第140号 家賃滞納なのに税金までかかる! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第140号 家賃滞納なのに税金までかかる!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第140号 家賃滞納なのに税金までかかる


2013年7月24日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



自衛隊大家さんのご著書のP67に


ゆめたか大家のコメントが(2行ですが)掲載されました!


以下は、ゆめたか大家の書いた書評です。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-jieitai_review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 
http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家の「イラスト集」を作ってみました。


よろしければご覧になって下さい。


 
http://bit.ly/yumetaka-picture


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本文

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前回と前々回で


不動産の収入の各項目について書きました。


【1 不動産の収入】


1-1 賃貸料


1-2 礼金・権利金・更新料



今回の音楽は「チェイス!ギャバン」にしました。


http://www.youtube.com/watch?v=75AM3fAPGtI


右クリックで「新しいウィンドウ」で開いて下さい。



今回は、不動産の収入の計上時期について書きます。



まず確定申告というものは


1月1日から12月31日までの収入と支出を元に


申告を行うものです。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A2%BA%E5%AE%9A%E7%94%B3%E5%91%8A



だから不動産の収入についても


1月1日から12月31日までに得られた分を


不動産の収入にするのが基本です。



しかしここで1つ問題があります。


通常、家賃は1ヶ月前に


入居者さんが支払う事になっています。



つまり12月中に


翌月である1月分の家賃を支払う事になっています。



この場合、2013年12月に大家さんが受け取った


2014年1月分の家賃はどうるのでしょうか?


2013年分の不動産の収入とするのでしょうか


2014年分の不動産の収入とするのでしょうか。



これは原則として


2013年分の不動産の収入にすることになっています。


定められた支払日」が2013年であるためです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1376.htm



しかし12月に受け取った1月分の家賃を


翌年分の収入とする旨につき


毎年きちんと記録を行っている場合は


翌年分にしてもよいそうです。


詳しくは以下をご覧下さい。


http://bit.ly/18slOIg



ここで1つ問題があります。


2013年12月に受け取るはずだった家賃を


滞納のために受け取ることができなかった場合


確定申告ではどのようにするのでしょうか?



なんと!この滞納された家賃も


「2013年分の不動産収入」として


確定申告する必要があり


結果として所得税および住民税がかかって来るのです!


http://profile.ne.jp/w/c-50020/



私の物件(2Kが2部屋のアパートです)の場合は


家賃が70000円+55000円=125000円です。


毎月の返済は95000円です。



1か月分の滞納を「不動産収入」として確定申告すると


所得税20%、住民税10%とした場合


125000円の30%である37500円を


所得税および住民税として払うことになり


毎月の返済95000円と合わせると


132500円の赤字になってしまうのです!



今は12月中に1月分の家賃を受け取れなかった場合で


説明しましたが、これは家賃の滞納が何月にあっても同じで


1月から12月までの1年分の家賃を滞納された場合は


まず毎月の返済95000円×12ヶ月=114万円


のマイナスになります。



さらに本来は家賃として受け取れるはずだった


125000円×12ヶ月=150万円を


「不動産収入」として確定申告しなくてはいけないので


150万円の30%である45万円を


所得税および住民税として納める事になります。



結果として


ローン返済114万+税金45万円=159万円


のマイナスになってしまのです!


(以上の計算では減価償却はゼロとしています。


 実際は固定資産税や利息が経費になりますが


 おおむね上記の計算となります。)



これが不動産賃貸業における


家賃滞納なのに税金までかかる」恐怖と言えるでしょう。



これを防ぐためには「家賃保障」を付ければよいのですが


そうでない場合は、上記のようになってしまうのです。



しかし私は以前、家賃滞納の税務について調べ


私のような弱小大家は


「現金主義」の届出を税務署に出せば


「実際に受け取った金額=不動産収入」として


確定申告をしてよい事を報告しました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130130120000000.html



「現金主義」を申請して家賃滞納が1年間続いた場合は


不動産収入を「ゼロ」として申告してよく


すると所得税と住民税はかからないのでした。



「現金主義」の詳細につきましては


「収支管理・確定申告編1」に書きましたので


以下をお読みいただければと思います。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



家賃滞納の税務は大家さんに不利に作られており


このため私は「チェイス」および「ファイト」し


ようやく見つけたのが「現金主義」だったのでした。



今回は、不動産の収入の計上時期について書きました。


次回以降は


不動産の収入は誰ものかについて書いて行きます。



以下、次号に続きます。


素人である「ゆめたか大家」が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は山本隆史さんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『宅建マスター 2 ~学問に王道なし・継続は力なり~


 権利関係 編(PartII)


 ★すきま時間に“さくっと”勉強できる


 宅建問題集&テキストです!★』


http://mailzou.com/get.php?R=63886&M=25048



山本さんは「まぐまぐ」にて


「宅建マスター」というメールマガジンを


発行しておられる方です。


http://www.mag2.com/m/0001534950.html


この度、メールマガジンの記事をまとめて


無料レポートを作成されました。



「Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが 


 Bはまだ所有権移転登記を行っていない場合に関して


 Cが、AB間の売買の事実を知らずにAから甲地を買い受け


 所有権移転登記を得た場合


 CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。」


(答)正しい



このように問題と解答が書かれており


さらに詳しい解説がなされています。



この無料レポートは100ページ以上あり


権利関係、抵当権、連帯債務、債務不履行など


「泥沼の内容」ついて話が進められて行くのですが


とても良質な解説がなされてあり


これを勉強しておけば


不動産に関係する法律にかなり詳しくなれると思います。


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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ゆめたか大家は、6月28日に


「第139号 共益費は内訳を示しましょう」を発行し


その後、7月1日に


「メールマガジンが1000部になりました!」


というお知らせを行ないました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130701120000000.html



「この調子でこれからも頑張って執筆して行こう!」


と思っていたのですが、パソコンのトラブルにより


1ヶ月近く連載が途絶えてしまいました。



この間も多くの方々よりコメントやメッセージを頂きましたが


本当にありがとうございました。



今後は引き続き


「収支管理・確定申告編3」として


「不動産賃貸業の税務」につき書いて行きますので


どうぞよろしくお願い申し上げます。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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