第141号 家賃収入は建物所有者のもの - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第141号 家賃収入は建物所有者のもの

=========================

       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

=========================

―――――――――――――――――――――――――

第14号 家賃収入は建物所有者のもの


2013年7月26日発行

―――――――――――――――――――――――――


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



自衛隊大家さんのご著書のP67に


ゆめたか大家のコメントが(2行ですが)掲載されました!


以下は、ゆめたか大家の書いた書評です。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-jieitai_review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 
http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家の「イラスト集」を作ってみました。


よろしければご覧になって下さい。


 
http://bit.ly/yumetaka-picture


―――――――――――――――――――――――――

本文

―――――――――――――――――――――――――


回は、不動産の収入の計上時期について書きました。



ところで不動産とは、土地と建物の事を指しますが


今回以降は


不動産収入は誰ものか?について書いて行きます。



まず家賃収入は建物所有者のもの


という点につき触れていきます。



今回の音楽は「母をたずねて三千里」にしました。


http://www.youtube.com/watch?v=Vp_cxiRcAjE


右クリックで「新しいウィンドウ」で開いて下さい。



(例1)


土地も建物Aさんの所有。



この場合に、家賃収入Aさんのものであることは


異論がないでしょう。



(例2)


土地Aさんの所有、建物Bさんの所有。



この場合、家賃収入は誰のものになるのでしょうか?


答えを書きますと


家賃収入は全額Bさんのものになるそうです!



民法第593条(使用賃貸について)と


民法第594条
(借主による使用及び収益について


民法第601条(
賃貸借について)に


その規定が定められているそうです。


http://bit.ly/12UKnfR


http://bit.ly/14ty6ko


http://bit.ly/1bBKRwj



ただしこの場合


BさんはAさんに「地代(借地料)」を払うことになります。



そして地代には2通りあるようです。


・通常の地代


最初に土地価格の70%くらいを権利金として支払い


その後は固定資産税の3~5倍を毎年地代として支払う。


相当の地代


最初に権利金を支払わない代わりに


時価~相続税評価額の6%を毎年地代として支払う。


(貸した人と借りた人の連名で届出が必要だそうです。)


http://taketake6.com/leasehold/28.html


http://www.shakuchiken.com/about/about03.html


http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5732.htm


http://www.sokochibaikyaku.net/660/



土地の時価を1000万円とすると


相続税評価額は800万円


固定資産税評価額は700万円


が標準ですので


「相当の地代」は毎年42~60万円と計算されます。



固定資産税・都市計画税は


固定資産税評価額の0.33%ですので


「通常の地代」は毎年7~12万円と計算されます。



このため「家賃」は全額Bさんの不動産収入になるものの


Aさんは「通常の地代」もしくは「相当の地代」として


不動産収入を得ることになります。



以上は一般的な話ですが、特例もあります。


生計を一にする配偶者


その他の親族に支払う地代家賃は


支払っても必要経費にならず。


逆に受取っも所得と見なさないそうです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm



この点につき、私は税務署に電話をしてみたのですが


生計を一にする場合は


「通常の地代」も「相当の地代」も支払う必要はなく


「通常の地代」の場合に
最初に支払う権利金


(土地価格の70%くらい)も支払う必要がないそうです。



だから親と子が生計を一にしている場合


親が持っている土地に、子供がアパートを建てると


子供は権利金も地代も払わずに


家賃収入を全て自分のものにできるそうです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm



しかしこの場合は、相続の際の土地の評価額が上がると


教えていただきました。



調べてみたのですが


土地に(自分住居用でない)貸家が建っている場合は


相続の際の土地の評価が「貸家付地評価額」となり


相続税評価額より約20%の評価減になるのですが


土地が親のもので、子供が建物を貸している場合は


この「貸家付地評価額」がなくなるようです。


http://www.muginoho.jp/sub_1030.html



また生計を一にする場合は


親が土地と建物(アパート)を持っていて


子供が建物を借りてアパート経営をする場合も


子供は親に対して、権利金および地代を払う必要はなく


建物を借りた賃料も親に払う必要はないそうです。


(以上は税務署の方に教えていただきました。)



以下は親子間の土地の無償使用に関する


国税庁のまとめです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo34.htm



このような場合、土地の固定資産税は


土地の所有者である親が払ってもよいし


建物の所有者あるいは建物を借りている


子供が払ってもよいそうです。


http://morikentiku.at.webry.info/201011/article_9.html



「親子間の土地や建物の無償使用」という税制は


「母を訪ねて三千里」のような


親子の絆を考慮した税制なのかと思いましたが


ある専門書では


「事業主の所得を家族に分散させる事による


 課税逃れを防ぐため。」


と書かれており、やや閉口しました・・・。



今回は、家賃収入は建物所有者のものである事を書き


また生計を一つにする場合とそうでない場合の


土地や建物の使用や地代について書きました。



次回は


「法人」が関係した土地や建物の使用や地代


について書きます。



以下、次号に続きます。



素人である「ゆめたか大家」が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


―――――――――――――――――――――――――

情報紹介

―――――――――――――――――――――――――


今回は、以下のメールマガジンを


紹介させていただきます。



本当の住まいづくり入門~100人の達人に聞く!~


http://www.mag2.com/m/0000164151.html



このメールマガジンは


毎週火曜日と金曜日に発行されているのですが


ちょっと変わっています。



毎週火曜日は


NHK出版「家づくり必勝法」著者の小野信一さんが


最新の住宅情報を書かれています。



そして金曜日は



東京メトロポリタン税理士法人さんが


不動産に関する税金の話を


Q&Aでわかりやすく説明されています。



私は最近、このメールマガジンに登録したのですが


大変詳しく書かれており


もっと前から登録しておけばよかったです。


―――――――――――――――――――――――――

■ゆめたか大家の無料レポート

―――――――――――――――――――――――――


日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


―――――――――――――――――――――――――

編集後記

―――――――――――――――――――――――――


先日、ゆめたかパパが家に帰ってきたとき


下の子が玄関にいました。



そして、ゆめたかパパの姿を見て


「おかえりなさ~い!」と言いました。


ゆめたかパパはニコニコでした。



今まで「だっこ!」とか「○○食べたい!」とか


自分の要求に関する言葉は言えたのですが


「パパが帰ってきた」という状況に合わせて


適切な言葉が言えたなんて


随分と成長したなあと思いました。



ゆめたか大家もパソコンを買い替え


ブログとメールマガジンに帰ってきましたが


下の子に負けずに成長して行きたいと思います。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


―――――――――――――――――――――――――


男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


ゆめたか大家のブログ

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のツイッター

http://twitter.com/yumetaka365


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry

―――――――――――――――――――――――――

関連記事
スポンサーサイト
ここは記事下のフリースペースです
コメント
非公開コメント

トラックバック

http://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/27-06a0d596

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。