第151号 権利金のみなし贈与の恐怖 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第151号 権利金のみなし贈与の恐怖

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第151号 権利金のみなし贈与の恐怖


2013年28日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-review



ゆめたか大家がフェイスブックを始めてみました!


⇒ 
http://bit.ly/yumetaka-facebook



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history


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本文

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前回は、「使用貸借」なのに


「権利金」「地代」「立退料」が全てゼロ


という契約から少し外れて


固定資産税程度の地代は支払うケース


について書きました。



この場合も「使用貸借」として扱われ


「貸付地評価」がなくなるので


土地の相続税評価額が上がってしまうのでした。



それでは土地の所有者さんに悪いので


固定資産税の2~3倍である


「通常の地代」を支払う契約にしたらどうなのでしょうか?



この場合は「権利金」を払っていなくても


「使用貸借」ではなく「賃貸借」であると


見なされてしまうそうです。


http://123s.zei.ac/myhome/siyoutaisyaku.html



すると「権利金」をやり取りしていなくても


「権利金」が「みなし贈与」と認定されてしまい


結果としてとんでもない事が起こるそうです!



以下に例を挙げて説明します。


更地価格5000万円の土地を「使用貸借」として


固定資産税の2~3倍の「地代」を支払う契約を


結んだとします。



しかし「使用貸借」で契約しても


地代として固定資産税の2~3倍である


「通常の地代」を支払う事にした場合は


「使用貸借」ではなく


「賃貸借」(権利金を払う通常の賃貸借)


であると見なされてしまいます。



そして通常の「賃貸借」では


更地価格の70%に当たる3500万円を


最初に「権利金」として支払います。



すると今回の場合は、土地を貸す人は


「権利金」として3500万円を受け取ったが


この3500万円を、土地を借りる人に「贈与した」と見なされ


土地を借りた人は贈与税を払わなくてはいけないのです!


http://www.llp-tpj.com/send-06.htm



これが「みなし贈与」と呼ばれるものですが


以下の国税庁のHPで計算すると


3500万円-110万円(基礎控除)=3390万円


3390万円×50%(税率)-225万円=1470万円


ですので


土地を借りた人は、お金を受け取っていないにも関わらず


1470万円もの「贈与税」を支払う必要が出てくるのです!


https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm



このため「使用貸借」にする場合は


土地を借りる人に悪いなあと思っても


地代は固定資産税程度までにしておかないと


土地を借りた人は「みなし贈与」を受けたと見なされ


莫大な税金を払う結果になってしまうのです。



だから「通常の地代」を払う場合は


きちんと「賃貸借」にしないと


とんでもない事になります。



ところで「使用貸借」ではなく「賃貸借」にして


正式に「権利金」をやりとりした場合ですが


この「権利金」は、金額が大きい場合は


「譲渡所得」と見なされるそうです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3111.htm



譲渡所得の税金は、以下のHPにあるように


6年以上の所有:譲渡所得税15%、住民税5%


5年以下の所有:譲渡所得税30%、住民税9%


です。


http://www.tsujiuchi.com/link/zeigaku/jyouto.html



このため先程の権利金3500万円の場合は


以下のように計算されます。



6年以上の所有:


譲渡所得税525万円+住民税175万円=700万円


5年以下の所有:


譲渡所得税1050万円+住民税315万円=1365万円



このように通常の「賃貸借」にしても


土地を貸す人は「譲渡所得」として


莫大な税金を払う事になります。



なお詳細は以下に譲りますが、土地を「賃貸借」して


正式に「権利金」をやりとりした場合は


貸した土地の相続税評価額は大幅に下がります。


http://souzoku-zouyo.com/column_kiso24.html


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/05.htm



貸地の評価額=
土地の評価額×(1-借地権割合)


