第229号 業務的規模なら4年で減価償却? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第229号 業務的規模なら4年で減価償却?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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229 業務的規模なら4年で減価償却?


20114日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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『収支管理・確定申告編1』


個人の業務的規模の確定申告の基礎です。


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『収支管理・確定申告編2』


不動産購入時の諸費用の税務と節約です。


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『収支管理・確定申告3』


不動産の収入の税務および節税です。


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ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


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本文

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前回まで、4回に渡って


「修繕費」および「減価償却費」についてまとめ


さらに「建物価格」についてのまとめを行いました。



「修繕費と資本的支出のまとめ」


http://archive.mag2.com/0001569235/20140623120000000.html


「建物と設備の減価償却のまとめ」


http://archive.mag2.com/0001569235/20140630120000000.html


「建物価格のまとめ1(物件保有時)」


http://archive.mag2.com/0001569235/20140704120000000.html


「建物価格のまとめ2(物件売却時)


http://archive.mag2.com/0001569235/20140707120000000.html



そして今回は、今までの連載を踏まえて


修繕費や建物の減価償却についての


ゆめたか大家の考えを書きます。



「個人」で「業務的規模(5棟10室未満)」で


耐用年数を過ぎた木造物件を購入した場合を


想定して書きます。



まず建物価格ですが


これはなるべく大きく取ったほうが良いと思います。



そして減価償却期間ですが


これは4年で減価償却してしまった方が良いと思います。



このようにすると、不動産所得がマイナスになって


青色申告特別控除が受けられなくなるかもしれませんが


業務的規模の青色申告特別控除は10万円ですので


これには目をつぶります。



また不動産所得がマイナスになると


融資返済の利子の土地分が損益通算できなくなりますが


建物価格を大きくしておけば


利子の多く(建物分)は損益通算できますので


これにも目をつぶります。



以上の2つのデメリットに目をつぶり


以下の4つのメリットを享受します。



・単純に節税になる。


4年間は大きく減価償却を取る事によって


次の物件への資金を貯めます。



・修繕費として認められやすくなる。


これも次の物件への資金を貯めるのに有利になります。


(とはいえ、修繕費はなるべく抑えたいですよね。)



・資本的支出を行っても建物の耐用年数が延長しにくい。


建物価格を大きくしておけば


資本的支出がよほど多額でない限り


建物の耐用年数は4年のままで延長しません。



だから建物価格を大きくしておけば


最初の4年間は大きな節税になります。


これも次の物件への資金を貯めるのに有利になります。


(とはいえ、資本的支出はなるべく抑えたいですよね。)



・業務的規模の資産損失の不利を避ける。


何らかの理由で建物を取り壊す場合や


地震や火災で建物がだめになってしまった場合


税務上はこれを「資産損失」と呼びます。



建物の未償却残高が残っている場合は


その未償却残高を「資産損失」とします。



アパートが大破した理由が「火災」や「地震」であれば


火災保険や地震保険で保険金が下ります。



そしてその場合の資産損失は


未償却残高-保険金になります。



つまり保険金によってカバーできなかった部分を


資産損失にするという事ですね。



しかし「戦争」や「怪獣の来襲」によって


建物が大破した場合の保険はないと思いますので


この場合は未償却残高が「資産損失」となります。



そして


「事業的規模(5棟10室以上)」であれば


資産損失の全額を経費にできるのですが


「業務的規模(5棟10室未満)」の場合は


その年の不動産所得が


資産損失として認められる金額の上限なのです。



業務的規模の大家さんの場合は


物件を1つしか持っていない事も考えられますが


(ゆめたか大家も、まだ物件1つです。)


すると1月1日に建物が大破した場合は


その年の不動産所得がゼロになりますので


この場合は資産損失もゼロだったと


見なされてしまうのです!



