第283号 小規模企業共済編の補足 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第283号 小規模企業共済編の補足

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~小規模企業共済編~

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■第283号 小規模企業共済編の補足


20127日発行

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■本文

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2014年11月より連載を開始した


「小規模企業共済編」ですが


この度、その内容を抜粋して


第272~282号の記事をまとめて


「小規模企業共済編」を作成しました。



『【ゆめたか大家】


 小規模企業共済は本当にお得?


 不動産投資の節税を中心に(106ページ)』


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これはひとえに、皆様のおかげです。


心より感謝しております。



おかげ様で「小規模企業共済編」は


ご好評をいただいておりますが


私としては「しまったなあ~」と思っている箇所があります。



それは以下の記事の、不動産の部分を載せ忘れた事です。


http://archive.mag2.com/0001569235/20141126120000000.html



しかし上記の記事を読み直して見ると


不動産の部分も不十分と思いましたので


改めて計算してみる事にしました。



「小規模企業共済編」で計算を書きましたが


所得税20%住民税10%の人が


小規模企業共済に入って毎月70000円(上限)を払い


20年払った所で死亡したとします。



すると一番高い「共済金A」を受け取れるのですが


妻と子供2人がこれを受け取って


実効税率20%で相続税を払った場合は


20年で1680万円(全額控除のため実際は1176万円)


を払って2010万円を受け取る事になり


これは積立株式5.73%の複利運用に相当するのでした。


http://bit.ly/yumetaka-mutual-aid



以上は小規模企業共済と積立株式の比較ですが


不動産投資との比較が不足していましたので


今回、計算してみます。



私の大好きな


「土地値アパート投資法」を想定して計算します。



物件850万円+諸費用100万円=950万円を


オーバーローンで3%20年で借りると


毎月53000円、毎年63万円を返済して


20年で1264万円を返済する事になります。


http://www.smbc.co.jp/sim/servlet/sim.ShisanSimServlet



1264万-950万=314万円は


利子のため経費になりますので


314万円×30%=94万円となり


実際は1264万-94万=1170万円の払い込みです。


(これは毎年59万円の返済に該当します。)



すると小規模企業共済において


所得税20%住民税10%の人が


毎月70000円を20年払って30%控除になる場合の


1176万円とほぼ同じ金額を払い込む事になります。



850万円の物件の表面利回りが15%だとします。


経費と空室を30%と見積もると、年間家賃は


850万×15%×0.7=89万円となり


所得税20%住民税10%とすると


税引き後の手残りは


89万円×70%=62万円となります。



毎年59万円を返済しますので


年間の税引き後キャッシュフローは


62万-59万=3万円ですが


ほぼゼロと言ってよいと思います。



しかし20年後、返済が終わった後には


850万円の物件が手に入ります。



ちなみに20年の小規模企業共済では


受け取り2010万-払い込み1176万=834万円


でしたので、20年の収支は


・不動産投資:プラス850万円(物件)


・小規模企業共済:プラス834万円(現金)


となり、不動産投資と小規模企業共済は


20年の時点では互角に見えます。



しかし実は、不動産投資の方が圧倒的に勝っています。



なぜなら今回は


オーバーローンで物件および諸費用を払っており


また途中の返済も家賃から払っています。



だから不動産投資の方は


20年間の支出がゼロなのです。



これに対して小規模企業共済は


全額控除になる事を考慮しても


毎月49000円(20年で1176万円)


の支出をしています。



不動産投資は融資を受けることができるので


場合によっては上記のように


実際の支出ゼロで投資ができるのが


不動産投資と小規模企業共済の


最大の違いと言って良いと思います。



また20年の間に投資家が死亡した場合


小規模企業共済では一番高い共済金Aを受け取れますが


不動産投資の場合は


たいがい団体信用生命保険に入りますので


死亡した時点で残債がゼロになるので


家族に物件と家賃収入が残るのもメリットだと思います。



つまり不動産投資は


融資を受けることができために投資効率が良い事や


団体信用生命保険による生命保険としての意味など


多くの面で小規模企業共済を上回っているのです。



だから私が以前の記事で書いたように


事業拡大期には


小規模企業共済には入らずに物件を買う方がよく


もう物件を増やさずに経営していくのであれば


節税目的で小規模企業共済に入るのが良いと思われ


実際、経験者の方もそのようにされているのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20141201120000000.html


http://archive.mag2.com/0001569235/20141210120000000.html



「小規模企業共済編」では


小規模企業共済と積立型株式投資の


比較を行なったのですが


今回のような不動産投資との比較を加え忘れたのが


「しまったなあ~」と思っている理由です。



それでも「小規模企業共済編」は


小規模企業共済のシステムを


理解していただく点では優れていますし


積み立て型株式投資に換算した利率や


他には書かれていない、お得な活用法も書きましたので


及第点だと思います。


http://bit.ly/yumetaka-mutual-aid



小規模企業共済への加入をお考えの方は


「小規模企業共済編」をお読みなって


今後の作戦を立てていただければと思います。



小規模企業共済にすでに加入されている方は


「小規模企業共済編」をお読みなれば


「えっ?そうだったの?」「勘違いしていた!」


という箇所が見つかると思います。



いずれにせよ


お読みになった全ての方々のお役に立つことを願い


「小規模企業共済編」をお送りします。


http://bit.ly/yumetaka-mutual-aid



「小規模企業共済編」が


皆様のお役に立つようでしたら、嬉しく思います。



今回の内容が好感でしたら


「いいね!」の代わりにクリックをお願いします。


⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking


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■情報紹介

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今回は、改めて


「小規模企業共済編」を紹介させていただきます。



「小規模企業共済は本当にお得?


