第157号 合法的に土地を取られる3例 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第157号 合法的に土地を取られる3例

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第157号 合法的に土地を取られる3例


2013年13日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家のメインブログを


少しだけですが「リニューアル」しました!


⇒ http://yumetaka365.blog.fc2.com/


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本文

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今まで回に渡って


「土地の貸し借りのアウトライン」の


増補および補足を行いました。



今回は、土地の貸し借りの際の注意点と思われる


「権利金の認定課税の時効」


「建物の建設による借地権の認定」


「土地の時効取得」


について書きます。



まず「税法」には時効があり


個人の「所得税」も、法人の「法人税」も


基本的には5年、悪質な場合でも7年で時効だそうです。


http://rh-guide.com/other2/zei_jikou.html


http://miwa-m.cocolog-nifty.com/blog/2006/04/post_9b2f.html



もちろんこれは、土地の貸し借りの際にも適用されます。


つまり「権利金」についても適応されます。



すると以下のような事が起こり得るのです。



【ケース1】


権利金の認定課税は無効だが、借地契約は有効で


土地の権利の70%が無償で移動してしまう。



Aさんが自分の所有する土地をBさんに貸した。


「権利金」「通常の地代」をセットにした


通常の「賃貸借」で契約を結んだが


AさんとBさんは親しかったので


「権利金」はやりとりしなかった。



これで7年以上が経過すると


税務署としては「権利金」をやり取りしたと見なして


課税をすることができなくなります。



しかし課税がされていないとはいえ


「権利金」のやり取りはあったと見なされ


通常の「賃貸借」の契約は有効とされるそうです。



すると正式に「借地権」が発生し


Bさんは土地の更地価格の70%を


取得したことになるそうです!



つまりAさんの土地の権利の70%が


無償でBさんに移動してしまうので


Aさんは土地の70%を取られた事になってしまうのです!



するとAさんがBさんに土地を返してもらう場合


今度は「立退料」として、「権利金」相当のお金を


払わなくてはいけなくなるのです。



以上は「税制の時効」のために起こってしまうのですが


法的に合法なので、お互いに注意が必要でしょう。



次に「建物の建設による借地権の認定」


という問題を取り上げます。



【ケース2】


建物の建設による借地権の認定により


土地の権利の70%が無償で移動してしまう



これは、土地の所有者であるAさんが


Bさんに建物を建てることを許可すると


Bさんに「借地権」が認定されるというものです。


http://tinyurl.com/ksc7d35


以下は「オールアバウト」の説明ですが


いったん「借地権」が認定されてしまうと


これを覆すのは極めて困難なようです。


http://allabout.co.jp/gm/gc/44589/



土地の使用貸借の場合は


土地の所有者であるAさんが


いつでも土地の返還を請求できます。



しかしBさんに建物を建てるのを許可した場合は


BさんがAさんに「土地をいつでも返す」とは考えられず


このためBさんに「借地権」が認定され


Bさんは借地借家法の保護を受ける。


という事になるのだと思います。



結局、土地の所有者さんは2000万円を払って


土地を自分の物に戻したと書かれていますが


建物を建てるのを許可する場合は


きちんとした借地の契約を結ばないといけないようです。



最後に「土地の時効取得」の問題を取り上げます。



【ケース3】


「土地の時効取得」により


土地の権利の100%が無償で移動してしまう。



「土地の時効取得」とは


他人の土地を「所有の意思」を持って使用した場合


他人の土地であることを知らなかった場合は10年。


他人の土地であることを知っていても20年。


にて、土地の所有権が認められるという制度です。


http://knowledge.realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/1390870438/


http://mbp-tokyo.com/goto/column/29191/



土地を使用している間


土地の所有者からクレームがないことが条件ですが


合法的に土地の所有権が移ってしまうのです。



これを防ぐためには


・土地の所有者が定期的にクレームを入れる。


・「貸借」契約を結んでおく事。


が挙げられています。



たとえ無償であっても


「貸借」契約(これは使用貸借契約ですね)を結んでおけば


「所有の意思」を持って使用した場合に該当しないので


「土地の時効取得」にならないそうです。



今回は、土地の貸し借りの際の注意点と思われる


「権利金の認定課税の時効」


「建物の建設による借地権の認定」


「土地の時効取得」


について書きました。



不動産の世界は扱う金額が大きくなるため


詐欺に会った時の被害が大きくなります。



以下の事例は、違法な「詐欺」ですが


http://www.repros.jp/knowhow/k-kurahashi/07/0417-707.html


今回ご紹介したように


合法的に土地の権利が移動してしまう事もあるため


貸し借りをする前から


信頼できる専門家に相談しないといけないと思います。



「家賃収入は建物所有者のもの」から始まり


続いて土地を借りて不動産賃貸業をする話になり


この場合は地代を支払う事になるので


借地関係について調べてきましたが


ここでいったん借地の話を区切りにしようと思います。



次回は、家賃収入は誰のもの?の一環として


「実質課税の原則」について書く予定です。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、小浜竜太さんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『金無し車無しパイプ無しの小生でも


 【300万円台!?】【庭付き一戸建て


 (一般市場・平成築・所有権・再建築可


 ・リフォームいらず)』


http://mailzou.com/get.php?R=34826&M=25048



この無料レポートは


小浜さんが購入された南関東の物件について


書かれています。



いろいろな意味で理想的な物件だと思いますが


これがなんと売れ残っていたそうです!



加藤ひろゆきさんの影響を受けた事が


本文に何度か書かれています。



その他にも多くの本が紹介されており


とても参考になりました。



これは読んでおかれた方がよいと思います!

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■今週の情報紹介

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皆さんは、水戸大家さんの


「不動産投資大百科」をご存知でしょうか。



ゆめたか大家は「不動産取得編」の中で


「不動産投資大百科」を参考にした事を


何度も書きましたが


「不動産取得編」の連載終了から


10ヶ月が経ってしまいましたので


再び皆様にご紹介させていただく次第です。



実は「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います。


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います。


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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先日、東京都葛飾区亀有の「ダイソー」に行きました。


http://www.daiso-sangyo.co.jp/shop/index.php?prc=detail&sid=8353



「ダイソー」が100円ショップなのは皆さんご存知と思います。


亀有の「ダイソー」は、とても広くて品数豊富と


ママ友に教えてもらったのでした。



行ってみると本当に広くて、たくさんの品物が並んでいます!


子供たちも大喜びです!



時間をかけて店内を一回りし、たくさんの買い物をしました!


今日は大満足です!


と思ったのですが・・・。



なんとダイソーは、お店に隣接する駐車場と提携しておらず


その駐車場を無料にするには


1階のお菓子屋さんなどで買い物をしないといけないのでした。



そこで仕方なくお菓子を買いました。


子供たちはさらに大喜びなのですが


私は「無駄な買い物をさせられた」ような心の傷が


現在も癒えません・・・。



このような「性格」を直す薬がありましたら


ぜひとも教えていただきたく思います。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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