第239号 業務的規模での生活分の按分は? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第239号 業務的規模での生活分の按分は?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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239 業務的規模での生活分の按分は?


20122日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



ゆめたか家の下の子が


ついに「お絵かき」デビューしました!


それを「ゆめたか大家のイラスト集」に1枚追加しました!


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バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



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本文

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前回は


不動産所得の「必要経費」として認められる


「その他の経費」につき


確定申告における記載法を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140818120000000.html



「その他の経費」として


1つにまとめて記載して申告してもよいのですが


金額の大きいものについては個別に記載した方が親切で


また項目名は


税務署の人がわかるように書いておけばよいのでした。



以上で


不動産の確定申告の「経費」については終了なのですが


今回は、全体を通した内容の妥当性につき


補足をしたいと思います。



まず最初に検証したいのが


業務的規模(5棟10室未満)で


自宅の一部を事務所代わりにしている場合の


経費の扱いです。



以下、不動産に強い税理士である


工藤あゆみさんのコラムより抜粋(一部改編)します。


http://www.rakumachi.jp/news/archives/33989



「個人経営の場合は


 不動産経営の事務所を


 自宅に設置しているケースが多いと思います。


 その場合、疑問に思われるのが


 『不動産経費になるのはどこまでか?』ですね。」



「家事経費との振り分けの問題が生じる例として


 自宅家賃・水道光熱費・通信費・車両費・旅費交通費


 などが挙げられます。


 これらの振り分けは


 税務上『合理的な基準』でおこなわれていれば


 特に問題は生じません。」



「例えば、家賃であれば


 事務所使用分の面積を割出して按分するのが


 合理的と言えます。


 水道光熱費・通信費・車両費は


 事務所使用割合を設定して按分します。」



「しかし業務的規模の場合は


 自宅の一部を事務所にしていても


 自宅家賃等の経費計上は認められません。」



なんと!業務的規模の場合は


自宅の一部を事務所にしていても


生活分と按分して経費にするのは


だめだというのです!



工藤さんは不動産に強い税理士さんですので


これには何か根拠があるはずです。



しかし私が探した限りでは


その根拠となる条文等は見つかりませんでした。



とはいえ


業務的規模では生活分との按分が認められないならば


私の今までの連載内容に、大幅な修正が必要になります。



右往左往しているうちに


たろうさんが税務調査を受けた際の


楽待コラムの連載が目に入りました。



たろうさんは、業務的規模(5棟10室未満)です。


http://www.rakumachi.jp/news/archives/42412



そして税務調査を受けても


自宅の事務所使用が10%の按分で認められた事が


書かれていたのでした!


http://www.rakumachi.jp/news/archives/53134



・業務的規模の場合は、生活分との按分は認められない。


・業務的規模であっても、生活分との按分は認められる。



結局、私にはどちらが正しいのわかりませんでした。



しかし税務調査を受けても


認められたという事実がありますので


今までの連載内容は、そのまま残しておこうと思います。



この点につき、詳しく知っている方がいらっしゃいましたら


ご教示いただければ幸いです。



少し前に


「修繕費や建物の減価償却の実態」として


税務署によって、理解がまちまちであることを書きましたが


生活分との按分についても、同様なのかもしれませんね。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140620120000000.html



今回は


業務的規模の場合の


生活分との按分の是非について書きました。



結論としては不明なのですが


税務調査によっても認められた事実があるのでした。



次回は


業務的規模であっても


青色申告特別控除を65万円にするという


よく知られた手法について書いていこうと思います。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は


寺尾恵介さんのコラムを


紹介させていただきます。



『寺尾恵介さんの不動産投資コラム』


http://toushi.homes.co.jp/column/author/keisuke-terao/



寺尾さんは


不動産について指導的役割を果たしている方です。



寺尾さんの指導方針は


「骨子を教える」という一言に尽きると思います。



私が読ませていただいて


「実に本質的だなあ」と思ったのは


以下の記事です。


「4 どんな種類の物件を選ぶか。」


http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao04/



そして以下の記事は


不動産投資予備軍?の実態も含めて


本当に勉強になると思いました。


「5 不動産投資の未来は「融資スタンス」で決まる。」


http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao05/



また以下の記事は


将来を見据えた上での必読記事だと思いました。


「11 「目的」と「手段」についての考察。」


http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao11/



また以下のような記事が書けるのは


交流の多い寺尾さんならではと思いました。


「12 保有資産10億!「メガ大家」の共通点とは?」


http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao12/



雑多な情報が多い中


骨子伝えていらっしゃる寺尾さんのコラムは


必読だと思います。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



「となりの大家さん」では


業者さんからの情報紹介もあります。



最近、私が「おおっ?」と思ったのは


以下の無料メール講座の宣伝です。



お悩み大家さん必読!大家さんのネット集客術大全


http://t-oya.net/news/detail/article_id/86718



私は思わず、このメール講座に申し込んでしまいました!


どんな内容なのか、これから楽しみです。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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■ゆめたか大家の情報紹介メール

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「簿記に関する情報紹介メール」


無料の厳選情報を5回に渡ってお届けします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-bookkeeping



「収支管理・確定申告の情報紹介メール」


無料の厳選情報を10回に渡ってお届けします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_information


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永遠の名曲シリーズ(ゆめたかパパの思い出)

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ドラゴンクエスト2


http://goo.gl/N3Uwbv



「不動産取得編」に続いて


不動産取得税のお得な支払方法を調べるために


「楽天・nanacoカード編」を開始しました。



そして楽天カードとnanacoカードについて調べ


それが一段落しましたので


総集編として、その内容をまとめる事にしたのでした。



総集編は


今までの内容を4回の連載でまとめたのですが


これにふさわしい音楽は


歴代の名作ゲームのエンディング音楽だろうと考え


第4回は「ドラゴンクエスト2」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20121217120000000.html



不動産
取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


固定資産税自動車税のお得な支払いもあります。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb


(しかし楽天ダブルポイントクラブは終了となりました。)



「ドラゴンクエスト2」ですが


ゆめたかパパは、このゲームに熱中しました。



初代ドラゴンクエストでは


敵と1対1で戦うのですが


ドラゴンクエスト2では


敵も複数、味方も複数という


「パーティプレイ」であり、これが楽しかったのでした。



4匹の「マンドリル」を相手に


「バギ」の呪文が炸裂するのは


それはもう痛快でした。



洞窟に入ったり、塔を登ったりするのも楽しかったのですが


船でいろいろな所へ行けるようになったのは


まさに感動でした。



「ギガンテス」の「痛恨の一撃」の破壊力はものすごく


何度も倒されました。



しかしそれよりも


「復活の呪文」を間違えていた時が最大のショックであり


まさに「ああ無常」でした。



それでも必死になってゲームを進め


「ハーゴン」と「シドー」を倒した時の達成感!



素晴らしいエンディング曲を聞きながら


まさに「感動」を味わったのでした。



あの頃の熱い思い出と重なって


曲自体の純粋な評価は不可能ですが


「ドラゴンクエスト2」のBGMは


全て永遠の名曲だと思います!


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編集後記

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上の子が言いました。



「あのねー!りんごの絵をかくのー!」


「りんごの絵はねー!最初にハートをかくのー!」



たしかにそうですよね。


上の子は、ハートの形を書きました。



そして楽しそうに絵をぬって


「できたー!」と大喜びです!



以前と比べて、上の子は絵も上手になってきたのですが


私としては、「最初にハートを書く!」と言った


上の子の言葉が印象に残りました。



そして子供たちには


これからも「ハート」を大切にして


育っていってほしいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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