第146号 個人の土地を法人へ使用貸借! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第146号 個人の土地を法人へ使用貸借!

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第14号 個人の土地を法人へ使用貸借!


2013年日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



自衛隊大家さんのご著書のP67に


ゆめたか大家のコメントが(2行ですが)掲載されました!


以下は、ゆめたか大家の書いた書評です。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-jieitai_review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家の「イラスト集」を作ってみました。


よろしければご覧になって下さい。


 http://bit.ly/yumetaka-picture


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本文

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は、土地の所有者が「個人」で


土地を借りる人が「法人」である場合の


土地の「使用貸借」について触れる前に


「土地の無償返還」の届出について書きました。



今回の音楽は「ふしぎの星のふたご姫」にしました。


http://www.youtube.com/watch?v=pQQWp4UcEhw


右クリックで「新しいウィンドウ」で開いて下さい。



そして「土地の無償返還」の届出を行った後


土地を借りた法人は「地代」を払うのですが


「地代」については以下の3つの説があるのでした。


・相当の地代(固定資産税の4~5倍)を払う。


・通常の地代(固定資産税の2~3倍)を払う。


・地代は払わなくてよい。



特に「土地の無償返還」の届出にて


「権利金」および「立退料」をゼロにしたあげくに


「地代を払わなくてよい」のであれば


個人間の土地の貸し借りにおける


「使用貸借」と同じです。



そこで私はまず税務署に電話をして


「個人」の所有する土地を「法人」に貸す場合に


「使用貸借」が認められるかどうかを聞いてみました。



税務署の答えはあっけないほど簡単でした。


「個人」の土地の「法人」への「使用貸借」は


認められているというのです!



つまり「権利金ゼロ」、「立退料ゼロ」


さらに「地代ゼロ」という契約を結んでもよいそうです!



「使用貸借」が認められているのは


「個人は経済的合理性に基づいて行動するわけではない」


という考えに基づいているのだと思います。


http://amano-z.com/hj/jitumukouza/syakutiken.htm



ただし「使用
貸借」の場合には「通達」があるので


読んでおいて下さいと言われました。


国税庁の以下の「通達」の事だと思います。


http://bit.ly/13IYOAj



この通達の要点ですが、上から3番目に書いてあるように


個人間で土地の「使用貸借」を行った場合と同じく


相続の際の土地の評価が「貸家付地評価額」とならず


約20%の評価減がなくなるようです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm



このため個人の土地の


相続税評価額が高くなってしまうのです。



しかし相続税というものは


相続の時にかかってくるものであり


それまでは何も払う必要がありません。


そこで以下のような方法が考えられると思います。



【使用貸借を活用した法人強化法】


・「個人」の土地を「法人」に「使用貸借」で貸す。


・これで家賃収入が法人のものになる。


・法人に貯蓄ができてきたら 


 改めて通常の借地契約を結び直す。



これによって、最初の何年間かは


土地の相続税評価額が上がりますが


この間に法人の貯蓄・実績を作り


金融機関からの法人の評価を上げるようにします。



その後に通常の借地契約を結び直せば


個人が所有していた土地の


相続税評価額を下げることができます。



しかしこのような事が可能なのは


地主さんが法人を立ち上げるときに


自分の土地を自分の法人に使用貸借させる


くらいだと思います。



でも使用貸借は他人でもよい事になっていますので


大地主さんにお願いする


あるいは大地主さんに気に入ってもらえた場合は


以上が可能かもしれません。



以上、3回に渡って


個人の土地の「使用貸借(無料使用)」につき


土地を個人に貸す場合と、法人に貸す場合につき


書いてきました。



そして、土地を個人に貸す場合も法人に貸す場合も


「使用貸借」が認められているのでした。



すると「権利金」「地代」「立退料」の全てがゼロでよく


また「家賃収入は建物所有者のもの」になりますので


土地を使用貸借して不動産賃貸業を行うのは


「夢の投資法」だと思います。



個人の土地なら、個人に貸す場合も法人に貸す場合も


「ふたご」のように「使用貸借」が認められているなんて


ふしぎの星」に生まれたなあと思ってしまいました。



しかし「使用貸借」であっても


土地の固定資産税くらいは


土地を借りた人が払ってあげないといけないでしょう。



また「使用貸借」をすると


土地の相続税評価額が上がってしまいます。



これを防ぐためには「使用貸借」ではなく「賃貸借」にして


きちんと地代を支払うようにしなくてはいけません。



また「個人」の土地を「使用貸借」するのは


認められていますが


「法人」の土地を「使用貸借」することは


認められていません。



「使用貸借」が認められていないのは


「法人は経済的合理性(利益追求)に基づいて行動する」


という考えに基づいているのだと思います。


http://amano-z.com/hj/jitumukouza/syakutiken.htm



そこで次回からは「賃貸借」につき書いて行きます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回も、ゴーゴー大家さん(並木ゆきのりさん)の


無料レポートを紹介させていただきます。



『現在お金が0円でも


 不動産投資で物件を増やす方法』


http://mailzou.com/get.php?R=32530&M=25048



このレポートで書かれている手法は


やや邪道?かもしれませんが


実際、ゴーゴー大家さんは


これでどんどん物件を買っていかれたそうです。



この無料レポートの手法は


物件を1つは持っていないと使えないのですが


目を通しておかれた方がよいと思います。


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今週の情報紹介

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皆さんは「月刊・満室経営新聞」をご存知でしょうか。


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



今月号は、以下の特集が組まれる予定です。


大家さんのための金融機関攻略 融資大特集」



さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



これは購読されておいた方がよいと思います。


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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最近、上の子はだいぶ数を数えられるように


なりました。



以前は、19の後の20がわからなかったり


29の後の30がわからなかったのですが


ようやく10の位が繰り上がる所を覚えたのです。



そしてお風呂の中で、頑張って数を数えて


なんと100まで数えられるようになりました!



上の子は嬉しくなって


お風呂に入るといつも100まで数えるようになりました。



ところが109までは数えられるのですが


109から110になる所で、わからなくなってしまいます。



随分成長したなあとは思うのですが


まだまだ成長してもらわなくてはいけませんね!



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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