第144号 使用貸借は夢の投資法! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第144号 使用貸借は夢の投資法!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第14号 使用貸借は夢の投資法!


2013年日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



自衛隊大家さんのご著書のP67に


ゆめたか大家のコメントが(2行ですが)掲載されました!


以下は、ゆめたか大家の書いた書評です。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-jieitai_review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 
http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家の「イラスト集」を作ってみました。


よろしければご覧になって下さい。


 
http://bit.ly/yumetaka-picture


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本文

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回は


「家賃収入は建物所有者のもの」という事を中心に


以下のアウトラインの説明をしました。



・家賃収入は建物所有者のもの。


・建物所有者が土地を借りる契約は以下の2つ。


 使用貸借:無償で土地を借りる。


 賃貸借  :有償で土地を借りる。


・賃貸借の場合、地代の支払い方式は以下の2つ。


 通常の地代:固定資産税の2~3倍。権利金あり。


 相当の地代:固定資産税の4~5倍。権利金なし。



今回の音楽は


ウルトラマンコスモスのエンディングテーマにしました。


http://www.youtube.com/watch?v=vsdXLrB1ed0


右クリックで「新しいウィンドウ」で開いて下さい。



今回は


「土地の使用貸借(無償で土地を借りる)」について


「個人」の場合につき書いて行きます。



まずは「個人」の持っている土地を


「個人」に貸す場合についてです。



前回も書きましたが「土地の使用貸借」とは


無償で土地を借りるという事です。



例えば親が子供に無償で土地を貸して


子供が自分の家やアパートを建てるのが


「土地の使用貸借」です。



私はこの「土地の使用貸借」というは


親子間にだけ認められる制度かと思っていたのですが


他人でも良いそうです。


http://amano-z.com/hj/jitumukouza/syakutiken.htm


(サイトの一番下に、他人でもよい旨が書かれています。)



とすると、以下のような事が可能なのだと思います。



【夢の投資法1】


・土地(更地)を持っている地主さんに


 土地の「使用貸借」をお願いしてアパートを建てる。



これは建物代だけでアパート経営ができますので


夢のような投資法だと思います。



でも他人同士でこのような事が行われることはなく


実際は親の土地に子供がアパートを建てるくらいでしょう。



しかしさらに欲を言えば


以下のような事も可能なのだと思います。



【夢の投資法2】


・アパートの建っている土地の


 土地と建物の両方の「使用貸借」をお願いして


 アパート経営をする。



これが実現すれば


自己資金ゼロ、借り入れもゼロで


アパート経営ができるのですが


こんなうまい話はありませんよね。



でも親子間であれば、以上はありうるかもしれません。



以下に親子間の土地の無償使用に関する


国税庁のまとめを載せておきます。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo34.htm



他人であっても「使用貸借」が認められているならば


税制上は、上記の親子の場合と同じように


扱われるのではないかと思います。



しかし土地の使用貸借(無償使用)にも


注意点があります。


それは相続の際に土地の評価額が


上がってしまうという事です。



土地に(自己住居用でない)貸家が建っている場合は


相続の際の土地の評価が「貸家付地評価額」となり


相続税評価額より約20%の評価減になるのですが


土地が親のもので、子供が建物を貸している場合などは


この「貸家付地評価額」がなくなるのです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm


http://www.muginoho.jp/sub_1030.html



だから使用貸借をお願いする場合は


土地の相続税評価額が上がってしまう事を


あらかじめお伝えしておかなくてはいけないでしょう。



また実際は、土地の固定資産税くらいは


建物所有者が払ってあげないといけないと思います。



使用貸借の場合の土地の固定資産税は


土地の所有者が払ってもよいし


建物の所有者あるいは建物を借りている人が


払ってもよいそうですが


詳しくは「賃貸借」の所で書くことにします。


http://morikentiku.at.webry.info/201011/article_9.html


http://www.tm-tax.com/information/mailYagi/mailYagi240.html



「使用貸借」は他人同士でもよいという事なので


ウルトラマンコスモスのように「夢を追いかけて」


・土地を無償で貸してくれる人を探す。


・土地と建物を無償で貸してくれる人を探す。


というのが、不動産における夢の投資法だと思います。



今回は土地の所有者が「個人」で


土地を借りる人も「個人」である場合の


土地の「使用貸借」について書きました。



次回は土地の所有者が「個人」で


土地を借りる人が「法人」である場合の


土地の「使用貸借」について書きます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、以下のメールマガジンを


紹介させていただきます。



実践!相続税対策


http://www.mag2.com/m/0001306693.html



このメールマガジンは


東京メトロポリタン税理士法人さんが発行しています。


おおむね週1回発行されるようです。



ゆめたか家は相続税ゼロになる見込みですが


勉強のためにと思って、先日登録してみました。



送られてくるメールマガジンを読んでみると


大変わかりやすく書かれており


もっと早く登録しておけばよかったなあと思いました。



これは読んでおかれたほうがよいと思います。


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今週の情報紹介

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皆さんは「月刊・満室経営新聞」をご存知でしょうか。


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



今月号は、以下の特集が組まれる予定です。


大家さんのための金融機関攻略 融資大特集」



さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



これは購読されておいた方がよいと思います。


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


⇒ 
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不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


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「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


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不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


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安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


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編集後記

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先日、上の子の保育施設で父親参観があったので


ゆめたかパパが参加しました。



そのイベントの中で「腕相撲大会」がありました。



上の子は1回戦で負けてしまいました・・・。


泣きはしませんでしたが、とてもつまらなそうな顔をして


ゆめたかパパに「だっこ」されていたそうです。



やはりまだ「子供」なのですが


泣かなかっただけ偉いと思いました。



腕相撲大会が進んで、ベスト4が出揃いました。


なんと!4人のうち3人は「女の子」でした!


最後の男の子も準決勝で負けて


決勝戦は「女の子同士」になりました!



小さい頃は、女の子ってこんなに強いんですね!



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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