第281号 経営セーフティ共済は大家に不適! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第281号 経営セーフティ共済は大家に不適!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~小規模企業共済編~

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■第281号 経営セーフティ共済は大家に不適!


20113日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


今回は「勇者ライディーン」をお届けします。


上の子が、ベートーベンとピアノを弾きたいと言いました!


詳しくは「永遠の名曲シリーズ」と「編集後記」で♪



「収支管理・確定申告編(67ページより)


「資本的支出と修繕費の区分の特例」では


一部を修繕費、一部を資本的支出とします。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4



めたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家は


経理・会計・税金ブログランキングに参加しています!


 http://bit.ly/yumetaka-ranking


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本文

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前回は


経営セーフティ共済は


実はお得ではない事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20150706120000000.html



経営セーフティ共済は


支払う時には全額が所得控除になるのですが


受け取る時には税金が引かれ


なんと事業所得扱いになってしまうのでした。



だから解約金には


所得税や住民税が課せられてしまうので


払い込み期間の所得税の税率と


受け取る時の所得税の税率が同じなら


結局はプラスマイナスゼロになってしまうでした。



それでも一応、今回は


経営セーフティ共済の加入条件および


大家さんにとっての有利不利について書いていきます。



経営セーフティ共済の加入条件は


以下に載せられていますが


個人でも法人でも加入可能となっています。


http://www.smrj.go.jp/tkyosai/050947.html



ただしサラリーマン大家さんでは加入できず


また専業大家さんであっても


事業的規模(5棟10室以上)でないと


加入できないと教えていただきました。



また解約すると、1年は再加入できません。


http://www.smrj.go.jp/tkyosai/050947.html#kyosai2



だから小規模企業共済のように


「1年で解約して再加入」という手法は使えないのです。



しかし!それ以上に、経営セーフティ共済は


不動産賃貸業にとって不利な面がありました。



なんと不動産賃貸業では


個人の事業主の場合


経営セーフティ共済に掛け金を支払っても


所得控除にならないのです!


http://www.smrj.go.jp/tkyosai/e-netmagazine/051342.html


https://www.tokyo-cci.or.jp/welfare/safety/



しかし法人であれば


不動産賃貸業であっても


掛け金が全額損金になると教えていただきました。



以上は払い込んで解約することを念頭に置いていますが


本来、経営セーフティ共済は


取引先が倒産した時の連鎖倒産を防ぐために


お金を貸してくれる制度です。



しかし!不動産賃貸業の場合は


連鎖倒産を防ぐための貸し出しの


対象にならないと教えていただきました。



これは個人でも法人でも同じで


いずれも連鎖倒産を防ぐための貸し出しの


対象にならないそうです。



今回の結果をまとめます。



【個人事業主の大家さんの場合】


・経営セーフティ共済に加入しても


 掛け金が所得控除にならない。


・それなのに解約すると


 受け取り金に税金がかかってくるのでマイナスになる。


・連鎖倒産防止のための貸付は受けられない。



【法人の不動産賃貸業の場合】


・経営セーフティ共済に加入すると


 掛け金が損金になる。


・しかし解約すると


 受け取り金は益金として税金がかかってくるので


 プラスマイナスゼロになる。


・連鎖倒産防止のための貸付は受けられない。



これでは不動産賃貸業で


経営セーフティ共済に入る人はいないと思います。



このため、今回の題名を


「経営セーフティ共済は大家に不適!」


とさせていただいた次第です。



ところで


小規模企業共済と


経営セーフティ共済は


どちらも「中小機構」によって運営されています。



そして小規模企業共済は


20年以内に解約すると


元本割れするのがデメリットであると


多くのサイトで説明されています。



しかし経営セーフティ共済は


40ヶ月(3年4ヶ月)経てば元本割れしないので


多くのサイトにて、こちらの方がお得と説明されています。



しかし経営セーフティ共済は


解約金が事業所得扱い(法人では益金)


として扱われるので


課税の先延ばしにはなるものの


基本的には節税にはならないのでした。



それにしても


「小規模企業共済」と


「経営セーフティ共済」という


2つのシステムを作った中小機構の人は


相当な策士(さくし;策略を立てるのに巧みな人)


のように思いました。



税理士さんが執筆されたものも含めて


殆どのサイトでは


この2つについて正しく説明されていません。


誤って解説されているものが多いのです。



私の推測では、中小機構の優秀な策士は


「このように説明しておけば


 税理士はこのように解釈して


 このように宣伝してくれるだろう。」


というのを、読み切っているではないかと思いました。



2回前にも引用しましたが


私はまたしても、優れた投資家である


椙田拓也さんの言葉を思い出してしまいました。



「日本の政府は


 国内の国民から搾取することだけにはやたらと長け


 黙っていると正直者がバカをみるようなうまい政策を


 次から次に思い付きます。」


http://billionaire-club.jp/news/tsushin/post-27/



そして


「小規模企業共済」も「経営セーフティ共済」も


この一環なのだろうと思えてしまうのでした。



なんだか悲しい結論になってしまいましたが


これにて「小規模企業共済編」を


終わりにしようと思います。



大家さんにとって


経営セーフティ共済はメリットが見つけられませんでしたが


小規模企業共済では活用法がありましたので


お役立ていただければ幸いに思っています。



「小規模企業共済編」は


私が2014年11月26日に書いた


「小規模企業共済は本当にお得?」


が発端でした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20141126120000000.html



