第244号 減価償却で節税しても融資可能?(訂正) - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第244号 減価償却で節税しても融資可能?(訂正)

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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244 減価償却で節税しても融資可能?(訂正)


20119日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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『収支管理・確定申告編1』


個人の業務的規模の確定申告の基礎です。


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『収支管理・確定申告編2』


不動産購入時の諸費用の税務と節約です。


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『収支管理・確定申告3』


不動産の収入の税務および節税です。


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めたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


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本文

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私は2014年8月29日に


241 減価償却で節税しても融資可能?』


を発行しました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140829120000000.html



この中で、特に建物価格を大きくした場合と


次の融資の関係について書いたのですが


大きな計算ミスがありました。



私は損益計算と実際の手残りを混同していたのです。



そこで今回は、訂正版をお送りさせていただきます。


本当に申し訳ありませんでした。



(訂正版)


今回は


節税と融資の関係について書いて行きます。



ゆめたか大家は減価償却および節税について勉強し


以下のように考えた事を書きました。


・建物価格は大きく取った方が良い。


・業務的規模なら4年で減価償却した方が良い。


http://archive.mag2.com/0001569235/20140714120000000.html



以上は「節税」という観点に基づいた考えでした。



しかし多くの大家さんや税理士さんは


「過度な節税は、次の融資に不利になる。」


と書かれています。


http://ameblo.jp/kanae-yutaka/entry-11885633701.html



不動産の決算書が赤字だと


「事業経営能力が低い」と見なされ


「融資返済能力も低い」と評価されてしまい


次の融資に不利になるというのです。



決算書とは、「損益計算書」や「貸借対照表」の事ですが


建物価格を大きくして4年で減価償却をすると


「損益計算書」では、下手をすると赤字になりますし


「貸借対照表」では、資産が毎年どんどん減っていきます。



すると建物価格を大きくして4年で減価償却をすると


次の融資が受けられなくなるのでしょうか?



これについては


融資に詳しい不動産投資家である


石渡浩さんのコラムに答えが書いてありました。



『税引後キャッシュフロー偏重の盲点


 銀行は決算書のここを見る(前編)(中編)(後編)』


http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata02/


http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata03/


http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata04/



石渡さんのコラムの内容を簡単にまとめると


以下のようになります。



「個人」の場合は、減価償却が大きい方が融資に有利。


「法人」の場合は、減価償却が大きいと融資に不利。



この理由を、石渡さんのコラムより抜粋(改編)します。



【収支評価:損益計算書について】



・「
個人部門アパートローンの審査では


 利益+減価償却費-元金返済=キャッシュフロー


 が重視され


・「
法人部門で扱われる事業性融資では


 
利益が重視され



ここでの「利益」とは


「損益計算書(不動産所得)」の事と思いますが


まず「個人」の場合について計算してみます。


以下のような物件を想定します。


・物件価格3000万円(建物1000万、土地2000万)


・表面利回り10%、経費10%(減価償却を除く)


・フルローン3%20年で毎年返済200万円(利子50万)



建物1000万円を融資期間と同じ20年で減価償却して


毎年1000万/20年=50万円を減価償却する。



この物件の収支は以下のようになります。



・年間家賃300万円


・経費30万円


・減価償却50万円


・毎年返済200万円(元金150万、利子50万)



するとこの物件の「損益計算書」は以下のようになります。


300万-30万-50万(減価償却)-50万(利子)


=170万円



そして「個人」の「アパートローン」の場合は


利益+減価償却費-元金返済=キャッシュフロー


が評価されますので


170万+50万-150万=70万円


のプラスと評価されます。



「法人」の「事業性融資」では


利益(損益計算)が評価されますので


170万円のプラスと評価されます。



そして建物を2000万円として


建物2000万円を融資期間と同じ20年で減価償却して


毎年2000万/20年=100万円を減価償却すると


この物件の「損益計算書」は以下のようになります。


300万-30万-100万(減価償却)-50万(利子)


=120万円



そして「個人」の「アパートローン」の場合は


利益+減価償却費-元金返済=キャッシュフロー


が評価されますので


120万+100万-150万=70万円


のプラスだったと評価され


建物価格が1000万円であった場合と変わりません。



しかし「法人」の「事業性融資」では


利益(損益計算)が評価されますので


120万円のプラスだったと評価されます。


これは建物価格が1000万円だった場合より


50万円のマイナスになってしまうのです。



つまり「減価償却」を大きくしても


「個人」の「アパートローン」の収支評価は変わりませんが


「法人」の「事業性融資」は収支評価が悪くなるのです。



【資産評価:貸借対照表について】


・「個人」、「法人」ともに


 「純資産」がプラスである事が大切。



そして「個人」の場合の「純資産」とは


銀行基準の時価での資産額から負債額を引いたもの


だそうです。



だから減価償却を大きくして

 

毎年、「貸借対照表」での資産が大きく減っても


銀行基準の時価で再評価されるので


資産評価には関係ないらしいのです。



しかし「法人」の場合の「純資産」とは


「貸借対照表」の通りのようです。



だから「法人」の場合は


減価償却を大きくして


毎年、「貸借対照表」での資産が大きく減ると


資産評価に悪影響が出るそうです。



これが「個人」向けの「アパートローン」と


「法人」向けの「事業性融資」の違いであり


結論として、以下のようになるようです。



・「個人」の場合は


 収支評価では「損益計算書」


 資産評価では「貸借対照表」が


 そのまま評価される訳ではなく


 減価償却を大きくしても


 収支評価および資産評価に影響しない。

 

 このため減価償却を大きくして手取りが増えと

 

 その分、次の融資に有利。


・「法人」の場合は


 収支評価では「損益計算書」


 資産評価では「貸借対照表」が


 そのまま評価されるので


 減価償却を大きくすると


 収支評価も資産評価も悪くなるので


 次の融資に不利になる。



今回は、節税と融資の関係について


特に減価償却と融資の関係について書きました。



すると「個人」の「アパートローン」の場合は


建物価格を大きくして減価償却を大きくする事によって


どんどん融資を受ける事ができるのでしょうか?



