第256号 修繕積立金は資産として評価! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第256号 修繕積立金は資産として評価!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

─────────────────────────

■第256号 修繕積立金は資産として評価!


2011226日発行

─────────────────────────


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


今回は「ふしぎな島のフローネ」をお送りします。


上の子がピアノの発表会で「よろこびの歌」を弾きました!


詳しくは「永遠の名曲シリーズ」と「編集後記」で♪



ゆめたか大家が1年半に渡って連載した


「収支管理・確定申告編」はこちらです!



「収支管理・確定申告編(確定申告の基礎)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1


「収支管理・確定申告編2」(不動産購入時)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2


「収支管理・確定申告編(不動産の収入)


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


「収支管理・確定申告編(不動産の経費)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4



めたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


─────────────────────────

本文

─────────────────────────


前回は、小規模企業共済にお金を積み立てても


金融機関は自己資金として見てくれる事について


書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20141222120000000.html



これは節税した分も自己資金として見てくれる


という事ですので、大変お得なのでした。



「これはお得!」と思ったのですが


小規模企業共済を積み立てるのではなく


「修繕積立金」を積み立てた場合は


金融機関はこれをどのように評価してくれるのかな?


という疑問が沸いて来ました。



・「運転資金を貯めている」と見なされ


 「自己資金の一部」と評価してくれるので


 金融機関はお金を貸してくれる方向で考えてくれる。


・修繕にしか使えないお金なので


 「自己資金の一部」とは見なされず


 修繕積立金の分、自己資金が少ないと評価され


 金融機関からの評価は落ちる。



これについて本やインターネットで調べたのですが


答えが見つかりませんでした。



そこで私は金融機関や税理士さんに


この扱いについて聞いて見ました。



この問題を考える際には


修繕積立金に関する


簿記の知識が役に立つと思います。


https://www.tabisland.ne.jp/syafuku/qa/q44.htm



(B/S バランス・シート)


修繕積立金を行うと


毎年の収益評価を行うB/S(バランス・シート)では


修繕積立金の分マイナスになります。



(P/L プロフィット・ロス)


資産評価を行うP/L(プロフィット・ロス)では


修繕積立金によって現金は減るものの


修繕積立金積立額が増えるので


P/L上は、プラスマイナスゼロになります。



このような簿記の知識を前提として


この問題について書いて行きたいと思います。



ちなみに節税や簿記について勉強したい方は


私の作成した


「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」


がお役に立つと思います。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax-bookkeeping



さて「修繕積立金」を行うと


B/Sはマイナス


P/Lはプラスマイナスゼロ


になるのですが


金融機関はこれをどのように評価するのでしょうか?



1 「運転資金を貯めている」と見なされ「自己資金の一部」と評価される。私はまず日本政策金融公庫に電話をしてみました。



「積み立てている修繕積立金は


 運転資金を貯めていると見なして


 自己資金の一部として評価します。」



なんと!日本政策金融公庫は


修繕積立金を自己資金の一部として


評価してくれるのでした!



修繕積立金は小規模企業共済と同じく


全額経費になりますので


節税しながら、その節税した分


自己資金を多く見せることができるのです!



しかし他の金融機関ではどうなのかな?と思っていた時


私は偶然、10億マンション税理士さんにお会いしました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130220120000000.html


http://archive.mag2.com/0001569235/20130222120000000.html



そこで私は言葉を変えて


また自分の知識の再確認も含めて質問をしてみました。



「修繕積立金は経費として処理するので


 B/S(バランス・シート)ではマイナスになりますが


 現金は減るものの、修繕積立金積立額が増えるので


 P/L(プロフィット・ロス)では


 プラスマイナスゼロになるのでしょうか?」


「そうですよ」


「では金融機関は、修繕積立金積立額も


 資産であると見なして


 お金を貸してくれる方向で考えてくれるのでしょうか?」


「そうですよ。大丈夫です。」



なんと!10億マンション税理士さんに聞いても


日本政策金融公庫と同じ答えが得られたのでした!



