第226号 建物と設備の減価償却のまとめ - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第226号 建物と設備の減価償却のまとめ

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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226 建物と設備の減価償却のまとめ


20130日発行

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本文

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前回は


修繕費および減価償却のまとめのうち


【1 修繕費と資本的支出についてのまとめ】


を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140623120000000.html



今回は減価償却のまとめを書きますが


建物と設備の減価償却について書きます。



【2 建物と設備の減価償却についてのまとめ】



A 減価償却の説明



不動産の場合


「建物」や「設備」は1年で経費にせず


何年かで「減価償却」する事が定められている。



「減価償却」とは


経費が高額だった場合に


その金額を1年で「経費」として税務処理せず


何年かに渡って「経費」として税務処理する事。



100万円を1年で「経費」とするのではなく


10年に渡って10万円ずつ「経費」とするのが


「減価償却」の「定額法」



減価償却には「定額法」と「定率法」があり


「建物」は「定額法」しかできないが


「設備」は「定率法」も選択できる。



「定額法」と「定率法」の計算は、以下を参照。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140324120000000.html



B 耐用年数



「何を何年で減価償却するか」については


法律で定められている。


この年数を「耐用年数」と言う。


http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/taiyo_nensu.htm



建物(新築)の耐用年数は以下。


・木造アパートは22年


・重量鉄骨マンションは34年


・鉄筋コンクリートマンションは47年



設備(新しく購入)の耐用年数は以下。


・電気設備は15年


・給排水設備は15年


・家庭用のクーラーや暖房設備は13年



中古資産の耐用年数は


以下のようにして計算する。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm



木造の建物(耐用年数22年)で12年経過した場合は


(22年-12年)+(12年の20%)=12年(切捨て)



22年(耐用年数)以上を経過した木造の建物は


22年の20%=4年(切捨て)



しかし中古の資産を購入して


多額の「資本的支出」を行った場合は


資産の耐用年数が延長する。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140530120000000.html



「資本的支出」の金額による建物の耐用年数は


以下の3通りのどれかに該当するかで計算。



1 資本的支出の金額が


  中古資産の取得価額の50%以下である場合


⇒ 中古資産の耐用年数はそのまま。



22年を過ぎた木造物件の耐用年数は4年ですが


購入した時の建物価格が1000万円ならば


資本的支出が500万円を超えない限り


建物は4年で減価償却できる。


(資本的支出は22年で減価償却です。)



2 資本的支出の金額が


  中古資産の取得価額の50%を超え


  かつ再取得価額の50%以下である場合


⇒ 加重平均法で中古資産の耐用年数を計算。



再取得価額とは、その物件を再び取得する時の金額で


木造物件であれば、15万円×床面積。



100平米なら


15万円×100=1500万円が再取得価額。


http://www.tyu1.com/kantei6.htm



だからこの建物を中古で1000万円で買った場合は


資本的支出が


中古資産の取得価額1000万円の50%である


500万円を超え


再取得価額1500万円の50%である


750万円以下であった場合に


加重平均法を用いて、建物の耐用年数を計算する。



加重平均法の計算は以下。



(取得価格+資本的支出)÷


((取得価格÷簡便法による耐用年数)


+(資本的支出÷法定耐用年数))



・建物取得価格1000万円


・資本的支出600万円


・法定耐用年数22年(木造物件)


・簡便法による耐用年数4年(耐用年数超え)



以上の条件で計算すると


取得価格+資本的支出=1000+600=1600万


取得価格÷簡便法による耐用年数=1000÷4=250万


資本的支出÷法定耐用年数=600÷22=27.2万


のため


1600万÷(250万+27.2万)=5.9年⇒5年(切捨て)


となるため


建物は5年で減価償却。


(資本的支出の600万円は22年で減価償却です。)



3 資本的支出の金額が


  中古資産の再取得価額の50%を超える場合


⇒ 法定耐用年数で減価償却。



中古木造物件であっても


資本的支出が莫大で


中古資産の再取得価額の50%を超える場合は


その中古物件は


新築木造と同じく22年で減価償却する。



100平米の木造物件なら


15万円×100=1500万円が再取得価額なので


資本的支出が


1500万円の50%である750万円を超えた場合は


建物は22年で減価償却。



この場合は資本的支出も22年で減価償却するので


建物も資本的支出も22年で減価償却する事になる。



以上のようにして建物の耐用年数を求め


この耐用年数で建物を減価償却するのが基本だが


実は減価償却期間は、任意に延長可能。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140613120000000.html