例えば修繕費についても一工夫して


「修繕費」として1年で「経費」にせずに


全て「資本的支出」にして「減価償却」して


確定申告書を作成すれば


税務署は喜んでくれて(単年度の税金が増えるので)


銀行も喜んで次の融資をしてくれるのでしょうか?



しかし融資の仕組みには


この他にも大切な事項があり


そう簡単には行かないのです。



それは建物の耐用年数に関する


金融機関の評価の話になります。



一般的に、耐用年数の過ぎた物件は


金融機関の評価においては


収益性評価ゼロと見なされると書かれています。


http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao08/



木造アパートであれば


耐用年数である22年を過ぎると


家賃収入は入ってこないものとして計算されてしまうのです。



そして個人向けアパートローンでは


既存物件と新規物件の「収支」が重視されます。


http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata02/



だから耐用年数を過ぎた物件を


特にローンを組んで買った場合は


次の融資で不利になってしまうそうです。



このため、個人の場合は


減価償却が大きくても大丈夫とは言っても


耐用年数を超えた物件は


家賃収入ゼロとして扱われますので


次の融資に不利になるそうです。



以上は、耐用年数を過ぎた物件を購入した事による


「信用毀損(しんようきそん)」と言われています。


http://ameblo.jp/kenichi625/entry-10972324119.html


http://kotate.shanaiseido.com/archives/578



特に「個人」の「アパートローン」については


この点が重要視されるそうです。


http://www.kurejitouie.com/archives/51987677.html



だから「個人」の「アパートローン」の場合は


減価償却が大きい方が融資に有利とは言っても


それは所有物件および融資期間が


法定耐用年数内であればの話であり


ローンを組んで法定耐用年数を超えた物件を買った場合は


次の融資に不利になるのです。



このため


川崎大家さん(築古木造派)のような


優良経営者であっても


通常の融資を受ける事はできず


金利の高いノンバンクで融資を受けて


その後に借り換えをしていらっしゃいます。


http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/4138095.html



だから融資の手段が全くない訳ではないのですが


難易度は高くなってしまうのです。



今回は、減価償却を大きくした場合の


次の融資について書きました。



「個人」の「アパートローン」の場合は有利に働くのですが


「法人」の「事業性融資」の場合は不利に働くのでした。



とはいえ「個人」の「アパートローン」であっても


耐用年数を超えた物件の場合は


「信用毀損」により、融資が困難になるのでした。



このため、融資のためには物件の耐用年数が大切であり


「修繕費」を「資本的支出」にするなどという小手先の事では


融資への対策は出来ないと思われました。



つまり税金の事をいくら勉強しても


耐用年数の過ぎた物件を所有していると


次の融資を受けるのは極めて困難と思われました。



以上により


「収支管理・確定申告編」の


「不動産の経費」についてを終了し


今までの連載をまとめて


「収支管理・確定申告編4」を作成しようと思います。


それまで、今しばらくお待ち下さい。



以下、次号に続きます。



今回の内容がお役に立てたようでしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、融資に詳しい不動産投資家である


石渡浩(いしわた・ひろし)さんのコラムを


紹介させていただきます。



『石渡浩の不動産投資コラム』


http://toushi.homes.co.jp/column/author/ishiwata-hiroshi/



このコラムでは


「金融機関が物件をどのように評価するか」


について、ものすごく詳しく書かれています。



そして「個人」の「アパートローン」と


「法人」の「事業性融資」の違いにつき説明し


法人として事業性融資を受けるためには


考え方を根本的に改めなくてはいけない事が


説かれています。



私の知る限りでは


こういった情報を無料で公開しているのは


石渡さんだけだと思います。



本当の本当に価値の高いコラムですので


絶対に読んでおかれた方がよいと思います。


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今週の情報紹介

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「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



「となりの大家さん」では


業者さんからの情報紹介もあります。



最近、私が「おおっ?」と思ったのは


以下の無料メール講座の宣伝です。



お悩み大家さん必読!大家さんのネット集客術大全


http://t-oya.net/news/detail/article_id/86718



私は思わず、このメール講座に申し込んでしまいました!


どんな内容なのか、これから楽しみです。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」はこちらです。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


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■ゆめたか大家の情報紹介メール

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「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」


優良な特選情報を20回に渡ってお届けします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax-bookkeeping


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永遠の名曲シリーズ

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今回はお休みさせていただきます。


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編集後記

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現在「収支管理・確定申告編4」を作成しておりますが


過去最大の300ページを超える「大作」となる見込みで


大変苦戦しています。



「収支管理・確定申告編4」の分量は


連載開始前は


274ページとなった「収支管理・確定申告編3」の


半分くらいかなと思っていたのですが


とんでもありませんでした。



しかし「収支管理・確定申告編3」にて


「不動産の収入」を勉強し


「収支管理・確定申告編4」にて


「不動産の経費」を勉強すれば


「不動産の収入」-「不動産の経費」=「不動産所得」


が計算できるようになりますので


なんとかやり抜くつもりです。



できあがりましたら


皆様にお伝えしようと思いますので


今しばらくお待ちいただければと思います。



どうぞよろしくお願い申し上げます。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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