第152号 無償返還なのに地代は自由! - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

第152号 無償返還なのに地代は自由!

=========================

       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

=========================

―――――――――――――――――――――――――

第152号 無償返還なのに地代は自由!


2013年30日発行

―――――――――――――――――――――――――


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家のイラストを1枚追加しました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-picture


―――――――――――――――――――――――――

本文

―――――――――――――――――――――――――


前回は、「使用貸借」なのに、「地代」として


固定資産税の2~3倍である「通常の地代」を払うと


「使用貸借」ではなく「賃貸借」であると見なされ


土地を借りる人は「権利金」相当分の


「みなし贈与」を受けたと認定されて


莫大な「贈与税」の支払いが生じる話を書きました。



「権利金」「通常の地代」「立退料」がセットになった


通常の「賃貸借」にした場合は


「権利金」が「譲渡所得」になりますので


土地を貸した人は譲渡所得税などの


莫大な税金の支払いが必要になるのでした。



要するに「通常の地代」を支払う場合は


「みなし贈与」もしくは「譲渡所得」にて


莫大な税金の支払いが必要になるのでした。



しかし「賃貸借」であっても


「土地の無償返還」を届ければ「権利金」がゼロになり


さらに「個人」の土地を「法人」に貸す場合は


「通常の地代」にすることも解説されているのでした。



また「個人」の土地を「個人」に「賃貸借」する場合は


「土地の無償返還」を届けても受け取ってもらえませんが


「土地の無償返還」を行う旨を


契約書に書くことは許されており


その場合は「通常の地代」でよいかもしれないのでした。



そこで今回は、「土地の無償返還」を届け出た上での


地代の設定について書いて行こうと思います。



まず


「個人」の土地を(自分の経営する)「法人」に貸す場合に


「土地の無償返還」を届けた上で


「通常の地代」を支払う契約にする。


という方法を解説しているHPを参照しました。


このHPは税理士法人さんが作成したものです。


http://www.tactnet.com/news/backnumber/2012/No.480.html



ここには以下のように記述されていました。


「土地の無償返還に関する届出書が提出されている場合


 地代がいくらであっても


 権利金の認定課税がなされることはありません。」



この「地代がいくらであっても」という文章にご注目下さい!


すると固定資産税の2~3倍である「通常の地代」はおろか


「地代ゼロ」でもよいという事になります!



そしてこの根拠として


基本通達・法人税法13-1-7が載せられています。


以下のサイトの真ん中あたりです。


http://bit.ly/15jWCTL



この文章は私にはわかりにくいのですが


「土地の無償返還」を届けた場合は


基本的には「相当の地代」(固定資産税の4~5倍)


を払うのですが、地代が「相当の地代」に満たなくても


「権利金」はゼロになります。という意味だと思います。



とにかく「土地の無償返還」を提出してしまえば


「権利金」はゼロになるというのです!



しかし「相当の地代」を払うべきなのに


それに満たない地代しか払っていない場合には


その差額が「認定課税」される話が


以下の税理士さんのサイトにあります。


http://www.shakuchiken.com/



「無償返還届け」を提出した上で


「相当の地代」との差額を認定課税する話は


土地を貸す側が個人と法人


土地を借りる側が個人と法人


の4パターンありますが


法人から土地を借りた個人が


土地を貸した法人の役員であるかないか等で


さらに細分類があり、詳しく書くとかなり分量になります。



全容をお知りになりたい方は


以下の本のP50~52を読まれるとよいと思います。


『解説とQ&Aによる借地権の税務


 
法人税の取扱いを中心として〈平成23年版〉』


http://tinyurl.com/n47yepu


(アフィリエイトリンクではありません。)



