第230号 土地の分の融資を先に返済! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第230号 土地の分の融資を先に返済!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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230 土地の分の融資を先に返済!


20118日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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『収支管理・確定申告編1』


個人の業務的規模の確定申告の基礎です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



『収支管理・確定申告編2』


不動産購入時の諸費用の税務と節約です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



『収支管理・確定申告3』


不動産の収入の税務および節税です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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本文

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前回まで、4回に渡って


「修繕費」、「減価償却費」、「建物価格」についてまとめ


これを踏まえて前回は、ゆめたか大家の考えを書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140714120000000.html



そして今回より新しい項目に移り


「借入金利子」について書いて行きます。



今までも書いてきたのですが


借入金の利子は経費とする事ができます。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm



しかし不動産所得がマイナスとなった時は


建物の分の利子は損益通算できても


土地の分の利子は損益通算できないのでした。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm



すると、土地の分の利子は


給与所得から引く事ができなくなるのです。



しかし建物の分の利子は


不動産所得がマイナスでも損益通算できますので


建物価格を大きくしておいた方が


税制上、有利なのでした。



しかし「借入金利子」の税務の話は


まだこれで終わりではありません。



通常、融資を受けて不動産を購入する場合は


土地と建物について、一括して融資を受けます。



そしてこの借入金は


まず建物の取得に充てられたものとみなし


次に土地の取得に充てられたと見なして良いそうです。


http://www.tm-tax.com/information/mailYagi/mailYagi103.html



この根拠となる条文は


租税特別措置法施行令 第26条の6の2に


書かれていました。


http://www.houko.com/00/02/S32/043.HTM#s2.10



これが何を意味しているのかと言うと


借入金の返済をしていった場合


建物よりも、土地にかかる分を


先に返済したと見なして良いという事です。


http://goo.gl/4WyCGM



例えば1000万円を借りて


土地が400万円分


建物が600万円分として


毎年元本部分を100万円ずつ返済していくと


その内訳は以下のように見なして良いのです。



1年後:残り900万円


土地分残り300万円


建物分残り600万円



2年後:残り800万円


土地分残り200万円


建物分残り600万円



3年後:残り700万円


土地分残り100万円


建物分残り600万円



4年後:残り600万円


土地分残り0万円


建物分残り600万円



すると4年目以降は


利子は全て建物の分の利子として良いので


不動産所得がマイナスであっても


利子の全額を損益通算できるのです!



今回は


土地が400万円分


建物が600万円分としましたので


建物割合は60%(600万/1000万)です。



しかし融資を返済している期間中に


不動産所得がマイナスになった場合


利子の60%(建物分)だけが


損益通算できるのではなく


土地の融資分を先に返済したと見なして良いので


以下のようになるのです。



1年後:残り900万円


土地分残り300万円


建物分残り600万円


→利子の66.7%(600万/900万)を損益通算できる。



2年後:残り800万円


土地分残り200万円


建物分残り600万円


→利子の75%(600万/800万)を損益通算できる。



3年後:残り700万円


土地分残り100万円


建物分残り600万円

→利子の86%(600万/700万)を損益通算できる。



このように、土地の分を先に返済したと見なして良いので


利子の多くは建物分としてよく


このため不動産所得がマイナスであっても


利子の多くは損益通算できるのです。



このため、以下の税理士さんのサイトでは


「これは納税者にとって有利なものですのでうれしいです。」


と書かれています。


http://iizukakaikei.com/study/archives/158



だから、物件取得時の土地と建物の割合で


ずっと利子を按分するのではなく


毎年(毎月)きちんと


土地と建物の割合を計算した方がいいのですね。



今回は、「借入金利子」につき


土地の分の融資を先に返済したと見なしてよい事を


書きました。



このため


利子の多くは建物分と見なしてよいので


不動産所得がマイナスであっても


利子の多くを損益通算できるのでした。



次回は、「借入金利子」につき


同一生計の扱いについて書いて行きます。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、きりのきさんの


ブログを紹介させていただきます。



『医師が教える不動産投資』


http://kirinoki.net/



きりのきさんは、医師であると同時に


不動産もなさっている方です。



整形外科医として勤務する傍ら


東日本大震災をきっかけに


不動産を開始されたそうです。


http://kirinoki.net/profile



きりのきさんのブログは


幅広い観点より書かれており


本当に勉強になります。


http://kirinoki.net/author/wtf_512



そして、本当の投資家とは


このような方の事を言うのだと思います。



そんな、きりのきさんのブログに


ある日、ゆめたか大家の調べた記事が載せられており


大変恐縮したのでした。


http://kirinoki.net/taxation/mending.html



きりのきさんのブログは


話題が広く、またスケールも大きいので


多くの方々の勉強になると思います。


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今週の情報紹介

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水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



「不動産投資大百科」には


基本的には以下の事が書かれています。


・物件の見方


・物件の買い方


・物件の管理の仕方



私としては


・区分マンション


・一戸建て


・木造アパート


・一棟マンション


につき


地方と都心での収益シミュレーションがなされた箇所が


大変勉強になったと思いました。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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カルテット


http://www.youtube.com/watch?v=tbYCvCmcQF8



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



そしてある日、楽天ダブルポイントデーに


29000円をチャージしたのですが


1回は成功して、1回は失敗したと思っていました。



しかし!実は29000円のチャージは


2回とも成功していたのでした!



その後、私は研究?を重ね


なんと!1日に29000円の3回チャージができる事を


突き止めたのでした!



これで嬉しくなった私は


「トリプル攻撃」が成功した気分になり


「カルテット」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121126120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「カルテット」ですが


実はゆめたかパパはこのゲームをあまり知りません。



しかし友達がゲームセンターでプレイしており


「とてもワクワクするBGMだなあ」というのを


覚えていたので、ご紹介しました。



今回、改めて聞いてみると


「カルテット」は、気分を新鮮にさせてくれる


とても素晴らしい曲だと思いました。



カルテットの曲は


時代の最先端を行こうとする「セガ」らしい曲であり


気持ちを前向きにさせてくれる


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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先日、公園に行きました。



すると上の子が、「うんてい」をやると言い出しました。


これはちょっと大きい子用の遊具です。


http://www.k-maru.co.jp/products/img/rudder/detail_pic_mr6.jpg



以前、私が体を支えながらやった事はあるのですが


上の子は、つかまるだけで精一杯だったのでした。



それなのに今回は、自分でやると言い出したのです。


果たしてどうなるのでしょうか?



上の子は、背伸びをして・・・


まず自分でぶらさがりました!



そして片手を伸ばして・・・


1つ先の「うんてい」につかまる事ができました!



しかしここからが本番です!



上の子はもう片方の手を放して・・・


素早く1つ先の「うんてい」につかまりました!


上の子は、「うんてい」で1つ先に進めたのです!



そしてその後も、上の子は頑張り


「うんてい」を4つくらい進めたのでした!



そこで下へ降りてしまったのですが


上の子がこんなにも「うんてい」ができるなんて


成長したなあと思いました。



数えてみると、「うんてい」は11段あったのですが


またあの公園に行って


上の子が「うんてい」を渡りきる日を


心待ちにしたいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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