第150号 固定資産税程度では貸付地評価なし - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第150号 固定資産税程度では貸付地評価なし

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第150号 固定資産税程度では貸付地評価なし


2013年26日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-review



ゆめたか大家がフェイスブックを始めてみました!


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-facebook



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history


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本文

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前回は、土地を貸し借りする場合のアウトラインを


【1 「法人」の土地を「法人」に貸す場合】


【2 「法人」の土地を「個人」に貸す場合】


【3 「個人」の土地を「法人」に貸す場合】


【4 「個人」の土地を「個人」に貸す場合】

に場合分けして書きました。



さらにアウトラインから外れる貸し借りとして


「使用貸借」なのに


「権利金」「地代」「立退料」が全てゼロ


という契約から少し外れて


固定資産税程度の地代は支払うケースがあり


これも「使用貸借」になることを書きました。



また「個人」の土地を「法人」に貸す場合


「賃貸借」にて土地を貸しますが


「土地の無償返還」を届けた上で


「相当の地代」ではなく


「通常の地代」を支払う契約にする事が


行われている事を書きました。



前回のアウトラインから外れたこれらの方法につき


今回は


「使用貸借」なのに


「権利金」「地代」「立退料」が全てゼロ


という契約から少し外れて


固定資産税程度の地代を支払うケース。


について書いて行こうと思います。



「使用貸借」なので


「個人」が所有している土地を


「個人」もしくは「法人」に貸す場合になります。



以前、書きましたが


土地の「使用貸借(地代ゼロ)」には


相続の際に土地の評価額が上がってしまうという


注意点があったのでした。



土地に(自己住居用でない)貸家が建っており


土地も建物も同一所有者の場合は


相続の際の土地の評価が「貸家付地評価額」となり


相続税評価額より約20%の評価減になるのですが


土地が親のもので、子供が建物を貸している場合などは


この「貸家付地評価額」がなくなってしまうのでした。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm


http://www.muginoho.jp/sub_1030.html



以上は「地代ゼロ」で土地を「使用貸借」した場合ですが


固定資産税と同じくらいの地代を支払った場合は


どうなるのでしょうか?



この場合は以下の「通達」の1番目にあるように


地代が固定資産税と同じくらいの場合は


「使用貸借」であると見なされるそうです。


http://bit.ly/13IYOAj



するとこの「通達」の3番目にあるように


土地の「貸家付地評価」がなくなって


「自用地評価」となるそうです。



このため相続税評価額の約20%の評価減がなくなり


相続税評価額が上がってしまうのです。



だから「使用貸借」をお願いする場合は


固定資産税程度の地代を払う場合であっても


土地の相続税評価額が上がってしまう事を


あらかじめお伝えしておかなくてはいけないでしょう。



このように、「使用貸借」の土地の固定資産税は


土地の所有者が払ってもよいし(地代ゼロ)


建物の所有者あるいは建物を借りている人が


払ってもよい(固定資産税程度の地代)となっています。


http://morikentiku.at.webry.info/201011/article_9.html


http://www.tm-tax.com/information/mailYagi/mailYagi240.html



「使用貸借」というのは基本的には


お金のやりとりがゼロの契約ですが


「固定資産税程度の(安い)地代であれば


 「使用貸借」として認めてあげますよ。」


という事なのだと思います。



しかし地代がゼロでも固定資産税程度でも


「使用貸借」では


土地の相続税評価額が上がることになります。



それでは土地の所有者さんに悪いので


固定資産税の2~3倍である


「通常の地代」を支払う契約にしたらどうなのでしょうか?



この場合は「権利金」を払っていなくても


「使用貸借」ではなく「賃貸借」であると見なされ


「権利金」が「みなし贈与」と認定されてしまい


結果としてとんでもない事が起こるそうです!



次回は、「権利金」の「みなし贈与」について書いて行きます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は寺尾恵介さんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『投資家けーちゃんの不動産投資コラム(1~14)』


http://mailzou.com/get.php?R=37191&M=25048



寺尾恵介さんは


不動産投資家として成功されているだけでなく


「満室経営新聞」の編集長も務めておられ


正しい理解の普及にも力を入れておられます。



今回、紹介する無料レポートですが


ものすごい
内容および完成度です!



「激安ボロ物件投資法」


「光速投資法」


「土地値アパート投資法」


などそれぞれの投資法について要点が解説されており


とても勉強になりました。



これは「寺尾恵介さんの知識と経験の結晶」であり


必読と言って良いと思います。


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■今週の情報紹介

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皆さんは、水戸大家さんの


「不動産投資大百科」をご存知でしょうか。



ゆめたか大家は「不動産取得編」の中で


「不動産投資大百科」を参考にした事を


何度も書きましたが


「不動産取得編」の連載終了から


10ヶ月が経ってしまいましたので


再び皆様にご紹介させていただく次第です。



実は「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います。


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います。


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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買い物に行く時は


上の子と下の子を私の自転車に乗せます。



その際には自転車の鍵を開けるのですが


最近、下の子は鍵が「ガシャン」となって開くのが


面白くて仕方がありません。



そして「自分でやる!」と言うので鍵を渡しますが


なかなか上手にできません。



そこで私が鍵を取り上げて開けようとするのですが


下の子は「(自分で)やるの~!」と怒ります。


でも下の子は自分ではできません。



仕方なく私が手を添えて一緒に鍵を回すと


自分で鍵を開けた気分になって上機嫌です。



子供ができないからといって、親がやるのではなく


子供の「自主的精神」を親が「支える」というのが


子育ての基本のようですね。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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