一例だけ挙げますと


法人の土地を個人(法人の役員でない)が借りて


「土地の無償返還」を提出した上で


「相当の地代」に満たない地代を払っている場合は


その差額が「みなし贈与」となるような話が


基本通達・法人税法13-1-3に載せられています。


以下のサイトの上の方です。


http://bit.ly/15jWCTL



例えば、地代をゼロにした場合は


土地を貸した法人は「相当の地代」をいったん受け取り


このお金を土地を借りた個人に


「贈与した」と見なされるような事が書かれています。



この「相当の地代」に相当する金額の贈与を


受け取ったと見なされる個人ですが


この場合は継続的に贈与を受けることになるので


雑所得(一時所得ではなく)として課税されるそうです。



ちなみに雑所得は、他の所得と合計して総所得を計算し


ここから所得税を支払う仕組みになっています。


http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q127905812



このため、土地を借りた個人は


「相当の地代」に対する所得税を払うのですが


本来払うべき地代を払っていませんので


「相当の地代」に相当する分だけ


所得が増えており、支払いは可能です。



しかし問題なのは土地を貸した法人の方です。


土地を貸した法人は


「相当の地代」に相当する金額を


「寄付」したと見なされるそうです。



法人の寄付は4通りに分類されているようですが


「相当の地代」に相当する金額の寄付は


ほとんど損金にならないそうです。


http://houjinzei.okumurayoshifumi.net/gaiyou/311.html



だから土地を貸した法人は


お金を受け取っていないにも関わらず


「相当の地代」に対する税金を


払う結果になってしまうのです!



つまり「土地の無償返還」を提出すれば


「地代ゼロ」でも「権利金ゼロ」にできるとはいえ


「相当の地代」との差額は


土地を貸した側も、土地を借りた側も


何らかの形で税金を払う事になるのです。



特に土地を貸した法人は


地代が入ってきていないにも関わらず


税金を払う必要が出てきますので


実際は「相当の地代」に相当する金額を受け取らないと


丸損になってしまいます。



だから実際には「相当の地代」


あるいはこれに近い金額の地代を


払わなくてはいけないと思いますが


一応、「地代ゼロ」でもよいとされているのでした。



ところで以上は


法人の土地を個人(法人の役員でない)


が借りる場合ですが

その他の場合はどうなのでしょうか?



この問題については、以下のサイト(税理士さんが作成)にて


下記のように書かれているのを見つけました。



・「個人」が土地を貸している場合は


土地を借りているのが「個人」であっても「法人」であっても


「相当の地代」の認定課税なし。


・「法人」が土地を貸している場合は


土地を借りているのが「個人」であっても「法人」であっても


「相当の地代」の認定課税あり。


http://amano-z.com/hj/jitumukouza/syakutiken.htm



先程、「相当の地代」を払うべきなのに


それに満たない地代しか払っていない場合には


その差額が「みなし贈与」となるような話を書きましたが


これは基本通達・法人税法13-1-3


に書かれている事なので


「法人」が土地を貸している場合の話であり


「個人」が土地を貸している場合には


また別の扱いになるのだと思います。



「個人」と「法人」で、税制がこのように異なるのは


「個人は経済的合理性に基づいて行動するわけではない」


「法人は経済的合理性(利益追求)に基づいて行動する」


という考えが反映されているのだと思います。


http://amano-z.com/hj/jitumukouza/syakutiken.htm



これでようやく整理されてきたように思いましたので


以下にまとめます。



・「法人」が土地を貸す場合:


「無償返還届け」を出しておけば権利金はゼロになるが


「相当の地代」より低い地代しか払っていなくても


「相当の地代」との差額の認定課税がされ


「相当の地代」をやり取りしたと見なされて税金がかかる。



・「個人」が「法人」に土地を貸す場合:


「無償返還届け」を出しておけば権利金がゼロになり


また「相当の地代」より低い地代しか払っていなくても


「相当の地代」との差額の認定課税がない。



「権利金ゼロ」および「地代ゼロ」であれば


「完全無料」で土地を貸した事になる。



・「個人」が「個人」へ土地を貸す場合:


