第228号 建物価格のまとめ2(物件売却時) - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第228号 建物価格のまとめ2(物件売却時)

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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228 建物価格のまとめ2(物件売却時)


201日発行

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バックナンバーのまとめはこちらです!


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本文

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前回は、「修繕費」と「減価償却費」に関与する


「建物価格」についてのまとめのうち


建物価格を大きくした物件を保有している場合の


メリットとデメリットを書きまました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140704120000000.html



今回は


建物価格を大きくした物件を売却する場合の


メリットとデメリットを書きます。



【4 建物価格のまとめ2(物件売却時)】



不動産を売った時は


以下の金額に対して譲渡所得税がかかる。



売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用



不動産の帳簿価格(簿価)とは


「物件の取得価格」-「累積減価償却額」なので


建物価格が大きくて、減価償却額が大きくなるほど


不動産の帳簿価格が小さくなるので


不動産売却時の譲渡所得税が大きくなる。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140512120000000.html



A 建物価格を大きくするデメリット(物件売却時)



1 不動産売却時の譲渡所得税が大きくなる



これが建物価格を大きくした場合のデメリットですが


建物価格を大きくする事は


デメリットよりもメリットの方が大きいのです。



以下、建物価格を大きくした物件を売却する場合の


メリットを書いて行きます。



B 建物価格を大きくするメリット(物件売却時)



1 売却損が出た時のリスクヘッジになる。



日本の地価は基本的には下がっていますので


物件売却時に


売った不動産の代金-不動産の帳簿価格-譲渡費用


がマイナスになる事が考えられます。



しかし不動産の譲渡所得は分離課税となっていますので


マイナスになっても給与所得などと損益通算できず


泣き寝入りになります。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140516120000000.html



これを防ぐためにも


建物価格はなるべく大きくしておくのがよいでしょう。



しかし「法人」の場合は


不動産を売却してマイナスになった場合でも


「損金」にできるので、以上の話は関係ありません。


http://ameblo.jp/kenzei/entry-10896385674.html



2 売買契約書をなくした場合のリスクヘッジになる。



最初の売買契約書を無くしたなどの理由で


帳簿価格がわからない場合は


売った不動産の代金の5%を


帳簿価格の代用として計算する事になっています。


http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html



これは物件価格の95%を建物価格として


減価償却したのと同じ結果にななので


譲渡所得税がものすごく高くなってしまいます。



最初の売買契約書をなくしても


物件価格の70%を建物価格として減価償却しておけば


譲渡所得税の差額はそれほどでもありませんが


物件価格の30%だけを建物価格とした場合と比べると


大損になります。



だから帳簿価格がわからなくなった場合に備える意味でも


建物割合は大きく取っておいた方が


将来、物件の売却時に


多額の譲渡所得税を支払う事になったとしても


ある程度のリスクヘッジになります。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140516120000000.html



3 個人の場合は売却益の手残りが多い。



不動産の譲渡所得税の税率は


不動産の所有期間によって変わります。



・5年以内の短期所有の売却は税率40%


・6年以上の長期所有の売却は税率20%



ところで1000万円を減価償却した場合


所得税率20%、住民税率10%とすると


1000万円の30%である300万円の税金が


物件保有中に戻ってきます。



そして1000万円を減価償却すると


物件売却時はこの1000万円に対して


譲渡所得税がかかりますが


長期譲渡なら1000万円の20%である200万円です。



このため建物価格を1000万円大きくすることによって


300万-200万=100万円が手元に残るのです。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140519120000000.html