小規模企業共済は


事業的規模でないと入れないのですが


まだ2Kが2部屋のアパートを持っているだけの私が


余計な事を書いたのでした。



しかしあまりにも多くの反響をいただき


私自身が驚いてしまいましたので


自分なりに調べ物を追加して


連載にしてしまったのでした。



この連載中、多くの方々より助言をいただきましたが


本当にありがとうございました。



この「小規模企業共済編」は


私の知る限り


「小規模企業共済」と


「経営セーフティ共済」について


最も正確に、詳しく書かれたものだと思いますので


まとめを作成したいと思っています。



出来上がりましたら皆様にお知らせしようと思いますので


それまでお待ちいただければと思います。



それではこれにて「小規模企業共済編」を


終わりにさせていただきます。



お読みいただいた全ての方々


ご助言をいただいた全ての方々に感謝しながら


筆を置きます。



応援して下さった皆様。


本当にありがとうございました。



以下、次号に続きます。



今回の内容が好感でしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking

1 「運転資金を貯めている」と見なされ「自己資金の一部」と評価される
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■情報紹介

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今回は


経営セーフティ共済について


正しく解説されているサイトを


ご紹介させていただきます。



『知らなきゃ損する中小企業倒産防止共済』


http://sogyotecho.jp/tosanboshikyosai/



経営セーフティ共済については


税理士さんを含めて多くの方が説明を書いていますが


多くのサイトでは説明が不十分であったり間違っています。



ところがこのサイトは


経営セーフティ共済の受取金は


事業所得扱いになるために


節税ではなく課税の先延ばしになるだけであることが


書かれています。



また本文では書きませんでしたが


連鎖倒産防止のための貸付は


事実上は利息10%であると書かれています。



私が調べ物をした中で、このサイトは


内容の正確さで郡を抜いていると思いました。



経営セーフティ共済について勉強するなら


このサイトは見ておかれた方が良いと思います。


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫にて、ほぼフルローンとなった物件の


買い付け・融資・契約・引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」です。


(連載第61~84号、129~136号、182~192号


増補・改訂にて94ページになりました。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


(連載第137号~第181号)(274ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



不動産所得の必要経費」ついてまとめ


修繕費」「建物価格」「減価償却」について調べた


「収支管理・確定申告編」はこちらです。


(連載第194号~第244号)(344ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4


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■ゆめたか大家の情報紹介メール

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水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家さんなど


有名大家さんの不動産投資に関する情報が満載の


「不動産投資の情報紹介メール」はこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-estate-information


厳選情報を22回に渡ってお届けします!



税理士である叶温さんやOMコンサルティングさんなどの


不動産の節税に関する情報を中心とした


「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」です!


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax-bookkeeping


厳選情報を20回に渡ってお届けします!


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■永遠の名曲シリーズ

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勇者ライディーン


https://www.youtube.com/watch?v=kYYOaHd5Rxs



アパートを購入して大家となった私は


家賃収入が入ってくるようになりました。



そして家賃収入の確定申告の勉強を始め


確定申告の基礎を


「収支管理・確定申告編1」としてまとめました。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



そして次に、「収支管理・確定申告編2」として


不動産売買の税務をまとめる事にしました。



そして「収支管理・確定申告編2」に終わりに際し


まとめを行ないました。



まとめ2では、以下について書きました。



【経費とするもの】


≪登録免許税(不動産、抵当権)≫


≪司法書士報酬および登録に要する費用≫


≪不動産取得税≫


≪融資の際の印紙税≫



実はこの中には


かなり際どい内容も含まれていたのですが


勇気を持って進んで行こうと思い


「勇者ライディーン」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130510120000000.html



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



「勇者ライディーン」ですが


実にかっこよく、勇ましい曲だと思います。



「まぶしい、そ~ら~を~


 かがやく、う~み~を~♪


 わたせるもんか~、悪魔の手に~は~♪」


「さ~あ~、よみがえ~れ~


 ライディーン、ライディーン♪」



「勇者ライディーン」は


曲といい、歌詞といい


そして力強い歌声といい


三拍子揃っており、完成度が高いと思います。



実はストーリーは全然思い出せないのですが


勇気と希望を沸き起こさせてくれるこの曲は


いつまでも少年たちに伝えたい


永遠の名曲だと思います!


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■編集後記

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上の子は、ピアノが大好きです。


特にベートーベンの交響曲第9番の第4楽章である


「よろこびの歌」が好きで、よく弾いています。


https://www.youtube.com/watch?v=TRuRu52tyrU



そんなある日、上の子が夢を語りました。


なんと!


ベートーベンと一緒にピアノを弾きたいというのです!



しかしベートーベンはもう100年以上前に亡くなっています。


だから一緒にピアノを弾く事はできないと


上の子に伝えました。



すると上の子は、しょんぼりしてしまいました。


私は「しまった~」と思いました。



「そうね!


 いつかベートーベンと一緒にピアノが弾けるといいね!」


このような言葉で


子供の夢を壊さないようにするべきでした。



しかし後悔している私に対して


上の子は、さらに夢を語りました。



なんと!死んで、天国に行って


ベートーベンと一緒にピアノを弾きたいと言うのです!


私は仰天してしまいました!



子供ですので、わかっていない部分が多いのですが


それにしても私は驚いてしまいました。



子供はみんな


「アンパンマン」や「ドラえもん」などの歌が大好きで


ある程度の年齢にならないと


ベートーベンの良さはわからないと思います。



しかし!まだ小さい上の子が


ベートーベンを大好きになったのです!



上の子が将来、どのようになるのかはわかりませんが


音楽に対する感性や才能を


持っているのかもしれないと思いました。



でも上の子が死んでしまったら


たとえベートーベンとの「夢の共演」が実現しても


涙が止まらないだろうと思いました。



今回の内容が好感でしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを


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