「すると修繕積立金を多くして経費にして節税しながら


 資産状況は変わらないという評価になるのですね?」


「それはそうですが


 修繕積立金を多くしてB/Sが悪くなると


 金融機関からの評価が落ちますので


 やりすぎはいけませんよね。」



10億マンション税理士さんは


実にていねいに教えて下さったのでした。



これで一つ知識が増えた私でしたが


もう一人、「出世街道驀進中銀行員」さんにも


同じ質問をしてみました。



出世街道驀進中銀行員さんは


ある大きな地方銀行の銀行員さんで


現在、出世街道驀進中の方です。



そして以下のように教えていただきました。



「修繕積立金の扱いは


 区分所有と一棟所有で異なります。」


「区分所有の場合は、B/Sが悪くなっただけと評価し


 P/Lとしては計算しません。


 自分で使えるお金ではないからです。」


「一棟所有の場合は、B/Sは悪くなるものの


 P/Lとしては変わらなかったとして評価します。


 修繕のために自分で使えるお金ですので。」


「最終的な融資の可否は


 B/SとP/Lを評価した上で


 購入する物件評価を加えて判断します。」



出世街道驀進中銀行員さんは


なんとも鮮やかに教えて下さったのでした。



以上をまとめて結論を書きますと


小規模企業共済でお金を積み立てるのと


自分で修繕積立金を積み立てるのは


全額経費になるという節税の点からも


B/Sは悪くなるがP/Lはプラスマイナスゼロになる


という点からも、同等なのでした。



次回はこれを踏まえて


私の考えを書いてみたいと思います。



以下、次号に続きます。



今回の内容が好感でしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


─────────────────────────

■情報紹介

─────────────────────────


今回は


日本最大級の税務・会計ポータルサイトを


ご紹介させていただきます。



タビスランド』


https://www.tabisland.ne.jp/index.htm



このサイトは実に詳しく


プロ向けの内容になっていると思いました。



今回の本文では


修繕積立金を貯めた時の会計処理を


以下のようにご紹介しました。


https://www.tabisland.ne.jp/syafuku/qa/q44.htm



そして修繕積立金積立額を取り崩して


修繕を行なった場合の会計処理は


以下のようにするそうです。


https://www.tabisland.ne.jp/syafuku/qa/q45.htm



このサイトはサイト内検索も可能ですので


ブックマークされておいた方が良いと思いました。


─────────────────────────

ゆめたか大家のバックナンバー

─────────────────────────


日本政策金融公庫にて、ほぼフルローンとなった物件の


買い付け・融資・契約・引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」です。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



不動産所得の必要経費」ついてまとめ


修繕費」「建物価格」「減価償却」について調べた


「収支管理・確定申告編」はこちらです。


(連載第194号~第244号)(344ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4


─────────────────────────

■ゆめたか大家の情報紹介メール

─────────────────────────


水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家さんなど


有名大家さんの不動産投資に関する情報が満載の


「不動産投資の情報紹介メール」はこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-estate-information


厳選情報を22回に渡ってお届けします!



税理士である叶温さんやOMコンサルティングさんなどの


不動産の節税に関する情報を中心とした


「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」です!


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax-bookkeeping


厳選情報を20回に渡ってお届けします!


─────────────────────────

■永遠の名曲シリーズ

─────────────────────────


ふしぎな島のフローネ


https://www.youtube.com/watch?v=61UO-7ofqHA



アパートを購入して大家となった私は


家賃収入が入ってくるようになりました。



この収入は確定申告をしなくてはいけないのですが


私には右も左もわかりません。



このため確定申告の勉強を始めたのですが


確定申告の基礎について


連載が一段落したと思いましたので


「まとめ2」を行なったのでした。



まとめ2では、以下について書きました。



・事業開始届


・白色申告と青色申告


・青色申告の特典1:青色申告特別控除


・青色申告の特典2:青色事業専従者給与



本当は私も税金の勉強などしないで


「フローネ」のように「のびのびと生きてみたい!」

と思い、「ふしぎな島のフローネ」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130213120000000.html



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



「ふしぎな島のフローネ」ですが


私は子供の頃、この物語が大好きでした。



家族で無人島へ漂流したというストーリーなのですが


暗さを感じさせるような所はなく


希望と明るさでいっぱいの物語なのです。



そして「ふしぎな島のフローネ」の歌ですが


メロディーも歌詞も素晴らしいのですが


この歌声が実に素晴らしいのです!



「潮風を、頬に受け、裸足で、駆けてく~♪


 振り向けば、白い砂、私の、足跡~♪」


「悲しい時こそ、笑顔で、皆を、励ますわ~♪」



この歌詞および歌声を知らないなんて


とてつもなく大きい機会損失ですので


ぜひとも聞いていただきたく思います。



自由や希望や未来を感じさせてくれるこの曲は


まさに永遠の名曲だと思います!


─────────────────────────

■編集後記

─────────────────────────


先日、上の子のピアノの発表会がありました。


上の子は、ベートーベンの交響曲第9番の第4楽章である


「よろこびの歌」を弾きました。


https://www.youtube.com/watch?v=TRuRu52tyrU



この曲は、歴代クラシックの中でも


名曲中の名曲である事は


改めて説明する必要はないと思います。



上の子はやや緊張した表情でお辞儀をして


ピアノのイスに座り、一呼吸して弾き始めました。



上の子の演奏は、たどたどしい中にも


一所懸命さを感じさせてくれました。



そしてさすがベートーベンの名曲です!


誰が弾いても心にはるかなる感動を与えてくれます。



そして上の子はピアノを弾き終わりました!


そしてお辞儀をして、プレゼントをもらって席に戻りました。


上の子は見事に演奏をやり遂げたのです!



親バカまる出しですが


上の子の演奏は、とてもよかったと思います。



ゆっくりとした弾き方なのですが


私が感心したのは


曲が難しい所になると、一層とゆっくりにして


間違えないようにして弾いていた所でした。



他の子は、かっこつけて早く弾いて間違えたり


また演奏の途中で止まってしまったりしていたのですが


上の子は難しい所になると、なお一層とゆっくりにして


自分の弾けるペースで、確実に演奏を続けたのでした。



こういった事は、教えられるものではなく


天性のものだと思いますが


私は上の子に、何か大いなる才能を感じたのでした。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


─────────────────────────


男もすなる不動産投資といふものを


女もしてみむとてするなり


発行者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除・バックナンバー

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


ゆめたか大家のブログ

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のミクシー

http://bit.ly/yumetaka-mixi


ゆめたか大家のフェイスブック

http://bit.ly/yumetaka-facebook


ゆめたか大家のツイッター

http://twitter.com/yumetaka365


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry

 

関連記事
スポンサーサイト
ここは記事下のフリースペースです
コメント
非公開コメント

トラックバック

http://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/239-b6b2b6d7

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。