「無償返還届け」を出しても受け取ってもらえないが


「土地の無償返還」をする事は認められているので


その旨を契約書に書いておく。



すると上記の


「個人」が「法人」に土地を貸す場合と同じ内容の契約が


「個人」の土地を「個人」へ貸す場合でもできるはず。



ところで、上記のようにして


「個人」が土地を貸す場合は


「権利金ゼロ」および「地代ゼロ」でもよいのですが


1つ注意点があります。



それは


固定資産税の2.5倍以上の地代を支払っていない場合は


「賃貸借」ではなく「使用貸借」と見なされてしまい


土地の相続税評価額が「自用地評価」となるのです。


つまり土地の相続税評価額が上がってしまうのです。


http://www.up-firm.com/bk22.html



しかし上記のサイトに書かれている通り


固定資産税の2.5倍以上の地代を払っている場合は


土地の相続税評価額が20%減額になるそうです。



このため「土地の無償返還」を提出した場合は


地代を固定資産税の3倍(以上)に設定することが


定石のように行われているようです。


http://shiga-zeirishi.com/2006/11/post_124.html



「家賃収入は建物所有者のもの」から始まり


続いて土地を借りて不動産賃貸業をする話なり


借地関係について調べてきましたが


これでようやく区切りが見えてきたように思っています。



次回は、少し前に書いた


「土地の貸し借りのアウトライン」


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-37.html


の増補を行なう予定とさせていただきます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


―――――――――――――――――――――――――

情報紹介

―――――――――――――――――――――――――


今回は、国税不服審判所のサイトを


ご紹介させていただきます。



国税不服審判所』


http://www.kfs.go.jp/



国税不服審判所は、昭和45年5月に


国税庁の附属機関(現在は特別の機関)


として設置されたそうです。



国税の賦課徴収を行う税務署や国税局などの


執行機関から分離された別個の機関として


国税に関する法律に基づく処分に係る


審査請求について裁決を行い


納税者の正当な権利利益の救済を図る機関だそうです。



国税に関する法律に基づき


税務署長等が行った更正・決定などの


課税処分、差押えなどの滞納処分等に不服があるときは


その処分の取消しや変更を求める


「不服申立て」を受け付けてくれるそうです。



実際に不服がなくても


このサイトではいろいろな判例が載せられており


それに目を通すだけで勉強になります!


―――――――――――――――――――――――――

■今週の情報紹介

―――――――――――――――――――――――――


皆さんは、水戸大家さんの


「不動産投資大百科」をご存知でしょうか。



ゆめたか大家は「不動産取得編」の中で


「不動産投資大百科」を参考にした事を


何度も書きましたが


「不動産取得編」の連載終了から


10ヶ月が経ってしまいましたので


再び皆様にご紹介させていただく次第です。



実は「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います。


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います。


―――――――――――――――――――――――――

■ゆめたか大家の無料レポート

―――――――――――――――――――――――――


日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


―――――――――――――――――――――――――

編集後記

―――――――――――――――――――――――――


今日は内緒のお話を書きます。



うちの下の子は現在


家では「おむつ」も「パンツ」もはかせていません!


○○○○○まる出しです!



これは「トイレ・トレーニング」の一環です。


「おむつ」だと、そのまましてしまうことが多いのです。


「パンツ」だと、「トイレ」と言える事が多いのですが


それでも失敗することが多いのです。



ところが「まる出し」だと


自分から「トイレ!」と言える事が多く


失敗が少ないのです。



というわけで、現在のゆめたか家では


昼間は、○○○○○まる出しで頑張らせています!



「おむつ」が取れれば


随分と手がかからなくなりますし


どこへ連れて行くにも安心感が違います。



皆様におかれましても


こっそり応援していただければ幸いです。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


―――――――――――――――――――――――――


男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


ゆめたか大家の今までの道のり

http://bit.ly/yumetaka-history


まぐまぐメールマガジンの登録・解除

http://www.mag2.com/m/0001569235.html


ゆめたか大家のブログ

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のフェイスブック

http://bit.ly/yumetaka-facebook


ゆめたか大家のツイッター

http://twitter.com/yumetaka365


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry

―――――――――――――――――――――――――

関連記事
スポンサーサイト
ここは記事下のフリースペースです
コメント
非公開コメント

トラックバック

http://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/40-43dd1ae9

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。