 不動産投資の節税を中心に」


http://bit.ly/yumetaka-mutual-aid



「小規模企業共済編」は


ゆめたか大家がブログやメールマガジンで


小規模企業共済について連載した内容を


まとめたものです。



・小規模企業共済のシステムを詳しく書きました。


・受取金の税制との関連で


 積立型株式投資に換算した利率を計算しました。


・他には書かれていない、お得な活用法を書きました。


・小規模企業共済の正体?について書きました。


・経営セーフティ共済についても付記しました。



これに加えて


今回の本文の内容(不動産投資との比較)


も書いておけばよかったのですが


それでも「小規模企業共済編」は


現時点では、小規模企業共済について


最もよくまとまっていると思います。


http://bit.ly/yumetaka-mutual-aid



「小規模企業共済編」が


皆様のお役に立てれば幸いです。


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ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫にて、ほぼフルローンとなった物件の


買い付け・融資・契約・引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編201月改訂版」です。


 http://bit.ly/yumetaka-nanaco2014Feb



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



不動産の収入の項目と帰属に始まり


「名義変更」「借地関係」「同一生計」についてまとめた


「収支管理・確定申告編3」はこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return3



不動産所得の必要経費」ついてまとめ


修繕費」「建物価格」「減価償却」について調べた


「収支管理・確定申告編」はこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return4



「小規模企業共済」の制度と税制を詳しく調べ


盲点と言える、お得な活用法について書いた


「小規模企業共済編」はこちらです。


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-mutual-aid


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■ゆめたか大家の情報紹介メール

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水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家さんなど


有名大家さんの不動産投資に関する情報が満載の


「不動産投資の情報紹介メール」はこちらです!


 http://bit.ly/yumetaka-estate-information


厳選情報を22回に渡ってお届けします!



税理士である叶温さんやOMコンサルティングさんなどの


不動産の節税に関する情報を中心とした


「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」です!


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-tax-bookkeeping


厳選情報を20回に渡ってお届けします!


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■永遠の名曲シリーズ

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宇宙刑事シリーズBGM


https://www.youtube.com/watch?v=nxVQgsFDjps



アパートを購入して大家となった私は


家賃収入が入ってくるようになりました。



そして家賃収入の確定申告の勉強を始め


確定申告の基礎を


「収支管理・確定申告編1」としてまとめました。


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



そして次に、「収支管理・確定申告編2」として


不動産売買の税務をまとめる事にしました。



そして「収支管理・確定申告編2」に終わりに際し


まとめを行ないました。



まとめ4では、以下について書きました。



【取得費とするもの】


≪仲介手数料≫


≪売買契約書の印紙税≫


≪固定資産税の清算金≫


【その他に分類したもの】


≪開業費≫



このテーマは調べ物が大変で


中でも≪売買契約書の印紙税≫の連載中は


いつものように音楽を選ぶ時間もなかったのでした。



とはいえ非常に勉強になり


「宇宙刑事3人分くらい働いたかな?」


と思いましたので


「宇宙刑事シリーズBGM」を採用したのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130515120000001.html



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


 http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



宇宙刑事シリーズとは


「名作三部作」として名高い


ギャバン、シャリバン、シャイダーの事です。



ゆめたかパパはあの当時


宇宙刑事シリーズに夢中でした。



今から思い直すとワンパターンだと思うのですが


ストーリーの起承転結に関わらず


最後は「レーザーブレード」のテーマと共に


「ギャバン・ダイナミック!」


が炸裂しなくてはいけませんでした。



ゆめたかパパは、それだけを期待して


宇宙刑事シリーズを見ていました。


本当に単純でした。でも純粋でした。



わかる人にしかわからないと思いますが


戦いの熱さと苦しさを伝えると共に


あの頃の純粋な眼差しを蘇らせてくれるこのBGMは


いつまでも少年たちの心に残る


永遠の名曲だと思います!


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■編集後記

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上の子が


これから自分の好きな言葉を言うので


聞いてほしいと言いました。


もちろん聞きます。



「やさしいこころ!」


「まごごろ!」


「しんせつ!」


「えがお!」


「きれいなねいろ!」


「あんぜん!」


「へいわ!」



私は感動してしまいました。


これではまるで模範生だと思いました。



人はみんな


人とのつながりを大切にする心を持って


生まれてくるのだと思います。



だから親が子供を自然に育てれば


人とのつながりを大切にする心が


育つのだと思います。



それにしても上の子は


人として、まっとうな道を歩んでいると思いました。



そしてこのような上の子を育てた私は


今まで頑張ってきて良かったと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを


女もしてみむとてするなり


発行者 ゆめたか大家


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