ですので、借地権割合が70%の場合は


土地の評価額が本来の30%になります。



しかし土地を貸す人は


借地権割合70%に相当するお金を


「権利金」として受け取ります。



このため、借地権を設定した場合


貸した土地の相続税評価額は以下のようになります。


更地で1000万円の土地を例に挙げます。



≪土地のまま≫


更地価格の80%が相続税路線価のため


相続税評価額は800万円。


≪借地権を設定≫


土地は800万円の30%である240万円の評価になる。


しかし権利金として更地の70%である700万円を受け取る。


240万+700万=940万円が相続税評価額。



このため、借地権を設定すると


土地を持っていた人の相続税評価額は上がりますが


土地をお金に換えているので仕方がありませんよね。



話を元に戻します。


「通常の地代」を払う場合は


「使用貸借」においては


土地を借りた人が「みなし贈与」にて莫大な税金を払う。


「賃貸借」 (権利金をやりとりする通常の賃貸借)では


土地を貸した人が「譲渡所得」にて莫大な税金を払う。


という事になります。



ところで税制というものは


「大金」が動いたときに税金がかかるようになっており


しかも累進課税になっている事があります。


(所得税、贈与税、相続税は累進課税ですね。)



だから「みなし贈与」や「権利金」のような


「大金」が動かないようにしてやりとりをした方が


税制的にお得になります。



「使用貸借」は、地代を固定資産税以下にするならば


税制的にも「使用貸借」として認められますので


「大金」を動かさずに土地の貸し借りを行う方法ですが


これは親族などに限られてしまうでしょう。


だから一般的には「賃貸借」になってしまうと思います。



しかし「賃貸借」でありながら


「権利金」のような「大金」が動かないようにする方法。


それが


1 「土地の無償返還に関する届出」


2 「相当の地代及び相当の地代の改訂」


であると言ってよいと思います。



そして上記の2つは、基本的には


「権利金ゼロ」と「相当の地代」がセットになったものですが


「個人」の土地を(自分の経営する)「法人」に貸す場合は


「土地の無償返還」を届けた上で


「通常の地代」を支払う契約にする。


という方法も解説されているのでした。


http://www.tactnet.com/news/backnumber/2012/No.480.html



また「個人」の土地を「個人」に貸す場合は


「土地の無償返還」を税務署に提出しても


受け取ってもらえませんが


「土地の無償返還」をする契約自体は認められているので


その旨を契約書に書いておけばよいのでした。



すると「個人」の土地を「個人」に貸す場合も


「土地の無償返還」を届けた上で


「通常の地代」を支払う事にする。


という契約が有効かもしれません。



最初から「賃貸借」とした上で


「土地の無償返還に関する届出」を行って


「権利金」をゼロとして


さらに「通常の地代」を支払う契約を結ぶのが有効ならば


「使用貸借」にて「通常の地代」


を支払う契約が認められたのと同じような事になります。



そこで次回は


「土地の無償返還に関する届出」を行って


「通常の地代」を支払う方法について書いて行きます。



以下、次号に続きます。



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情報紹介

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レギュラーガソリンとハイオクガソリンの


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レギュラーガソリンは


ハイオクガソリンと比べて安いですので


互換性があればいいですよね!



その他、私では全然知らないことが書かれており


大変勉強になりました。



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さらに私の「ガソリンスタンド編」にて


お得なガソリンスタンドやカードを選んでいただければ


とてもよい組み合わせになると思います!


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■今週の情報紹介

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皆さんは、水戸大家さんの


「不動産投資大百科」をご存知でしょうか。



ゆめたか大家は「不動産取得編」の中で


「不動産投資大百科」を参考にした事を


何度も書きましたが


「不動産取得編」の連載終了から


10ヶ月が経ってしまいましたので


再び皆様にご紹介させていただく次第です。



実は「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


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これが無料で読めるなんて、すごいと思います。


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います。


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「不動産取得編」はこちらです。


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不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


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「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


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「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


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その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


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安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


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編集後記

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上の子は鉄棒が苦手です。



ある時、近所で「鉄棒教室」が開かれたので


練習のために参加しました。



他の子はかなり上手なのですが


うちの子は全然できません。



そして鉄棒ができない子に対しては


先生もなかなか厳しい言葉をかけています。



こうなると


上の子はしょんぼりしてしまうかな?と思ったのですが。



うちの子は、先生のお話に対して


「はい!」と元気よく答えるのです。



すると鉄棒が下手でも


先生の評価は「大甘」になってしまうのでした。



元気よくお返事をする子は


先生から見て「かわいい」のだと思います。



そして「先生」が子供を「かわいい」と思うと


これは子供にも伝わります。



結局、鉄棒はできるようにならなかったのですが


上の子は「(鉄棒教室に)また行きたい!」


と言うのでした。



やっぱり「人間関係」が一番大切なのだなあと思いました。


でも鉄棒もできるようになって欲しいです・・・。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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