第257号 小規模企業共済の究極の使い方? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第257号 小規模企業共済の究極の使い方?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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■第257号 小規模企業共済の究極の使い方?


20119日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


今回は「キャンディ・キャンディ」をお送りします。


下の子が間違えて「ほたる飛びたい♪」と歌いました。


詳しくは「永遠の名曲シリーズ」と「編集後記」で♪



ゆめたか大家の「収支管理・確定申告編」です!



「収支管理・確定申告編(確定申告の基礎)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1


「収支管理・確定申告編2」(不動産購入時)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2


「収支管理・確定申告編(不動産の収入)


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax_return3


「収支管理・確定申告編(不動産の経費)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4



めたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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本文

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前回は、修繕積立金としてお金を積み立てた場合も


金融機関は資産として見てくれる事について


書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20141226120000000.html



すると前々回の内容と合わせて


「小規模企業共済」としてお金を積み立てた場合も


「修繕積立金」としてお金を積み立てた場合も


全額経費になる点は同じであり


B/Sは悪くなるがP/Lはプラスマイナスゼロになる


という点も同じなのでした。



今回はこれを踏まえて


私の考えを書いてみたいと思います。



まず修繕積立金ですが


これはぜひともやっておかれた方が良いと思います。



不動産所得が100万円であった場合に


これをそのまま不動産所得として確定申告すると


所得税20%、住民税10%であった場合は


30万円が税金で持っていかれ


手元に70万円しか残りませんので


いざ修繕になった時に


お金が足りなくなる可能性があるためです。



私は築古木造派ですが


築古の物件であれば、突発的な修繕に備えて


修繕積立金を行なっておくのは、必須だと思います。



ちなみにマンションの場合


お金をどのように扱っておけば「修繕積立金」と


見なされるのかについては


国税庁の以下の記事に書かれています。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/12.htm



そして私は国税庁に電話をしてみたのですが


木造の物件であっても、上記と同じように扱っておけば


「修繕積立金」として認めてくれるそうです。



だから木造の物件をお持ちで


修繕積立金をなさっていない方は


今年からでも始められたほうが良いと思います。



そして修繕積立金の金額ですが


大雑把に書けば、1平米あたり月200円だそうです。


だから70平米であれば、月14000円です。



詳しくは以下をご覧下さい。


『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』


http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html



以上、修繕積立金が


おすすめである理由について書きました。



ところで小規模企業共済を積み立てて


修繕積立金の代わりにすることも可能ですが


私はおすすめできないと思います。



掛け金残高の70~90%までしか借りられず


借りる時に金利(1.5%)がかかってしまうからです。


http://www.smrj.go.jp/skyosai/054010.html



だから修繕積立金は


自分でやっておくのが良いと思いました。



そして修繕積立金を行なっても


修繕のためのお金が足りなかったら


日本政策金融公庫に借りるのが良いと思います。



日本政策金融公庫が


修繕のためのお金に対して寛容なのは


皆さん、ご存知と思います。



私も日本政策金融公庫に聞いてみたのですが


これから大幅な修繕が必要な物件を購入する場合は


融資をためらうものの


すでに物件を購入して運営している人に対しては


「事業者を破綻させない」という観点より


融資は寛容ですとのお返事でした。



しかしこうなってくると、小規模企業共済は


全く使い勝手がないのでしょうか?



しかし私は上級者の方より


「小規模企業共済の究極の使い方?」


を教えていただきました。



・大規模な修繕が必要な物件を見つけた。


・この物件に対して


 小規模企業共済にて節税した分


 自己資金を多く見せて融資を受けた。


 しかしリフォーム費用までは出なかった。


・日本政策金融公庫のリフォーム枠(無担保枠)は


 使い切っており、もう借りることができない。


・このため、小規模企業共済よりお金を借りて


 その分をリフォームに充てた。



要するに、小規模企業共済にて


節税した分、自己資金を多く見せて融資を受け


それでも足りなかった分は


小規模企業共済から借りてしまおうという訳です。



これは築古木造派で、採算ギリギリでやっている人が


地べたを這いつくばってでも物件を増やして


前進する方法だと思いました。



以上は、自己資金がなくて


リフォームができない場合に考えられる1つの手法であり


本当にギリギリで危ないと思いますが


財政的には極限状態でも物件を増やすための秘法であり


「小規模企業共済の究極の使い方?」だと思いました。



このため一応、以上の方法をご紹介しましたが


最悪の場合のための手段であると考えておかれた方が


よいと思います。



今回は、小規模企業共済の究極の使い方?


について書きました。



今まで何回かに渡って


小規模企業共済について書いてきましたが


次回は小規模企業共済の正体?


