなっている。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm



だから「建物」を修繕して「資本的支出」とした場合は


新たな減価償却資産(建物)を取得したものとして


定額法で減価償却する。



「設備」については「定率法」の選択が可能で


その場合は各々の減価償却年数に従う。


http://www1.m-net.ne.jp/k-web/genkasyokyaku/genka-huzokusetubi.htm


http://www1.m-net.ne.jp/k-web/genkasyokyaku/genka-kigu.htm



だから「設備」を修繕して「資本的支出」とした場合は


新たな減価償却資産(設備)を取得したものとして


定率法の選択が可能。



今回は、修繕と減価償却のまとめとして


「修繕費」と「資本的支出」のまとめを書きました。



次回は、修繕と減価償却のまとめとして


減価償却のまとめを書きます。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、たろうさんの


楽待コラムを紹介させていただきます。



『たろうさんの楽待コラム』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/taro



たろうさんは、アパートを売却して


区分所有に路線変更をされた大家さんです。



そしてその話は、2013年6月で


いったん終了になったのでした。



しかし2014年1月に、以下の新シリーズ?で


コラムを再開されます。



『税務調査に入られました。』 郵便物が届きます!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/40754


『恐怖の税務調査その2』 さらに過去2年分も調査!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/41693


『恐怖の税務調査その3』 調査員2名登場!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/42412


『恐怖の税務調査その4』 どうして税務調査に?


http://www.rakumachi.jp/news/archives/43240


『延滞税がキター』 延滞税は3000円でした。


http://www.rakumachi.jp/news/archives/43996


『過少申告加算税もキター!』 督促状が5枚?


http://www.rakumachi.jp/news/archives/44237


『恐怖の税務調査その5』 呼び出しです!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/45219


『恐怖の税務調査その6』 8万+16万+12万納税!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/46929


『恐怖の税務調査その7』 認められなかった経費一覧!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/52007


『恐怖の税務調査その8』 たろうさんが反撃します!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/52541



以上を読むと


税務署はまず、いいかげんに経費を否認し


大家さんが適切に反論できた場合のみ


それを経費として認める


というスタンスのように思えてしまいました。



ため息が出るほど、うんざりしますが


これが実態なのだろうと思います。



勉強のため


これは目を通しておかれた方がよいと思います。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の投稿が大変勉強になりました。



「退去後一年、損害賠償請求とは!!」


http://t-oya.net/posts/1819



この投稿を読むには


となりの大家さんに会員登録(無料)が必要です。



最近は「モンスターペイシェント」という言葉がありますが


今回は「モンスターレジデント」と言えると思います。


こんな人がいたら、たまらないと思いました。



「築10年のハウスメーカーアパート外壁が波打つ」


http://t-oya.net/posts/1816



有名なハウスメーカーでもこのような事があるのですね。


ハウスメーカーの対応もいい加減だと思いました。


また新築であっても、油断はできないのですね。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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ドルアーガの塔


http://www.youtube.com/watch?v=R229C-9ILo0



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



そして楽天カードとnanacoカードを揃えたのですが


まずはこの使い方を覚えなくてはいけません。



楽天カードからnanacoカードへチャージすると


いったん「センターお預かり分」になり


これをnanacoカードに反映させなくてはいけません。



この手順を1つ1つ覚えていった私は


不思議な塔を一歩一歩登って行く気持ちで


「ドルアーガの塔」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121102120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



ドルアーガの塔も、ゆめたかパパが熱中したゲームです。



ファミリーコンピューターでドルアーガの塔が発売されると


攻略本を買ってきて、これに取り組んだのでした。



呪文を飛ばしてくる「メイジ」にやられ


炎の呪文の「ソーサラー」にびっくりし


壁を壊す呪文の「ドルイド」には助かるなあと思い


壁を通り抜ける呪文の「ウィザード」には反則を感じつつ


必死になって取り組みました。



そして夏休みの1ヶ月をまるまるつぎ込んで


「ドルアーガ」を倒し


ついに60階までクリアしたのです!



「おおお~!やったあああ~!!」


努力と根性と忍耐と執念が実り


エンディングテーマを聞いた時の感動は


今だに忘れられません。



ドルアーガの塔のBGMは


いずれも素晴らしいと思います。



そしてこの頃から、ゲーム音楽に芸術性が


求められるようになってきたように思います。



この意味で、ドルアーガの塔は


芸術性のあるゲーム音楽の「先駆け」だと思います。



あの頃の熱い思い出と重なって


曲自体の純粋な評価が困難ですが


「ドルアーガの塔」のBGMは


全て永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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先日、少し離れた公園に行きました。



その公園には、「お山」がありました。


子供たちは大喜びです!



山の方に走って行き、頑張ってよじ登ります!


そして、てっぺんまで登ると


「できたー!」と言って


満面の笑顔で喜びます!



困難を見つけた時に、喜んでそれに挑戦し


そしてそれを達成して喜んだ子供たちは


私も見習わなくてはいけないと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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