第232号 親族でも別生計なら地代家賃は経費! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第232号 親族でも別生計なら地代家賃は経費!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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232 親族でも別生計なら地代家賃は経費!


20125日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



ゆめたか大家のバックナンバーが好評公開中です!


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『収支管理・確定申告編1』


個人の業務的規模の確定申告の基礎です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



『収支管理・確定申告編2』


不動産購入時の諸費用の税務と節約です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



『収支管理・確定申告3』


不動産の収入の税務および節税です。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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本文

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前回は


「借入金利子」につき


同一生計の場合の扱いを書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140721120000000.html



同一生計の場合は


借入金利子は経費になりませんが


同一生計でなければ、親族であっても

借入金利子は経費にできるのでした。



今回は、「地代家賃」について書いて行きます。



不動産所得を得るために支払った地代および家賃は


経費になります。



例えば土地を借りて地代を支払い


その土地にアパートを建てて家賃収入がある場合


その地代は「不動産所得を得るために必要な経費」


と見なされて経費になります。



また不動産の物件数が増えたなどの理由で


書類や手続きのために部屋を借りた場合


その家賃は「不動産所得を得るために必要な経費」


と見なされて経費になります。



賃貸住宅に住んでおり


その一部が不動産のための事務所になっている場合は


家賃を床面積で按分して


経費としてよいそうです。


http://www.sumoviva.jp/knowledge/tax-return-17.html


http://bizmakoto.jp/bizid/articles/1401/21/news020.html



以上が地代家賃の概要ですが、例外があります。


それは同一生計の配偶者


その他の親族に支払う地代家賃などは


必要経費にならないという事です。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm



同一生計の配偶者に支払う家賃を経費として認めると


夫(収入が多い)の名義の自宅を妻の名義にして


夫が妻に家賃を払ってこれを経費と認めると


簡単に所得の分散による節税ができてしまいますので


上記を防ぐようになっているのだと思います。



しかし同一生計を逆利用した節税もあるのでした。


詳しくは「収支管理・確定申告編3」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



ところで同一生計の配偶者や親族に支払う地代家賃は


経費にならないのですが


同一生計でない親族に支払う地代家賃は


どうなのでしょうか?



これは経費にしてよいそうです!


http://www.kono-tax.com/gyoumu/setuzei


http://www.hinatax.jp/article/13408455.html



ただしその金額が適正であることが条件だそうです。


金額が適正でない場合は


その差額は「贈与」と見なされるのだと思います。



しかし別生計なら経費としてよいのであれば


これを利用した節税は可能だと思います。



例えば60歳くらいの親が自営業をやっている場合


使っている建物は耐用年数を過ぎており


固定資産税は極めて安いと思われますので


建物を子供(別生計)に贈与しても


贈与税は大したことはないでしょう。



そして親子で賃貸借契約を結んで


親が毎月、子供に家賃を払います。



自営業が繁盛しており


親の収入が高ければ


家賃が経費になるので節税になり


また子供が働き始めたばかりで税率が安ければ


受け取った不動産所得の税金は安いでしょう。



だから親子全体では、節税になるのです。



そして親が退職して


親の税率<子供の税率


になったら


今度は子供から親に建物を贈与して


親の名義にすればよいと思います。



あるいは建物を賃貸借ではなく使用貸借に切り替えて


建物の名義は子供のままにしておいた方が


将来の相続税のためによいかも知れません。



「使用貸借」や「賃貸借」については


「収支管理・確定申告編3」をご覧下さい。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



今回は、「地代家賃」について書いて行きまました。



不動産所得を得るための地代家賃は経費になりますが


同一生計の場合は経費にならないのでした。



しかし親族であっても同一生計でなれれば


地代家賃は経費になるのでした。



次回は、「給料賃金」について、書いて行きます。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、必殺大家人さんの


楽待コラムを紹介させていただきます。



『必殺大家人さんの楽待コラム』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/hissatu008



必殺大家人さんは


16棟450戸!の専業大家さんで


しかも物件を自主管理しておられます。



すると家賃滞納も自分で対応されるのですが


以下の記事はすごいと思いました。


プロの滞納者と、ベテラン大家さんの対決です!



『強制執行してきました 1~6』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/44911


http://www.rakumachi.jp/news/archives/45079


http://www.rakumachi.jp/news/archives/45078


http://www.rakumachi.jp/news/archives/45271


http://www.rakumachi.jp/news/archives/45298


http://www.rakumachi.jp/news/archives/47402



また以下の記事も勉強になりました。



『強制執行(給料差し押さえ編)』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/54964


『強制執行(銀行口座差し押さえ編1)』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/55765


『強制執行(銀行口座差し押さえ編2)』


http://www.rakumachi.jp/news/archives/56287



それにしても、必殺大家人さんの書かれる内容は


本当にすごいと思いました。



ぜひとも読んでおかれると良いと思います。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の投稿が話題になっています。



「退去後一年、損害賠償請求とは!!」


http://t-oya.net/posts/1819


「訴状来る!」


http://t-oya.net/posts/1832


「被告になったその後」


http://t-oya.net/posts/1840



これらの投稿を読むには


となりの大家さんに会員登録(無料)が必要です。



最近は「モンスターペイシェント」という言葉がありますが


今回は「モンスターレジデント」と言えると思います。


こんな人がいたら、たまらないと思いました。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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ウィザードリィ


http://www.youtube.com/watch?v=cL4KRPuxZBE



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



そしてnanacoカードの「センターお預かり分」を


nanacoカードに反映させる方法につき


サービスセンターに電話をかけて聞いてみたのでした。



そして


「センターお預かり分の連続反映」


ができる事を、教えていただいたのでした。



1回の支払いで、nanacoカードは5回までしか


支払いに使えないという制約がありますので


これを教えていただいたのは大きかったのでした。



しかしそれにしても


「nanacoは非常に複雑で落とし穴の多いシステムだなあ」


と思い、「ウィザードリィ」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121130120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「ウィザードリィ」ですが


ゆめたかパパは、このゲームに大いに熱中しました。



特に友達が熱中しており


「ムラマサ・ブレード」を何本も持っていたので


「負けるものか!」と頑張りました。



また修学旅行中は


「グレーター・デーモン無限増殖」によって


ゲームを1週間くらい放置して


レベルを上げまくったのでした。



ウィザードリィの音楽は


実にゲームとマッチしており


まさに「ゲーム音楽」だと思います。



ハラハラドキドキの臨場感に溢れるBGMは


永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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先日、公園に行きました。


上の子は、すべり台を見つけて走って行きました。



なんと今回は、靴を脱いで、裸足になって


すべり台を逆走して登ろうとします!



急な斜面なので、なかなか上まで登れず


途中ですべり台で滑って


下まで滑ってきてしまいます。



しかしそれでもニコニコで


再びチャレンジします!



そして何回か失敗した後


ついに!上まで逆走して登る事ができました!



「できた~!」


上の子は大喜びです!



何回もチャレンジして


失敗してもまた頑張り


ついに上まで登った上の子は


偉いと思いました!



そしていつの日か


下の子もこの困難にチャレンジして


逆走して上まで登ってほしいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


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