第154号 土地の貸し借りのアウトライン増補2 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第154号 土地の貸し借りのアウトライン増補2

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第154号 土地の貸し借りのアウトライン増補2


2013年日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


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ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家のイラストを1枚追加しました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-picture


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本文

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前回は


【1 「法人」の土地を「法人」に貸す場合】


【2 「法人」の土地を「個人」に貸す場合】


について


「土地の貸し借りのアウトライン」の補足を行いました。



今回は


【3 「個人」の土地を「法人」に貸す場合】


【4 「個人」の土地を「個人」に貸す場合】


について


「土地の貸し借りのアウトライン」の補足を行います。



以下のように場合分けして書くのは、前回と同じです。


まず


A 「使用貸借」


B 「賃貸借」


に場合分けして記載し


さらに「賃貸借」は


B-1 「土地の無償返還を提出しない」


B-2 「土地の無償返還を提出する」


に分けて、土地を貸し借りする場合のアウトラインを


書いて行きます。



前回に引き続き、土地の貸し借りを行った場合の


土地の相続税評価額についても付け加えます。



それでは本文です。



【3 「個人」の土地を「法人」に貸す場合】


A 「使用貸借」


使用貸借が認められている。すなわち


「権利金」「地代」「立退料」が


全てゼロという契約を結んでよい。



固定資産税程度までの地代は払っても


「使用貸借」として認められる。



≪貸した土地の相続税評価額≫


相続税路線価と同じになる。


≪借りた土地の相続税評価額≫


ゼロとして計算される。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/02/04.htm



固定資産税以上の地代を払うと


「賃貸借」を結んだと見なされてしまい


土地を借りた人は


「権利金」相当の贈与を受けたと見なされて


「贈与税(税率が高い)」を払う必要が出てくる。



だから固定資産税以上の地代を払う場合は


以下の「賃貸借」で契約を結ぶ。



B 「賃貸借」


B-1 「土地の無償返還を提出しない」


「権利金」「通常の地代」「立退料」が


セットになった賃貸借契約を結ぶ。



≪貸した土地の相続税評価額≫


相続税評価額が大幅に下がる。


借地権割合の分だけ下がる。


借地権割合の多くは70%なので


土地の相続税評価額は30%になる。


http://souzoku-zouyo.com/column_kiso24.html



≪借りた土地の相続税評価額≫


法人なので「相続税」はありませんが


個人の土地の場合は


借地権割合の分だけの土地を相続すると解釈され


相続税が生じます。



借地権割合の多くは70%なので


土地の相続税路線価の70%に相当する土地を


相続すると解釈されて、相続税が生じます。


http://souzoku-zouyo.com/column_kiso24.html



これより、法人が土地を借りた場合は


法人の株価評価の際に


土地の相続税路線価の70%を


加えて計算するのだと思いますが


調べ物が不十分で自信がありません。



B-2「土地の無償返還を提出する」


「土地の無償返還に関する届出」を税務署に提出すれば


「相当の地代」を支払う代わりに


「権利金」および「立退料」をゼロにできる。



「相当の地代」より安い地代しか払っていなくても


「権利金」はゼロになり


また「個人」が土地を貸す場合は


「相当の地代」と「実際の地代」の差額が


「みなし贈与」等として認定されないので


実際は「地代ゼロ」でもよい。



「土地の無償返還に関する届出」にて


「権利金」および「立退料」をゼロにした上に


「地代ゼロ」にすれば、「使用貸借」と同じようになる。



しかし地代が固定資産税の2.5倍以上かどうかで


相続税評価額が変わってくる。


地代が安いと「使用貸借」と同じ扱いにされてしまう。



≪貸した土地の相続税評価額≫


地代が固定資産税の2.5倍以上の場合:


相続税路線価の80%になる。


地代が固定資産税の2.5倍未満の場合:


