第158号 実質課税の原則は原則でない? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第158号 実質課税の原則は原則でない?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第158号 実質課税の原則は原則でない?


2013年16日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


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ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


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少しだけですが「リニューアル」しました!


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本文

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前回は、土地の貸し借りの際の注意点と思われる


「権利金の認定課税の時効」


「建物の建築による借地権の認定」


「土地の時効取得」


について書きました。



いずれも土地の所有者が


合法的に土地を失う結果になるので


注意が必要なのでした。



今回は、家賃収入は誰のものか?の一環として


「実質課税の原則」について書きます。



「実質課税の原則」については


以下の国税庁のHPに説明があります。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/03/01.htm



これは不動産で言えば


不動産の名義上の所有者がAさんであっても


実質的な管理や運営をBさんが行っていれば


家賃収入はBさんのものであるとして課税する。


という事だと思います。



「Bさんに対して課税が行われる。」という事は


家賃収入はBさんのものであることを


税制的に認めているという事でしょう。



私はこの「実質課税の原則」につき


「10億マンション税理士」さんに聞いてみました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130220120000000.html


http://archive.mag2.com/0001569235/20130222120000000.html



ところが10億マンション税理士さんは


この「実質課税の原則」を認めておらず


「家賃収入は


 建物の登記簿上の所有者のものになります。」


とおっしゃるのでした。



「えっ?でも国税庁のHPに


 実質課税が原則って書いてあるのですが・・・。」


「いえ、家賃収入は建物の登記簿で決まるんです。」



10億マンション税理士さんは


頑としてそのようにおっしゃるのでした。



その後、自分でも調べてみたのですが


不動産の家賃収入において


「実質課税の原則」が認められることは


皆無のようでした。


http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1239180362


http://ameblo.jp/angelchild-taxaccountant/entry-11226411190.html



その後、自分なりに考えてみました。


そしておそらく以下のような節税を防ぐのが


税務署の考えなのだろうと思いました。



【仮定のケース】


夫は会社の社長で年収3000万円。


すると所得税40%、住民税10%で合計50%。



夫が3000万円のアパートを買った。


表面利回り13%、実質利回り10%なので


300万円の不動産所得が発生。


(収入-経費=所得でしたね。)



しかし夫は社長としての仕事が忙しく


専業主婦の妻がアパートの管理や経営を行った。



この場合、「実質課税の原則」を適用すれば


この不動産所得300万円は妻のものであり


すると所得税は20万円、住民税は30万円なので


(控除等は無視しています。)


合計50万円の税金になる。


という計算になるでしょう。



しかし土地と建物の名義が夫なので


不動産所得300万円は夫のものであり


すると所得税は120万円、住民税は30万円なので


合計150万円の税金になる。


という考えもあるでしょう。



つまり家賃収入が妻のものが夫のものかで


不動産所得300万円に対する税金が


100万円も変わってくるのです!



税務署としては


「実質課税の原則」を適応して


家賃収入を「妻のもの」と認定すると


国家の財源としての税金(税収)が


100万円減るのを認めた事になってしまいます。



このような節税を防ぐため


税務署としては「実質課税の原則」を認めたがらず


家賃収入は「登記簿の所有者のもの」として


課税したがるのでしょう。



また「実質課税の原則」には


「実質的な権利者が明らかでない場合は


 その資産の名義者を真実の権利者と推定する。」


と書かれています。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/03/01.htm



だからこの場合は


「名義が夫で、管理が妻だと


 実質的な権利者がわかりませんので


 名義人である夫を、真の権利者として課税します。」


とするのだと思います。



不動産の場合は


購入者が大金を払いますし


登録免許料、不動産取得税の他


固定資産税・都市計画税も払いますので


「名義人」が重く見られるのだと思います。



すると不動産においては


「実質課税の原則は、原則でない。」


と言えるように思いました。



しかし不動産以外の分野であれば


「実質課税の原則」は認めらやすいようでした。


以下はとんでもない例です。


http://www.morijyuku.net/article/13776454.html


http://blog.goo.ne.jp/fasb2002account/e/29bdb82074e68d84a1ee4f70346aea75



こういった例を防ぐために


実質課税の原則は、その存在意義があるのだと思います。



今回は


「実質課税の原則」について書きました。



しかし今回の内容を書いて、ふと疑問が沸いてきました。


それは「使用貸借」についてなのですが


これについては次回に書くことにします。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、不動産起業家☆DAIさんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『不動産起業家☆DAI


 
前オーナー時代に何年も空室だった不人気物件を購入し


 
家賃10%アップして入居者を決め


 3
ヶ月で満室にした方法』


http://mailzou.com/get.php?R=33400&M=25048



この無料レポートは


DAIさんの「物件の状況把握」から始まります。



一見すると、魅力のない物件に見えるのですが


DAIさんは改善可能な箇所を割り出し


それを次々と克服されて行のです!



そして家賃を10%アップした上で


3ヶ月で満室にされるのです!



DAIさんのこのような「物の考え方」は


とても勉強になると思いました!


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■今週の情報紹介

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皆さんは、水戸大家さんの


「不動産投資大百科」をご存知でしょうか。



ゆめたか大家は「不動産取得編」の中で


「不動産投資大百科」を参考にした事を


何度も書きましたが


「不動産取得編」の連載終了から


10ヶ月が経ってしまいましたので


再び皆様にご紹介させていただく次第です。



実は「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



これが無料で読めるなんて、すごいと思います。


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います。


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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先日、ゆめたか家では


ミニトマトの栽培を始めた事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130619120000000.html



その後、なんとかミニトマトが収穫できたので


最近のゆめたか家の食卓には


ミニトマトが並んでいます!



正直言って、色も形も悪いのですが


まあなんとか食べています。



上の子は「トマトの味がする!」と喜んでいます。



この夏、上の子は頑張って水をあげていたのですが


「植物を育てる。」という事を通して


命を育んで行く事の


大変さと尊さを学んで欲しいと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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