について書いていきたいと思います。


1 「運転資金を貯めている」と見なされ「自己資金の一部」と評価される。
以下、次号に続きます。



今回の内容が好感でしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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■情報紹介

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今回は


住宅金融支援機構の


「マンションすまい・る債」をご紹介させていただきます。



マンションすまい・る債』


http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/smile.html



これはマンションの修繕積立金を預かって


元本保証で0.337%で運用してくれるものです。



小規模企業共済の1%には及ばないものの


少しでも増えてくれるならいいなあと思いました。



小規模企業共済は掛け金の7~9割しか貸してくれず


また1.5%の利子を取られますが


マンションすまい・る債」は


修繕費として使うならば


最初の積立から1年経てば途中解約が可能で


利子もいくぶん支払われるようです。



このため「
マンションすまい・る債」はよいと思いました。



しかし分譲マンションだけが対象で


賃貸マンションは対象でないそうです。


だから1棟を所有して賃貸している場合は


対象でないのです。



もし「
マンションすまい・る債」が


一棟を持っている場合も適応があるなら


この内容を「本文」にしようと思ったのですが


一棟を持っている場合は適応がないという事で


「情報紹介」に格下げしたのでした。



また鉄筋コンクリートや鉄骨の建物でないと


対象にならないのか聞いてみたのですが


管理組合の建物の説明に


「マンション」と書いてあれば、木造でも良いそうです。



説明が長くなりましたが


分譲マンションにお住まいの方は


管理組合に「
マンションすまい・る債」を


教えてあげてもよいと思います。


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫にて、ほぼフルローンとなった物件の


買い付け・融資・契約・引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」です。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



不動産所得の必要経費」ついてまとめ


修繕費」「建物価格」「減価償却」について調べた


「収支管理・確定申告編」はこちらです。


(連載第194号~第244号)(344ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4


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■ゆめたか大家の情報紹介メール

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水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家さんなど


有名大家さんの不動産投資に関する情報が満載の


「不動産投資の情報紹介メール」はこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-estate-information


厳選情報を22回に渡ってお届けします!



税理士である叶温さんやOMコンサルティングさんなどの


不動産の節税に関する情報を中心とした


「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」です!


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax-bookkeeping


厳選情報を20回に渡ってお届けします!


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■永遠の名曲シリーズ

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キャンディ・キャンディ


https://www.youtube.com/watch?v=zPSQ7cdngaE



アパートを購入して大家となった私は


家賃収入が入ってくるようになりました。



この収入は確定申告をしなくてはいけないのですが


私には右も左もわかりません。



このため確定申告の勉強を始めたのですが


確定申告の基礎について


連載が一段落したと思いましたので


「まとめ3」を行なったのでした。



まとめ3では、以下について書きました。



・家賃滞納の税務の基本


・家賃滞納の税務1:貸倒損失


・家賃滞納の税務2:貸倒引当金


・家賃滞納の税務3:現金主義


・現金主義の申請条件



特に「現金主義」という税務処理は


私のような「弱い者」の味方と思いましたので


「キャンディ・キャンディ」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130215120000000.html



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



「キャンディ・キャンディ」ですが


今回、改めてストーリーを読んでみました。


http://goo.gl/KytgS



そしてあの頃の私は


何もわかっていなかった事がわかりました。



貧しい中でも、いじめられても


美しい心を失わずに育ってゆくキャンディ。



看護婦になったあと


意識不明の男性を引き受けるストーリー。



幾度も恋愛をしたり求婚を受けたりするのですが


なかかな幸運に恵まれません。



そのような失意の中


ポニーの家に戻ったキャンディを待っていたものは・・・。



本当に素晴らしいストーリーだと思いました。



「キャンディ・キャンディ」の曲ですが


とても明るく、皆を元気にしてくれます。


歌詞も名文だと思います。



「そばかす、なんて、気にしないわ」


「かけっこ、スキップ、だいすき」


「笑って、笑って、笑ってキャンディ」


「なきべそなんて、さよなら、ね、キャンディ・キャンディ」



どんな困難の下でも


希望を持つことの大切さを教えてくれるこの曲は


いつまでも子供達に伝えたい


永遠の名曲だと思います!


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■編集後記

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上の子が下の子に歌を教えます。


今回はちょっと難しい歌でした。



「夏は来ぬ」


https://www.youtube.com/watch?v=TUuwr-bQpkA



この中で、以下のような歌詞があります。


「さつきや~み(五月闇)、蛍飛び交い」



意味としては


梅雨や夏の季節(五月)の夜(暗闇)に


蛍が光をともしながらたくさん飛んでいる。


という情景を表わしたものです。



上の子が見本で歌います。


「さ~つき、や~み、ほたる飛びかい~♪」


下の子が歌います。


「さ~つき、や~み、ほたる飛びたい~♪」



上の子


「ちが~う!さ~つき、や~み、ほたる飛びかい~♪」


下の子


「やだ~!さ~つき、や~み、ほたる飛びたい~♪」



上の子


「こら~!ほたる飛びか~い~!」


下の子


「やだ~!ほたる飛びた~い~!」



これを何度も繰り返します。


これには思わず笑ってしまいました。



子供ですので


「ほたる飛び交い」という風情はわかりません。


それよりも「ほたる飛びたい!」の方が


よっぽど子供らしいと思います。



この歌は童謡となっていますが


歌詞は大人でないとわかりません。



でも下の子の歌った歌詞の方が


よっぽど童謡らしいと思います。



今回は強情な下の子でしたが


このような子供らしい元気さを


いつまでも持ち続けて欲しいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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