これは物件保有時と物件売却時の


税率が異なるのを利用した


節税法と言えます。



ちなみに法人は


物件保有時も物件売却時も税率が同じですので


以上の手法が使えません。



このため、大雑把に書くと、以下のようになります。


・個人は建物価格を大きく取った方がよい。


・法人の建物価格はあまり関係ない。



今回は


建物価格を大きくした物件を売却した場合の


メリットとデメリットを書きました。



以上、4回に渡って、以下をまとめてきました。


【1 修繕費と資本的支出のまとめ】


【2 建物と設備の減価償却のまとめ】


【3 建物価格のまとめ1(物件保有時)】


【4 建物価格のまとめ2(物件売却時)】



次回は、これらの内容をまとめて


ゆめたか大家の考えを書いてみたいと思います。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、必殺大家人さんの


ブログを紹介させていただきます。



『自主管理大家の日々』


http://ooya0083.blog.fc2.com/



必殺大家人さんは


16棟440部屋!をお持ちの大家さんであり


しかも物件を自主管理されています。



このため、リフォームはもちろん


家賃滞納の裁判までご自分でなさっているそうです。



このため、必殺大家人さんの所には


いろいろな相談が寄せられるのですが


ご経験を踏まえて丁寧に回答なさっており


多くの方々から頼りにされておられることがわかります。



『家賃滞納者の夜逃げ』


http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-629.html


『統合失調症入居者の異常行動に困り果てています』


http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-622.html



そしてある時、必殺大家人さんより


ゆめたか大家のブログへコメントをいただき


大変恐縮したのでした。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-159.html#comment5



必殺大家さんさんのブログは


ブログランキングの強豪ひしめく


不動産投資部門で第1位!が定位置なのですが



これも、必殺大家人さんが


多くの方々から頼りにされている証拠だと思います。



不動産をお持ちの方はもちろんですが


まだお持ちでない方にとっても


とても勉強になるブログだと思います。


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今週の情報紹介

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月刊・満室経営新聞


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



「月刊・満室経営新聞」


寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



7月号は以下の特集が組まれる予定です。


「~今こそローンを見直そう~ Let's 借り換えチャレンジ!



この題名であれば、内容はおわかりいただけますよね。


不動産をお持ちの方であれば


ぜひとも読んでおきたい内容だと思います。



この新聞ではさらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



これは購読されておいた方がよいと思います


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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悪魔城ドラキュラ


http://www.youtube.com/watch?v=groy_ubPcXw



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



そして楽天カードとnanacoカードを揃え


不動産取得税の一部を


この組み合わせで払いました。



しかしその当時の私の知識は乏しく


675円分の楽天ポイントを得ただけで


終わってしまったのでした。



この時は、夜中に日付が変わるまで起きていて


ダブルポイントデーになってから


楽天カードからnanacoカードへチャージしたのですが


夜中だったので手順を間違えたかな?と思って


「悪魔城ドラキュラ」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121121120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「悪魔城ドラキュラ」は


ゆめたかパパの友達が熱中していたゲームです。



ゆめたかパパも頑張って取り組んだのですが


家にファミリーコンピューターの


ディスクシステムがなかったため


友達の家に行った時しかプレイできず


結局、クリアできなかったのでした。



それでも友達が軽快なBGMに乗りながら


どんどん敵を倒していく様子が、思い出に残っています。



「こんなに怖いテーマなのに、とてもいい音楽だなあ」


というのが、当時の印象でした。



改めて聞いて見たのですが


「悪魔城ドラキュラ」のBGMは素晴らしく


映画の音楽のような、永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ある日、上の子が、楽しそうに歌を歌いだしました。



『気球に乗ってどこまでも』


http://www.youtube.com/watch?v=OdGer271jrE



「ききゅう~に~♪ のって~♪


 ど~こ~まで~ いこ~う♪


 かぜに~♪ のって~♪


 の~は~らを こえ~て~♪


 くもを~♪ とびこえ~♪


 どこま~でも~ いこう~♪


 そ~こ~に~ なにかが~


 まって~ い・る・か・ら♪」



あまりにも懐かしく


そして素晴らしい曲と歌詞だと思いました!



上の子が何回も歌うので


私も一緒に何回も歌ってしまいました!



そして私も、子供と一緒に


どこまでも行きたいと思いました!



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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