第139号 共益費は内訳を示しましょう - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第139号 共益費は内訳を示しましょう

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第139号 共益費は内訳を示しましょう


2013年6月28日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


ゆめたか大家の「プロフィール」と「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 
http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-1.html


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本文

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前回は


【1 不動産の収入】


1-1 賃貸料


について書きました。



今回は


【1 不動産の収入】


1-2 礼金・権利金・更新料


について書きます。



今回の音楽は「となりのトトロ」にしました。


http://www.youtube.com/watch?v=5U0cfunA2Mg


右クリックで「新しいウィンドウ」で開いて下さい。



国税庁のHPでは


前回の「1-1 賃貸料」以外にも


以下を収入に含めることになっています。


これが「1-2 礼金・権利金・更新料」に該当するようです。



・名義書換料、承諾料、更新料


 又は頭金などの名目で受領するもの


・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの


・共益費などの名目で受け取る


 電気代、水道代や掃除代など


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm



・名義書換料、承諾料、更新料


 又は頭金などの名目で受領するもの


 についてですが


名義書換料承諾料は同じもので


土地や建物を借りている人が


その権利を他人に売ったり貸したりする場合に


土地や建物の所有者の承諾を得るために支払うお金で


土地の場合は借地権価格の5~15%だそうです。


http://www.homes.co.jp/words/s2/525001482/



更新料とは、借地の場合は


借地契約を更新する際に支払うお金で


更地価格(時価)の10%程度が目安。


アパートやマンションの賃貸契約の更新の場合は


新規家賃の1~2ヶ月分が目安だそうです。


http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B9%B9%BF%B7%CE%C1



・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの


 についてですが


「敷金」とは、大家さんが入居者さんより


入居時に家賃1~2か月分のお金を預かり


家賃の滞納や大きな修繕がなければ


退去時に返還するものだそうです。


返還を要しないので


「敷金」は「不動産収入」には入れないようです。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%95%B7%E9%87%91



「保証金」は


「敷金と同じ」と説明しているサイトと


「敷金とは違う」と説明しているサイトがあり


私にはよくわかりませんでした。


http://naiyoshomei.k-solution.info/2007/01/post_3.html


http://www.active-home.jp/rent16.html



しかし税法上は「敷金」と「保証金」の


区別が大切なのではなく


「返還を要するか否か」が大切なのであり


返還を要しないものであれば


それらは「不動産の収入」として扱うようです。



また「敷金」の他に「礼金(権利金)」というものがありますが


これは以下にあるように、返還しないお金ですので


「不動産の収入」として扱うようです。


http://www.active-home.jp/rent16.html


http://naiyoshomei.k-solution.info/2007/01/post_3.html



・共益費などの名目で受け取る


 電気代、水道代や掃除代など


 についてですが


共益費というのは、アパートやマンションの


共用部分(外灯やエレベーターなど)の


維持・管理・補修のための費用となっています。


http://www.weblio.jp/content/%E5%85%B1%E7%9B%8A%E8%B2%BB



だから共用部分の電気代だけでなく


水道代や掃除代も共益費に含まれるのですね。



この「共益費」は、大家さんが受け取った後


必要に応じて電気代などとして支払う事になります。



だから「共益費」はいったん不動産の収入として計上し


使った分は「経費」として税務処理するのだそうです。


(以上は国税庁に電話をして聞きました。)



しかし私はこれではおかしいと思いました。


というのは、いったん不動産の収入として計上すると


「共益費」は所得税や住民税の対象になってしまいます。



共益費として100万円を積み立てても


所得税を20%、住民税を10%とした場合


20%+10%=30%が税金になってしまうので


残りは100万円-30万円=70万円になってしまいます。



このため10年に一度の外壁塗装などのために


共益費を100万円積み立てても


実際に使えるのは70万円になってしまいます。



そこで私はもう一度、国税庁に電話をしてみました。


「共益費を別の通帳で積み立てている時などは


 不動産の収入に入れなくて良い場合もあります。」



明快な回答はいただけなかったのですが


このお返事を元に調べてみました。



そしてどうやら、共益費の使い道によって


共益費を不動産収入に入れるかどうかが


決まっているようでした。



話が最初に戻ってしまいますが


共益費のうち、光熱費、水道費、掃除代などは


不動産の収入する必要がありますが


それ以外に充てる部分


例えば将来的な修繕費に充てる部分は


不動産の収入にする必要はないみたいでした。


http://www.re-guide.jp/article/kakutei.html



これなら


共益費から光熱費、水道費、掃除代を引いた残りが


プラスである場合に


そのプラス分に税金がかかってくる事になりますが


修繕費として積み立て分には


税金がかからない事になりますので


合理的だと思いました。



しかしそのためには、「共益費」として受け取るお金のうち


どれくらいを修繕費に配分するかを


記しておかないといけないでしょう。



配分を記してあれば


共益費のうち、〇〇円は修繕のための積み立て分なので


不動産の収入から外し


光熱費、水道費、掃除代は〇〇円なので


不動産収入に入れる


といった事ができるようになりますよね。



だから「共益費」は「家賃」とは別扱いにして


また「共益費」内訳を示した方が


物件の将来のためになると思います。



前回と今回で、不動産収入の


各項目について書きました。


これで不動産収入のトータル(トトロ?)


を計算するようです。



これで不動産収入の項目の説明は終わりですが


次回以降は不動産収入の注意点につき書きます。


まずは不動産収入の計上時期について書いて行きます。



以下、次号に続きます。


素人である「ゆめたか大家」が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


30位くらいで、結構善戦しています!


http://blog.with2.net/link.php?1489945


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情報紹介

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私がブログで勉強をさせていただいている


税理士の村田顕吉朗さんが


税務の専門誌の記事を書かれたそうです。



『企業税務 7月号』


「概要は知っておきたい


 平成25年度改正で相続税・贈与税はこう変わる」



私はまだこの内容を読んでいないのですが


村田さんの事ですから、丁寧でわかりやすい説明を


なさったものと思います。



私が村田さんのブログに


「村田様のブログの「わかりやすい説明」のため


 執筆依頼が来たのでしょうね。」


とコメントした所


「開業当初から


 いつか執筆活動をしたいと思っていましたので


 それが叶ってとても嬉しいです。」


「これからも


 『知りたい記事を、タイムリーに分かりやすく』


 お伝えして参ります。


 今後とも、よろしくお願いいたします!」


というご返信をいただきました。


http://ameblo.jp/taxmurata/entry-11560103835.html



この返信コメントには


村田さんの真摯な姿勢と人柄が


よく現れているなあと思いました。



皆さんも『企業税務 7月号』を書店で見かけたら


手に取って見て下さい!


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編集後記

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最近、子供と外食をする時


上の子は「〇〇を食べたい!」と言うようになりました。



子供ですので「ハンバーグが食べたい」とか


「アイスクリームが食べたい」と言うのならわかるのですが


ここの所の上の子のお気に入りは「たこや焼き」です。



「たこ焼き」は確かにおいしいとは思うのですが


子供が好き好んで食べるものなのでしょうか?



一生懸命「たこ焼き」だけを食べる上の子は


ニコニコして幸せそうなのですが


「たこ焼きだけ」というのは、やや違和感を覚えます。



でも「たこ焼き」の中に入っている「たこ」は


あまり好きではないようです・・・。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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