第143号 家賃収入は建物所有者のもの(再々) - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第143号 家賃収入は建物所有者のもの(再々)

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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■第143号 家賃収入は建物所有者のもの(再々)


2013年日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



自衛隊大家さんのご著書のP67に


ゆめたか大家のコメントが(2行ですが)掲載されました!


以下は、ゆめたか大家の書いた書評です。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-jieitai_review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 
http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家の「イラスト集」を作ってみました。


よろしければご覧になって下さい。


 
http://bit.ly/yumetaka-picture


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本文

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回は、家賃収入は建物所有者のもの


という事につき、修正版をお送りしました。



今回の音楽は「アルプスの少女ハイジ」にしました。


http://www.youtube.com/watch?v=vXQxhTMd4-8


右クリックで「新しいウィンドウ」で開いて下さい。



しかしまたしても記載の不備に気がつきました。


「通常の地代」は


土地が更地であった場合の


固定資産税・都市計画税の2~3倍なのですが


私は更地ではなく、建物が建っていた場合で


計算してしまっていたのでした。



そこで今回は、再び書き直しをする事に致します。


何度も申し訳ありません。



それでは再び、「家賃収入は建物所有者のもの」


という点につき触れていきます。



(例1)


土地も建物もAさんの所有。



この場合に、家賃収入がAさんのものであることは


異論がないでしょう。



(例2)


土地はAさんの所有、建物はBさんの所有。


(BさんはAさんより土地を借りている事になります。)



この場合、家賃収入は誰のものになるのでしょうか?


答えを書きますと


家賃収入は全額Bさんのものになるそうです!



民法第593条(使用賃貸について)と


民法第594条
(借主による使用及び収益について


民法第601条(
賃貸借について)に


その規定が定められているそうです。


http://bit.ly/12UKnfR


http://bit.ly/14ty6ko


http://bit.ly/1bBKRwj



ここで貸し借りに関する、2つの言葉について説明します。



「使用貸借(しようたいしゃく)」とは


借主が貸主から不動産などを無償で借りて使用収益し


後で貸主に返還する契約だそうです。


http://kotobank.jp/word/%E4%BD%BF%E7%94%A8%E8%B2%B8%E5%80%9F



「賃貸借(ちんたいしゃく)」とは


借主が貸主から不動産などを有償で借りて使用収益し


後で貸主に返還する契約だそうです。


つまり借主が賃料(地代、家賃、借賃)を払うのです。


http://kotobank.jp/word/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F



親子でもなければ通常は「使用貸借」はしませんので


「賃貸借」で契約を結ぶことになります。



すると土地はAさんの所有、建物はBさんの所有の場合


BさんはAさんに「地代(借地料)」を払うことになります。



そして地代には2通りあるようです。


・通常の地代


最初に土地の更地価格の70%くらいを


「権利金」として支払い


その後は土地が更地であった場合


固定資産税の2~3倍くらいを


毎年「地代」として支払う。


相当の地代


最初に「権利金」を支払わない代わりに


土地の更地価格の時価~相続税評価額の6%を


毎年「地代」として支払う。


http://taketake6.com/leasehold/28.html


http://www.sokochibaikyaku.net/660/


http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5732.htm



土地の時価を1000万円とすると


相続税評価額は800万円


固定資産税評価額は700万円が標準です。



固定資産税評価額700万円ですので


固定資産税(1.4%)・都市計画税(0.3%)は


1.4%+0.3%=1.7%で、約12万円です。



このため「通常の地代」として


固定資産税の2~3倍を支払う場合


地代は毎年24~36万円と計算されます。



「相当の地代」は


土地の時価1000万円~相続税評価額800万円


の6%ですので


毎年48~60万円と計算され


これは固定資産税の4~5倍に相当します。



このため「家賃」は全額Bさんの不動産収入になるものの


Bさんは「通常の地代」もしくは「相当の地代」を支払い


これがAさんの不動産収入になります。



今回の内容をまとめると、以下のようになります。


・家賃収入は建物所有者のもの。


・建物所有者が土地を借りる契約は以下の2つ。


 使用貸借:無償で土地を借りる。 


 賃貸借  :有償で土地を借りる。


・賃貸借の場合、地代の支払い方式は以下の2つ。


 通常の地代:固定資産税の2~3倍。権利金あり。


 相当の地代:固定資産税の4~5倍。権利金なし。



次回以降は上記に沿って


不動産賃貸業を「個人」で行った場合と「法人」について


書いて行く予定です。



「収支管理・確定申告編」は


基本的には「個人」で不動産賃貸業を行った場合の


税務の話ですが、この部分につきましては


「法人」の税務も併せて書くことにします。



私はまだ勉強中ですが、「個人」と「法人」の違いが


おぼろげながらわかったように感じており


「なるほど」と思える部分があるのです。



私は不動産賃貸業の税務に関して


税理士さんに依頼しておらず


このためハイジのように「おし~えて~、おじい~さ~ん♪」


と頼める人がいないので、調べながら勉強をしているのですが


これでようやく土地と建物の所有者が異なる場合の


アウトラインができたように思っています。



それでは次号はまず


「土地の使用貸借(無償で土地を借りる)」の


個人の場合につき書いて行きます。



以下、次号に続きます。



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編集後記

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最近、下の子が「はさみ」を使うのを覚えました。



紙を切るのが楽しくて


たくさんの紙を「ちょきちょき」しては笑います。



ある日の事です。


下の子がニコニコしながら言いました。


「かみ~、ちょきちょきしたの~♪」



なんと!この時、下の子は


自分の髪の毛を「ちょきちょき」していたのです!


もう顔も服も髪の毛だらけです!



すぐに止めさせ、お風呂で丸洗いしました。


本人は上機嫌です。



それにしても上の子の髪の毛は


不恰好になってしまいました・・・。



葛飾区で髪の毛が不恰好な子を見かけたら


それはうちの子かもしれません。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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