「資産損失」の税務の詳細は


「収支管理・確定申告編1」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



これではたまりませんので、調べていくと


業務的規模(5棟10室未満)の場合は


「雑損控除」という税務処理があったのですが


その場合でも、事業的規模の「資産損失」と比べて


控除される金額が減額になるのでした。



「雑損控除」の税務の詳細も


「収支管理・確定申告編1」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



このため、業務的規模の大家さんの場合は


保険の下りない建物大破に対するリスク回避の意味でも


建物を4年で減価償却してしまった方が良いと思うのです。



まとめますと


建物価格を大きく取って4年で減価償却することにより


・青色申告特別控除が受けられなくなる可能性。


・土地の分の利子が損益通算できなくなる可能性。


という2つのデメリットがありますが


・単純に節税になる。


・修繕費として認められやすくなる。


・資本的支出を行っても建物の耐用年数が延長しにくい。


・業務的規模の資産損失の不利を避ける。


という4つのメリットを享受するのです。



また建物価格を大きくする事は


・売却損が出にくくなる。


・売却益が出ても6年以上なら個人は譲渡所得税で有利。


・最初の売買契約書をなくした時のリスクヘッジになる。


というメリットもあるのでした。



しかし4年で建物を減価償却すると


物件を購入して4年後に


「減価償却後のデッドクロス」が起こります。



しかしそのタイミングで物件を購入して


「事業的規模(5棟10室以上)」になるのです。



この資金を貯めるために


最初の物件を4年で減価償却するのです。



「業務的規模」から「事業的規模」になると


青色申告特別控除が10万→65万円になりますので


減価償却後のデッドクロスが軽減できます。



新しく購入する物件も、建物価格を大きく取りますが


今度は減価償却期間を融資期間と同じにします。



すると不動産所得がプラスになって


青色申告特別控除65万円を活用でき


また融資返済の利子も


全額が損益通算できるようになるでしょう。



また事業的規模であれば


減価償却期間を長く取って


その間に建物が大破して保険が下りなくても


残った減価償却額を全額


「資産損失」として経費にできますので


業務的規模の場合と比べて助かるのです。



以上が、現在のゆめたか大家が考えている将来構想です。



ところで業務的規模から事業的規模になると


青色申告特別控除が10万円から65万円になるなど


良い事ばかりですが、欠点もあります。


それは「現金主義」の適応がなくなる事です。


https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/23200010.htm



「現金主義」を届け出ている場合は


家賃滞納があった場合に


「家賃収入はなかった」として確定申告できるのでした。



しかし「現金主義」を届け出ていないと


家賃滞納があった場合も


「家賃収入はあった」として確定申告する必要があり


さらにここへ税金がかかってくるので


まさに「泣き面に蜂」なのでした。



「現金主義」につきましては


「収支管理・確定申告編1」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



しかし「現金主義」よりも


「事業的規模」の特典の方がお得だと思います。


特に青色申告特別控除が65万円になるのが


大きいと思います。



しかし「現金主義」の申請をした大家さんが


「事業的規模」になった時には


「現金主義」の取りやめ手続きの書類を提出しておかないと


青色申告特別控除が10万円になってしまいます。


https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/23200011.htm



だから、ゆめたか大家のように


「現金主義」の届出を出した大家さんは


「事業的規模」になったら


「現金主義」の取りやめの届出を出しておきましょう。



これで青色申告特別控除が65万円になりますので


減価償却後のデッドクロスが軽減できるでしょう。



また4年で減価償却後が終わった物件は


あと2年ほど所有して


所有期間を6年以上にして売却するのもあると思います。



個人の長期所有(6年以上)の譲渡所得税は


税率が20%と低いのを活用するのです。



ただし売却した後も


「事業的規模(5棟10室以上)」にしておきたいですので


ここは所有物件数との兼ね合いが出てくる所でしょう。



これ以外にも考えている事はあるのですが


今回は、大きな方針として


以下のように考えている事を記しておきます。



・不動産が業務的規模なら、建物を4年で減価償却。


・不動産が事業的規模なら、建物を融資期間で償却。



以上にて


「修繕費」「減価償却費」および


「建物価格」についてを終わりにしようと思います。



今回の内容は


ゆめたか大家が今まで調べた内容に基づいて


考え出した構想なのですが


これにつきましては、経験のある方より


ご意見をいただければ幸いです。



それでは次回より新しい項目に移り


「借入金利子」について書いて行きます。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、河田康則(かわた・やすのり)さんの


ご著書を紹介させていただきます。



『金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資


 ~カーター校長が初めて明かす』


http://goo.gl/gfVHH8 (アマゾン)

http://goo.gl/V4YtuI (楽天)



河田さんは、「カーター校長」と呼ばれている方です。


そのお写真からも、まさに校長先生のような


優しくて頼りがいのある人柄が伝わって来ると思います。



河田さんの不動産投資の特徴は


メガバンクから合計4億円!の融資を受けている事です。



メガバンクは金利が安いのですので


ここから融資を受ける事ができれば


経営およびその後の展開が変わってくる事は


言うまでもないでしょう。



この本では


主に銀行における面接の方法が書かれており


とても勉強になると思いました。



本書では河田さんの資産背景が書かれておらず


実は属性によって融資を引けたのかもしれませんが


一度は読んでおく価値のある本だと思いました。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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ツインビー


http://www.youtube.com/watch?v=bXQ7RKddn0c



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



そしてある日、楽天ダブルポイントデーに


29000円をチャージしたのですが


1回は成功して、1回は失敗したと思っていました。



しかし!実は29000円のチャージは


2回とも成功していたのでした!



これで嬉しくなった私は


「ダブル攻撃」が成功した気分になり


「ツインビー」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121123120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「ツインビー」ですが、これは「グラディウス」と並ぶ


コナミの名作だと思います。



ベルを出して、色が変わるまで打って


お目当ての色になったら取ってパワーアップするのですが


ベルに気を取られていると、敵にぶつかってしまいます。



また各ステージのボスが個性に富んでおり


これも必死になって挑んだのでした。



それでも頑張って進んで行き


なんとかクリアしたのでした!



ツインビーの曲はかわいらしく


それでいてドキドキワクワクで


ゆめたかパパにとって


楽しい思い出の1つになっています。



この曲も、ずっと愛され続ける


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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ある日、私は車を運転していました。


子供たちは、自分勝手にはしゃいで遊んでいます。



そうしているうちに、下の子が


ベルトをすり抜けて車の中を移動し


私の座っている運転席に座ってしまいました!



そして私の膝の上でハンドルにつかまって


「ブウ~ン!ブウ~ン!」と上機嫌です。


自分が車を運転している気分なのでしょう。


そして以前から、これがやりたかったのだと思います。



しかし危ないので、上の子にも手伝ってもらって


座席を移動させました。



上の子は小さい時でも、こんな事はしませんでした。


しかし下の子は


「チャンス!」とばかりに運転中の私の膝の上に座って


ハンドルにつかまったのです。



成長と言えば成長なのですが


ちょっと危ないですよね。



そしてまた、男の子と女の子は


やっぱり違うんだなあと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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