相続税路線価と同じになる。


http://www.up-firm.com/bk22.html



≪借りた土地の相続税評価額≫


法人なので「相続税」はありませんが


地代が固定資産税の2.5倍以上で、かつ


土地所有者が自分の法人に土地を貸した場合は


法人の株価評価の際に


土地の相続税路線価の20%を加えて計算するようですが


調べ物が不十分で自信がありません。


http://www.up-firm.com/bk22.html


http://nibu-tax.com/zeirishi/column/20120611.html



地代が固定資産税の2.5倍未満


もしくは土地所有者が


自分とは無関係の法人に土地を貸した場合は


法人の株価評価はそのままになるようですが


調べ物が不十分で自信がありません。


http://nibu-tax.com/zeirishi/column/20120611.html



【4 「個人」の土地を「個人」に貸す場合】


A 「使用貸借」


使用貸借が認められている。すなわち


「権利金」「地代」「立退料」が


全てゼロという契約を結んでよい。



固定資産税程度までの地代は払っても


「使用貸借」として認められる。



≪貸した土地の相続税評価額≫


相続税路線価と同じになる。


≪借りた土地の相続税評価額≫


ゼロとして計算される。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/02/04.htm



固定資産税以上の地代を払うと


「賃貸借」を結んだと見なされてしまい


土地を借りた人は


「権利金」相当の贈与を受けたと見なされて


「贈与税(税率が高い)」を払う必要が出てくる。



だから固定資産税以上の地代を払う場合は


以下の「賃貸借」で契約を結ぶ。



B 「賃貸借」


B-1 「土地の無償返還を提出しない」


「権利金」「通常の地代」「立退料」が


セットになった賃貸借契約を結ぶ。



≪貸した土地の相続税評価額≫


相続税評価額が借地権割合の分だけ下がる。


借地権割合の多くは70%なので


土地の相続税路線価の30%になる。


http://souzoku-zouyo.com/column_kiso24.html



≪借りた土地の相続税評価額≫


借地権割合の分だけの土地を相続すると解釈され


相続税が生じます。



借地権割合の多くは70%なので


土地の相続税路線価の70%に相当する土地を


相続すると解釈されて、相続税が生じます。


http://souzoku-zouyo.com/column_kiso24.html



B-2「土地の無償返還を提出する」


「個人」が「個人」へ土地を貸す場合は


「土地の無償返還に関する届出」を税務署に提出しても


受け取ってもらえない。



しかし
「土地の無償返還に関する届出」


と同じ内容の契約をすることは認められている。



このため、「相当の地代」を支払う代わりに


「権利金」および「立退料」をゼロにする旨を


契約書に記載しておけばよい。



「相当の地代」より安い地代しか払っていなくても


「権利金」はゼロになり


また「個人」が土地を貸す場合は


「相当の地代」と「実際の地代」の差額が


「みなし贈与」等として認定されないので


実際は「地代ゼロ」でもよい。



「土地の無償返還に関する届出」にて


「権利金」および「立退料」をゼロにした上に


「地代ゼロ」にすれば、「使用貸借」と同じようになる。



しかし地代が固定資産税の2.5倍以上かどうかで


相続税評価額が変わってくる。


地代が安いと「使用貸借」と同じ扱いにされてしまう。



≪貸した土地の相続税評価額≫


地代が固定資産税の2.5倍以上の場合:


相続税路線価の80%になる。


地代が固定資産税の2.5倍未満の場合:


相続税路線価と同じになる。


http://www.up-firm.com/bk22.html



≪借りた土地の相続税評価額≫


地代が固定資産税の2.5倍以上で


土地所有者が自分の法人に土地を貸す場合は


法人の株価評価の際に


土地の相続税路線価の20%を加えて計算するようですが


土地を所有する個人が


自分自身(個人)に土地を貸すことは考えられませんので


地代の金額にかかわらず


土地の相続税評価額はゼロになるのだと思いますが


調べ物が不十分で自信がありません。


http://nibu-tax.com/zeirishi/column/20120611.html



以上が、土地を貸し借りする場合の


アウトラインだと思います。



前回と今回だけでも長くなってしまったのですが


次回はさらに補足をさせていただきます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回はHREさんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『【 永久保存版 不動産投資は入り口で決まる


 購入時に意識しないと失敗する5つのポイント』


http://mailzou.com/get.php?R=40104&M=25048



この無料レポートは


HREさんが不動産投資を始めて6年経った所で


不動産購入時のチェックポイントをまとめたものです。



キャッシュフロー、融資、物件など


重要ポイントを5つに絞って解説しておられます。



各項目とも詳しく書かれており


とても勉強になると思いました


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■今週の情報紹介

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先月に引き続き


「月刊・満室経営新聞」をご紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



「月刊・満室経営新聞」


不動産投資家である寺尾恵介さんが編集長を務める


無料の月刊PDF新聞です。



毎月15日に発行されますが


その月の10日までに登録しないと


その月の号は送られて来ないそうです。



今月号は、先月に引き続いて


以下の特集が組まれる予定です。



大家さんのための金融機関攻略


 2ヶ月連続企画 融資大特集」



さらに豪華執筆陣の連載もあるのですが


それも含めて「満室経営新聞」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-17.html



これは購読されておいた方がよいと思います



余談ですが、先月号の編集後記で


「自分の国を好きでいるとか


 国の伝統や誇りを大切にするのは


 日本人として当然のことだと思いますね。」


と書かれていたのは「とてもいいなあ」と思いました。


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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上の子の保育施設で「あさがお」を栽培していました。



保育施設では先生が


「種植え」や「水やり」を指示していたようです。



そして「あさがお」が咲く頃になったので


鉢を家へ持ち帰ることになりました。



上の子は毎日のように水をあげます。



そして「あさがお」の花が咲きました!


上の子は大喜びです!



そのうちに「あさがお」は枯れてしまいましたが


種ができました。



上の子は「種ができたんだよ~!」といって


これも大喜びです!



種を植えて、花が咲いて、枯れて、種ができる。



大人の私には「生老病死」の反映に思えてしまうのですが


上の子にとっては全ての変化が楽しかったようです。



子供の素直な感受性は「素晴らしい」と思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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