第255号 小規模企業共済のご意見3 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第255号 小規模企業共済のご意見3

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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■第255号 小規模企業共済のご意見3


2011222日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


今回は「トムソーヤーの冒険」をお送りします。


下の子が「パンダうどん!」と言いました。


詳しくは「永遠の名曲シリーズ」と「編集後記」で♪



ゆめたか大家が1年半に渡って連載した


「収支管理・確定申告編」はこちらです!



「収支管理・確定申告編(確定申告の基礎)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1


「収支管理・確定申告編2」(不動産購入時)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2


「収支管理・確定申告編(不動産の収入)


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


「収支管理・確定申告編(不動産の経費)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4



めたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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本文

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前回は、小規模企業共済を活用した


相続税対策について書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20141219120000000.html



私の計算では、小規模企業共済は


相続税対策としてはかなり有効だったのでした。



そして今回は、小規模企業共済について


またご意見をいただきましたので


例によって調べ物をしながら


私の考えを書いていきたいと思います。



(いただいたメッセージ)


小規模企業共済は


積み立てた金額の範囲内で


1.5%の金利で借りることができますが


大規模修繕が必要になった際に


融資いただいている銀行金利と比較して


小規模企業共済より
借入をするかもしれません。



その際には、返済期間は年で十分なのと


銀行融資を当てにしていると


万が一借り入れできない状況になった時に


確実に借入できる小規模企業共済があれば


たいていの突発事故に対応できるのではないかと


考えております。



(ゆめたか大家の考え)


今までにも書き、また他の方も書いている事ですが


小規模企業共済は、かなりの余剰資金がありながら


もう物件を増やすつもりがなく


お金を借りる必要がない方が入るのがよいと思います。



修繕費を借りなくてはいけないような方が


小規模企業共済に入ると


節税にはなるものの、手持ちの資金が減りますので


目的から遠ざかってしまうと思います。



また私が以前、調べて書いた事ですが


家賃の中から「修繕積立金」として


積み立てをしておけば


これは全額経費になります。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130628120000000.html



この場合の積立金は運用されませんが


小規模企業共済は


運営が1%で借りる時は1.5%ですので


借りると実際は0.5%のマイナスです。



だから小規模企業共済から


修繕費として借りることを前提としているならば


自分で積み立てておいた方が良いと思います。



(いただいたメッセージの続き)


ある程度自己資金があれば


すべて手元現金化なくても


小規模企業共済の積立金を銀行に提示して


借入額を増やすことはできます。


節税しながら


借入で物件を増やすことができると思いす。



(ゆめたか大家の考え)


これは面白い考え方だと思いました。


小規模企業共済にお金を預けておきながら


これを金融機関が自己資金として見てくれるなら


事実上、自己資金は減らなかった事なります。



それどころか


小規模企業共済は全額控除になりますので


所得税と住民税で合わせて30%ならば


小規模企業共済をしなかった場合は


所得100万円に対して30万円を引かれるので


資産が30万円減ったことになります。



しかし小規模企業共済に100万円を払えば


現金は100万円減るものの


小規模企業共済に100万円があるので


資産としては減らなかった事になります。



このため、小規模企業共済には


「(節税した分)自己資金を多く見せる」


という効果があるという事になるようなのです。



「これはお得!」と思ったのですが


先ほどと同じく「修繕積立金」として積み立てた場合


金融機関はこれをどのように評価してくれるのかな?


という疑問が沸いて来ました。



・「運転資金を貯めている」と見なされ


 「自己資金の一部」と評価してくれるので


 金融機関はお金を貸す方向で考えてくれる。


・修繕にしか使えないお金なので


 「自己資金の一部」とは見なされず


 修繕積立金の分、自己資金が少ないと評価され


 金融機関からの評価は落ちる。



これについて本やインターネットで調べたのですが


答えが見つかりませんでした。



そこで私は金融機関や税理士さんに


修繕積立金の評価について聞いてみたのですが


その内容は、次回に書こうと思います。



以下、次号に続きます。



今回の内容が好感でしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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■情報紹介

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今回は、修繕積立金に関して


国土交通省が作成した


ガイドラインを紹介させていただきます。



マンションの修繕積立金に関するガイドライン』


http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html



このガイドラインでは


新築マンションの修繕積立金は


平均月7000円である事が書かれています。



しかしこれでは実際の修繕の時に


足りなくなる事が多いことが書かれており


「修繕費はこれくらいがよいでしょう」


という提案がなされています。



おおざっぱに書くと


1平米当たり月200円であり


70平米なら月14000円と書かれているのですが


詳しくは上記をご覧になって下さい。


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫にて、ほぼフルローンとなった物件の


買い付け・融資・契約・引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」です。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



不動産所得の必要経費」ついてまとめ


修繕費」「建物価格」「減価償却」について調べた


「収支管理・確定申告編」はこちらです。


(連載第194号~第244号)(344ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4


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■ゆめたか大家の情報紹介メール

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水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家さんなど


有名大家さんの不動産投資に関する情報が満載の


「不動産投資の情報紹介メール」はこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-estate-information


厳選情報を22回に渡ってお届けします!



税理士である叶温さんやOMコンサルティングさんなどの


不動産の節税に関する情報を中心とした


「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」です!


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax-bookkeeping


厳選情報を20回に渡ってお届けします!


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■永遠の名曲シリーズ

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トムソーヤーの冒険


https://www.youtube.com/watch?v=YUK7-B70M3g



アパートを購入して大家となった私は


家賃収入が入ってくるようになりました。



この収入は確定申告をしなくてはいけないのですが


私には右も左もわかりません。



このため確定申告の勉強を始めたのですが


確定申告の基礎について


連載が一段落したと思いましたので


「まとめ1」を行なったのでした。



まとめ1では、以下について書いたのでした。


・確定申告の意味


・確定申告の作成


・法人(会社)設立の目安


・事業的規模と業務的規模


でも本当なら税金の勉強などせずに


「トムソーヤーの冒険」のように


「すばらしい冒険に出かけたい!」


と思い、「トムソーヤーの冒険」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130211120000000.html



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



「トムソーヤーの冒険」ですが


私は子供の頃


この物語をとても楽しみにしていました。



自然の中で、トムソーヤーとハックルベリーが


自由気ままに遊ぶ姿に


自分も一緒になって遊んでいました。



そしてまた、この歌詞も素晴らしいと思います。



「お前なら、行けるさトム、誰よりも遠くへ


 地平線の彼方で待っている、素晴らしい冒険が」


「自由な、獣(けもの)みたいに、走ろうぜ!」



子供たちの無限の可能性を歌い


また子供たちを自由にさせてあげることを歌ったこの曲は


いつまでも後世に伝えたい


永遠の名曲だと思います!


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■編集後記

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上の子と下の子が


食べ物についておしゃべりをしています。



上の子「きつねうどん、すき~?」


下の子「う~ん!」



上の子「たぬきうどん、おいしいよね~!」


下の子「う~ん!」



上の子「あとは、何がすき~?」


下の子「パンダうど~ん!」


上の子「え~?パンダうど~ん?」



「きつねうどん」と「たぬきうどん」はありますが


「パンダうどん」なんてありません。


でもこれには大笑いしてしまいました。



でも下の子は「きつね」「たぬき」と来たので


「パンダ」と言ってしまったのだと思います。



この日は「パンダうどん」という


下の子の自由な発想のおかげで


一日中おかしくて仕方がありませんでした。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを


女もしてみむとてするなり


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