特に、融資期間と同じ期間で減価償却期間を設定すると


融資期間中は


毎年、建物の減価償却費を計上できるので


減価償却後のデッドクロスを防ぐ事ができる。



C 建物の減価償却と設備の減価償却



建物の減価償却と設備の減価償却は


別々に行うのが原則。



つまり建物は建物の耐用年数で減価償却し


設備は設備の耐用年数で減価償却するのが原則。



また減価償却には「定額法」と「定率法」があり


「建物」は「定額法」しかできないが


「設備」は「定率法」も選択できる。



「定額法」と「定率法」の計算は、以下を参照。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140324120000000.html



しかし木造物件は、設備を建物と一括して


建物の耐用年数で減価償却することができる。


この場合は「定額法」にて減価償却する事になる。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/02/02_02.htm



今回は、修繕と減価償却のまとめとして


建物と設備の減価償却について書きました。



次回は、このテーマに関連して


建物価格のまとめを書いて行きます。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、プリンス破点荒さんの


楽待コラムを紹介させていただきます。



『プリンス破点荒さんの楽待コラム』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/hatenko



プリンス破点荒さんは


以前は株式投資をされていましたが


ライブドアショックとリーマンショックで


かなりの損失を出されたそうです。



その後、不動産を始められ


その優秀性に気が付かれたそうです。



それでもプリンス破点荒さんは


不動産のよくない点に触れておられ


これが本当に勉強になると思いました。



『不動産投資をやらなければ良かったと思う瞬間を


 リストアップ』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/54025



要するに「滞納」と「修繕」なのですが


これはプリンス破点荒さんが


物件を自主管理されておられる事が関係しています。



そしてまた次の記事も勉強になると思いました。



『自主管理の時給を計算してみる』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/52631



この記事では


自主管理により得られたお金と


自主管理にかけた時間が載せられているのですが


これはなるほどなあと思いました。



プリンス破点荒さんは


シェアハウスや新築などを


幅広く手がけておられますので


多くの方の勉強になると思います。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の投稿が大変勉強になりました。



「退去後一年、損害賠償請求とは!!」


http://t-oya.net/posts/1819



この投稿を読むには


となりの大家さんに会員登録(無料)が必要です。



最近は「モンスターペイシェント」という言葉がありますが


今回は「モンスターレジデント」と言えると思います。


こんな人がいたら、たまらないと思いました。



「築10年のハウスメーカーアパート外壁が波打つ」


http://t-oya.net/posts/1816



有名なハウスメーカーでもこのような事があるのですね。


ハウスメーカーの対応もいい加減だと思いました。


また新築であっても、油断はできないのですね。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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沙羅曼蛇


http://www.youtube.com/watch?v=dl11fV1pHFk



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



そして楽天カードとnanacoカードを揃え


不動産取得税の一部を


この組み合わせで払いました。



しかしその当時の私の知識は乏しく


675円分の楽天ポイントを得ただけで


終わってしまったのでした。



損をしたわけではないのですが


最初の期待が大きかっただけに


ちょっとがっかりして、「沙羅曼蛇」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121105120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「沙羅曼蛇」は、あの名作「グラディウス」の続編です。



当時、ゆめたかパパは


大いに期待して「沙羅曼蛇」に取り組みました。



それなりに熱中したのですが


その面白さは「グラディウス」に及ばず


どうしてなのか考えました。



そして


縦横のスクロールや画面の綺麗さといった部分ではなく


「ゲーム性」に関する本質的な部分が


練れていないのだろうと思いました。


生意気な子供でした。



しかし音楽として取り上げてみると


「沙羅曼蛇」のBGMはいずれも素晴らしく


映画の雰囲気のような、永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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子供たちの「おままごと」が


最近、上達してきました!



先日、室内鉄棒を出してあげると


これにつかまって遊んだ後


子供たちは別の遊びを考えました。



なんと!鉄棒に「お布団」を乗せて


「お家」を作ったのです!



そして「お布団のお家」に入って


「こんにちは~!」とか、お話しているのです。



私が「お布団のお家」に入って


「こんにちは~!」と言うと


「いらっしゃいませ~!」と答えます。



赤ちゃんだった頃は


こんな事はできませんでしたが


子供が作ってくれた「お布団のお家」の中で


子供の成長を実感する事ができたのでした。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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